À Beyrouth, les prix des appartements ont baissé de 41 % depuis 2019, affirme Ramco

Depuis plusieurs mois, le marché résidentiel beyrouthin s’est vu totalement modifié par le passage des paiements en dollars dits libanais (ou lollars) à ceux en dollars frais (ou vrais dollars). Une parenthèse de 2019 à 2021, quand ces paiements en lollars étaient encore possibles, qui est bel et bien terminée et dont l’une des premières conséquences a été la baisse des prix des appartements. En effet, selon l’étude sur les dernières transactions dans la capitale du cabinet de conseil immobilier Ramco, les prix ont baissé en moyenne d’environ 41 % de 2019, année du début de la crise économique et financière au Liban, à ce jour. Alors que tous les propriétaires demandent désormais des dollars frais, ce qui a inévitablement entraîné un réajustement des prix, cette chute des prix de 41 % en l’espace de trois ans reste relativement modérée étant donné l’état catastrophique de la situation économique du pays. Car le secteur de l’immobilier a finalement bien résisté face à l’effondrement national. Un état de fait qui peut notamment s’expliquer par le refus des propriétaires de brader leur bien. De fait, ceux qui se devaient de mettre leur bien en vente l’ont fait entre 2019 et 2021, tandis que, à l’heure actuelle, les vendeurs ne sont plus pressés et certains demandent en 2022 le même prix, ou presque, qu’en 2019. Une incohérence de valeur qui rend naturellement la transaction impossible dans ces conditions. D’autres toutefois acceptent de petites baisses symboliques, à l’image de cet appartement de 600 m2 au centre-ville actuellement proposé à 4,5 millions de dollars, alors qu’il était annoncé à 5,5 millions de dollars en 2019.

Nouvelle équation du marché

En définitive, beaucoup de propriétaires veulent ignorer la situation et font semblant de ne pas comprendre la nouvelle équation du marché. Par exemple, au centre-ville, un appartement est mis en vente à 7 700 dollars le m2, alors que trois étages au-dessus, un bien, aux prestations similaires, vient de se vendre à 4 600 dollars le m2. Ainsi, si la majorité des prix affichés actuellement reflètent des réductions de 20 à 30 % par rapport à 2019, les dizaines de ventes réalisées ces derniers mois prouvent que les ventes se sont, en définitive, finalisées sur la base d’une baisse de 41 % par rapport aux valeurs de 2019. Sur le terrain, d’autres exemples le prouvent. Un appartement de deux chambres à coucher proposé à 4 500 dollars le m2 en 2019 vient de se vendre à 2 700 dollars le m2 à Hamra et, à Sassine, un logement de 200 m2 a été acheté avec une réduction de 47 % en l’espace de trois ans.

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Même si la baisse des prix est limitée face à la résistance des vendeurs, la crise a de facto relancé le marché résidentiel. L’intérêt actuel vient surtout des acheteurs issus de la diaspora capables de payer en vrais dollars. Ces derniers cherchent des opportunités et veulent profiter de la situation pour acquérir un pied-à-terre à moindre coût comparé aux années d’avant-crise. En l’espace de trois ans, la baisse des prix leur permet d’avoir une surface plus importante ou espérer acheter dans un quartier plus huppé.

Au final, dès que la valeur devient cohérente par rapport à la qualité du produit, la transaction peut être rapide. Selon l’étude de Ramco, les dernières ventes dans la capitale restent assez logiques : 4 600 dollars le m2 au centre-ville, 2 700 dollars le m2 à Ras Beyrouth, 2 400 dollars le m2 à Sursock, 1 600 dollars le m2 à Mar Mitr et 1 500 dollars le m2 à Sassine.

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