La baisse des loyers résidentiels à Beyrouth s’accélère

Pour la seconde année consécutive, les loyers sont tirés vers le bas à Beyrouth, avec des baisses qui peuvent être spectaculaires, soit dans certains cas de 10 à 30 %. La crise énergétique actuelle est en effet en train de perturber le marché de la location d’appartements. Les coupures draconiennes du courant par Électricité du Liban, qui ne fournit plus que quelques heures par jour, obligent la population à utiliser des générateurs privés ou de quartier, qui ont un coût de plus en plus important pour les propriétaires et les locataires.

Désormais, se doter de 10 ampères pour quelques heures par jour se paie au prix fort, entre 200 et 300 dollars par mois en fonction des quartiers. Par ricochet, ces dépenses croissantes se répercutent sur les loyers résidentiels.

En l’espace d’un an, les charges d’immeuble et des générateurs ont doublé, voire triplé, à cause de la dollarisation du marché et du prix du mazout, qui est passé d’environ 600 dollars la tonne en septembre 2021 à plus de 1 000 dollars début août 2022. Cela impacte considérablement le budget des locataires, dont les frais annexes représentent aujourd’hui de 20 à 30 % du loyer fixe.

L'édito de Issa GORAIEB

Qui braque qui ?

Parfois, le problème des pénuries d’électricité entraîne des conflits entre les propriétaires et les locataires. « C’est devenu un sujet sensible. Soit on trouve un compromis, soit cela part en clash. J’ai eu un client qui a quitté son appartement suite à un désaccord avec son propriétaire au sujet des frais du moteur », explique une agente immobilière qui a préfère témoigner sous le sceau de l’anonymat. Finalement, c’est souvent le propriétaire qui accepte un compromis. De peur de perdre son locataire, il préfère s’adapter à cette nouvelle contrainte en réduisant ses tarifs.

Actuellement, la fourchette des loyers pour la majorité des appartements dans les beaux quartiers de Beyrouth varie de 80 à 120 dollars le m2 par an, sans les charges.

« Je viens de louer mon appartement à une diplomate. En 2021, le loyer était de 2 250 dollars par mois. Je payais les charges et le locataire payait la consommation de mazout pour le moteur de l’immeuble. Dans le contexte actuel, j’ai préféré baisser le loyer et laisser les charges et les frais de mazout au locataire. Le loyer est désormais de 1 750 dollars par mois. Ainsi, je n’aurai pas de mauvaise surprise en cas d’augmentation des frais de la maintenance de l’immeuble », raconte Antoine*, propriétaire d’un appartement de 230 m2 à Beyrouth.

L’alimentation en électricité, un souci majeur

La question de l’alimentation électrique est l’une des préoccupations des locataires les plus fortunés, c’est-à-dire capables de payer entre 3 000 et 4 000 dollars mensuels. Ils recherchent des biens connectés 24h/24. Pour cela, des propriétaires se sont équipés. En plus du générateur de l’immeuble ou du quartier, certains ont installé pour leurs locataires des panneaux solaires, d’autres ont mis un système de batteries pour couvrir les coupures et les rationnements.

« Le début de l’été a été actif. Plusieurs locations ont été réalisées de la part de diplomates étrangers et de locaux. Mais leur obsession était de trouver un appartement dans un quartier sûr avec de l’électricité sans interruption », explique Ziad Maatouk, directeur de l’agence ZM Properties. En effet, les locataires deviennent frileux à l’idée de devoir louer des appartements où les coupures d’électricité sont trop sévères.

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« Les appartements situés à des étages élevés sont pénalisés par la situation. J’ai un superbe appartement en excellent état au 13e étage à Ras Beyrouth avec des vues sur le littoral dans un immeuble où l’ascenseur n’est pas branché toute la journée. Qui va le louer, même si le propriétaire baisse son loyer? Idem pour un bel appartement à Saïfi où les rationnements s’étirent de 1 à 8 heures le matin. Dans ces conditions, mes clients refusent de le visiter », avoue un autre agent immobilier.

Incontestablement, la crise de l’énergie a contraint les propriétaires à réajuster leurs tarifs.

« Mon appartement était à louer depuis l’été 2021. Je demandais 36 000 dollars par an. Certains locataires m’ont proposé la moitié. J’ai tenu bon et je n’ai pas cédé. Cela a pris plusieurs mois pour trouver un locataire, malgré des dizaines de visites. Finalement, je viens de signer pour 30 000 dollars par an », raconte Lina*, propriétaire d’un rez-de-jardin de charme à Achrafieh.

Renégocier les contrats existants

Depuis 2021, les baisses des loyers peuvent donc varier de 10 à 30 %. « Depuis un an, certains loyers ont baissé de 20 à 25 %. Un appartement qui se louait, par exemple, à 2 500 dollars par mois se loue désormais à 1 800 dollars mensuels. Cette baisse permet d’atténuer la hausse du coût du mazout pour les générateurs. Certains locataires doivent payer de 700 à 800 dollars par mois pour avoir du courant 24/24 », affirme Ziad Maatouk.

En parallèle, certains locataires cherchent à renégocier leur contrat existant. Ils veulent à la fois profiter de la situation financière et de la crise énergétique pour baisser leur loyer. « Je loue mon appartement meublé depuis un an à une ressortissante européenne. J’avais accepté 1 250 dollars par mois en 2021. Elle vient de me contacter pour baisser le loyer. Je trouve que c’est de l’abus. Je ne vais pas accepter. Son loyer est déjà très correct », confie Karim*, propriétaire à Beyrouth d’un 200 m2 qui inclut une terrasse de 60 m2.

Même si les loyers des produits haut de gamme et atypiques ont également baissé, ils restent encore épargnés par la situation. Les appartements situés dans les complexes les plus luxueux d’Achrafieh, comme Abdel Wahab 618, Skygate, Les Domes de Sursock, 20/30, Sioufi Heights, sont toujours recherchés. Les disponibilités y sont rares.

Toutefois, le nombre d’appartements à louer demeure encore important et contribue logiquement à fragiliser les loyers. Une partie des appartements qui ont été achetés en lollars (les dépôts dans les banques dont la contre-valeur est de 8 000 livres libanaises, contre un taux officiel de 1 507,5 livres et un taux réel circulant dernièrement sur le marché autour de 30 000 livres) dans la capitale de 2019 à 2021 se trouvent actuellement sur le marché locatif. Ainsi, de nombreux propriétaires qui doivent payer des charges même si leur appartement est inoccupé veulent rapidement le louer, quitte à réduire le loyer.

« Certains ont besoin d’argent en dollars frais et me supplient de leur louer leur appartement. D’autres ne veulent pas payer les charges en absence de locataire », confirme Aya Ghossein de l’agence immobilière B in Beirut.

*Les prénoms ont été modifiés.