Selon la proposition de loi, des sociétés ad hoc serviront d’intermédiaires entre les locataires désirant, à terme, acheter leur logement et les banques octroyant les prêts finançant en partie l’acquisition. Photo SR
La loi sur la libéralisation des loyers anciens, votée le 1er avril 2014 et entrée en vigueur le 28 décembre, a remis la question de la facilitation de l'accès à la propriété à l'agenda des députés. Prévoyant la mise en place progressive d'une libéralisation des baux résidentiels antérieurs à 1992, cette loi institue une sortie progressive, sur neuf ans, du plafonnement de ces loyers afin de les ramener à leur valeur de marché. Pour tenter d'atténuer l'impact social de cette loi sur les locataires les plus démunis, la commission parlementaire de l'Administration et de la Justice a arrêté fin avril de nombreux amendements devant encore être votés en séance plénière. Parallèlement, elle travaille sur l'élaboration d'une proposition de loi du député de Tripoli Samir el-Jisr visant à instaurer un mécanisme facilitant l'accès à la propriété immobilière. « Il s'agit d'un montage financier instaurant un système de location-accession, explique M. Jisr à L'Orient-Le Jour. Ce montage nécessitera la création de sociétés financières dotées d'un statut juridique nouveau et qui opéreront selon un mécanisme semblable à celui du crédit-bail immobilier. »
Véhicule spécial
Ces sociétés ad hoc seraient apparentées à des fonds communs de créances (Special Purpose Vehicle-SPV en anglais), généralement utilisés dans des opérations de titrisation d'actifs de sociétés pour décorréler les risques assumés par les investisseurs et la société concernée. Selon un principe similaire, elles serviront d'intermédiaires entre les locataires désirant, à terme, acheter leur logement et les banques créditrices. À l'instar d'un établissement de crédit-bail, le SPV aurait donc pour mission d'assumer dans un premier temps cet achat, et la contraction de l'emprunt, pour le compte du locataire.
Selon la mouture initiale du projet, la société ad hoc financerait cette acquisition à 20 % sur ses fonds propres et 80 % à travers des crédits subventionnés. Le projet prévoyant que les SPV puissent bénéficier de taux d'intérêt de la Banque centrale (1 %) ou de banques privées ayant signé un accord avec cette dernière (2 à 3 %). Le SPV devra ensuite louer le logement à son client pour une période de 5 ans, moyennant le versement d'un loyer dont le montant annuel doit être égal à environ 6,5 % de la valeur nominale du logement.
Passé cette période, la société ad hoc – qui ne se sera acquittée que des intérêts du prêt, financés, comme l'apport initial de capital, à travers les loyers versés – quitte le circuit et le locataire peut lever son option d'achat et se voir transférer la propriété du bien immobilier pour 80 % de sa valeur nominale. À ce stade, le locataire devient débiteur de la banque, à laquelle il versera des intérêts équivalents à 6,5 % de la valeur du logement jusqu'au remboursement du capital restant.
Rentabilité élevée
Selon ses instigateurs, ce montage financier présente de nombreux avantages pour les locataires par rapport à des crédits immobiliers traditionnels. D'abord, s'agissant de l'apport personnel. Dans le cas d'un crédit, la Banque du Liban (BDL) impose un apport personnel de 25 % de la valeur du bien ; « Or peu de jeunes ménages ont les moyens d'effectuer un versement aussi important », plaide Samir el-Jisr. Cette charge étant assumée, selon un ratio légèrement inférieur par la société ad hoc, les banques peuvent ainsi consentir au prêt dont le bénéficiaire final sera le locataire. De plus, « les loyers versés à la société financière pendant 5 ans auront pour effet de fournir à la banque un gage de solvabilité du locataire », explique Rami el-Jisr, ex-directeur de la banque d'investissement de Bank Audi et chargé par son père de l'étude du volet financier du projet. Enfin, « les locataires-accesseurs ne seront pas tenus d'hypothéquer leur bien pour financer son acquisition », affirme le député.
La formule serait également attractive pour les banques, qui continueront à bénéficier du différentiel de taux entre les crédits accordés par la BDL et ceux qu'elles octroient au SPV puis, a fortiori, au locataire. Enfin, le SPV serait lui-même particulièrement rentable. Pour encourager les investisseurs et permettre aux SPV d'atteindre une capitalisation suffisante pour être agréés, Samir el-Jisr propose en effet qu'ils puissent bénéficier d'incitations fiscales. « Ils n'acquièrent des biens immobiliers que pour en transférer in fine la propriété aux locataires. Ces biens ne doivent donc pas être assimilés à des actifs immobilisés, explique-t-il. Par conséquent, le texte contient une proposition consistant à exonérer les investisseurs des frais d'enregistrement, représentant 5,5 % du prix d'achat. » Au final, Rami el-Jisr estime le taux de rentabilité des fonds propres des SPV à environ 15 %, soit un taux légèrement supérieur à celui de la plupart des banques privées. « Cela permet de contrebalancer le risque élevé pris par l'investisseur, du fait de l'absence d'hypothèque, du versement initial et de la charge de l'endettement », fait-il-valoir.
Selon le député, la proposition de loi aurait d'ores et déjà obtenu l'assentiment de la BDL, qui y verrait « un mécanisme cohérent et prometteur en matière d'accès à la propriété », avance-t-il. Ses collègues seront-ils du même avis au moment du vote ?
