Beyrouth : les baux commerciaux ou professionnels subissent la crise

Le marché des espaces commerciaux et des bureaux à Beyrouth reste influencé par le ralentissement de l'activité économique et les conditions politico-sécuritaires, avec une explosion de l'offre et un tassement concomitant de la demande, note un rapport détaillé sur le secteur publié par Bank Audi.

La demande pour les espaces commerciaux reste surtout concentrée dans les galeries marchandes. « Nous n'avons jamais vu autant de magasins vides dans Beyrouth. Toutes les rues sont affectées. Les commerçants sont réticents à démarrer un projet à l'ombre de la crise économique, d'une baisse du tourisme et du pouvoir d'achat », souligne pour L'Orient-Le Jour Guillaume Boudisseau, consultant immobilier chez Ramco Real Estate Advisers. Alors que les quartiers de Mar Mikhaël et Badaro continuent de soutenir la demande pour les espaces commerciaux, plusieurs autres, tels que Hamra, Verdun, Gemmayzé et la rue Maarad, très prisés par le passé, rencontrent une baisse significative de la demande, selon l'étude. Plusieurs commerces et restaurants de la rue Maarad, l'un des axes principaux du centre-ville, ont par exemple fermé leurs portes en raison de la situation politique, des manifestations et surtout de la baisse de la fréquentation touristique durant les dernières années. À Gemmayzé, certains professionnels ont préféré se déplacer dans des secteurs plus fréquentés de Mar Mikhaël, Hamra et la rue Uruguay.

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Achrafieh, premier sur les projets d'affaires
La crise a eu aussi un impact significatif sur la demande pour les espaces de bureaux, les entreprises et les investisseurs préférant temporiser avant de se lancer dans de nouveaux investissements, souligne Bank Audi. Les offres restent concentrées autour du centre-ville de Beyrouth, Achrafieh, Hamra et Verdun, ainsi que Sin el-Fil et Dbayeh, au nord de la capitale. « Le marché des bureaux tourne au ralenti. Le centre-ville de Beyrouth souffre du désintérêt des sociétés et des commerçants et aucun pôle d'affaires n'a émergé pour le remplacer. Il y a donc un stock important de bureaux sur le marché », note Guillaume Boudisseau.

Selon une étude publiée en février par Ramco, cette situation n'a cependant pas empêché les promoteurs de lancer de nouveaux projets. Trente-sept projets d'affaires sont en effet en chantier à Beyrouth, dont onze (29 %) sont des bureaux situés aux étages inférieurs de projets mixtes – c'est-à-dire qui associent des boutiques, des bureaux et des appartements – tandis que la part des bureaux qui seront mis sur le marché locatif ne représente que 13 % du total des projets. Première destination d'affaires du Liban avec plus de 140 immeubles de bureaux, le centre-ville de Beyrouth ne compte plus que cinq projets en chantier contre 23 projets pour Achrafieh, qui totalise le volume le plus important de nouveaux bureaux.

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Baisse des prix
La baisse de la demande a naturellement entraîné un effritement des prix. « Les prix des espaces commerciaux ont baissé de 10 à 50 % dans certaines rues, à l'exception de Mar Mikhaël et Badaro », souligne Guillaume Boudisseau. Il explique que la dynamique du marché locatif à Beyrouth évolue au gré de l'engouement des restaurateurs pour tel ou tel quartier, avec des répercussions immédiates sur les prix. « Il suffit de quelques mois pour que la vague de la restauration déferle sur un quartier. Dès que la mode est lancée, c'est une véritable course-poursuite qui s'engage entre les enseignes locales pour dénicher les meilleurs emplacements, entraînant la flambée des loyers. Dans le sens contraire, un retrait progressif des restaurants et des cafés d'une rue entraîne inexorablement son déclin et une chute des loyers. »

Pour les espaces de bureaux la baisse des prix a été moins accentuée, Guillaume Boudisseau la situant aux alentours de 10 % en moyenne tout en observant qu'elle reste stable dans certains quartiers. Certaines rues du centre-ville proposent à titre d'exemple des loyers de bureaux se situant sous la barre symbolique des 200 dollars le m2 annuel.

L'étude de Bank Audi note que la baisse des prix des loyers des espaces commerciaux et de bureaux n'a cependant pas été suffisante pour redynamiser la demande, qui est étroitement liée à la confiance des investisseurs, notamment étrangers. Dans ce contexte, ses auteurs considèrent qu'en l'absence d'une amélioration de la situation économique et politique, l'immobilier commercial et des affaires poursuivra sa chute.

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