Immobilier : Malgré la crise, les prix ne chutent toujours pas

Comme attendu, le net ralentissement du marché de l'immobilier, entamé il y a cinq ans dans la foulée des évènements qui ont suivi le printemps arabe, s'est accentué cette année. Avec près de 37 000 transactions enregistrées au cours des sept premiers mois de l'année, les ventes immobilières sur l'ensemble du territoire libanais affichent une baisse de 13,4 % par rapport à la même période en 2014, selon le registre foncier. Et ce « en raison des conséquences du blocage politique et des prix élevés sur la demande interne, et celles de la guerre en Syrie sur la confiance des investisseurs et des acheteurs étrangers », note un rapport détaillé sur le secteur publié par Bank Audi. Certes, les ventes aux étrangers ont bien progressé de 36,6 % sur les sept premiers mois de 2015, après quatre années consécutives de baisse ; mais, souligne Bank Audi, cette hausse est essentiellement alimentée par les réfugiés syriens et irakiens, et ces ventes restent inférieures de 26 % à celles enregistrées sur la même période en 2010.

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Petites surfaces
Pourtant, cette année encore, l'écart grandissant entre l'offre et la demande ne semble pas véritablement se refléter sur les prix. « Les prix au Liban restent plus ou moins stables lors d'un ralentissement économique et augmentent lors d'une phase de réajustement comme celle qui a eu lieu au cours du boom économique entre 2007 et 2010. Mais ils ne baissent jamais véritablement. Au mieux, les promoteurs accordent parfois de légères réductions, mais, dans l'ensemble, la valeur des appartements reste pratiquement la même », résume l'étude.
La valeur des transactions sur les sept premiers mois de l'année a bien connu une baisse très légèrement supérieure à celles des volumes, tombant ainsi à 4,37 milliards de dollars (- 14,4 % par rapport à la même période l'année dernière). Mais, selon le rapport, cette baisse est surtout imputable aux mutations du marché. « Le ralentissement économique et la baisse du pouvoir d'achat des Libanais ont en effet poussé la plupart des promoteurs immobiliers à concentrer leurs projets en dehors de Beyrouth dans le but de proposer de petites superficies à des prix accessibles », souligne l'étude qui relève que la part de Beyrouth dans les permis de construire a baissé à 8 % en 2014. De nombreux projets, proposant de grandes superficies, ont été suspendus dans le contexte d'une baisse importante de la demande pour ce créneau, selon le rapport.

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Spéculation limitée
Plus généralement, le rapport explique la stabilité paradoxale des prix par trois facteurs. Le plus déterminant relève du profil actuel des acheteurs : des résidents cherchant une habitation plutôt qu'un placement spéculatif. Selon l'étude, ces derniers ne dépassent pas les 20 % de l'activité du marché et ont donc une influence limitée sur la détermination des prix. Les auteurs considèrent que l'activité spéculative a en outre pu être freinée par les différents plans de relance mis en œuvre par la Banque du Liban (BDL) pour soutenir l'économie, et en particulier les crédits immobiliers. Après trois plans successifs d'environ 1 milliard de dollars, le gouverneur de la BDL a déjà annoncé un nouveau plan compris entre 1 et 1,5 milliard de dollars pour 2016. Or, s'agissant des crédits immobiliers, certaines conditions, comme l'existence de pénalités en cas de remboursement dans un délai inférieur à sept ans, seraient de nature à dissuader les spéculateurs.

Le faible endettement des promoteurs envers les banques est le deuxième facteur avancé par le rapport. Même si certains d'entre eux ont recours à l'emprunt, la majorité des promoteurs comptent sur leurs propres liquidités ou les préventes pour financer les projets de construction.

Le troisième facteur réside dans le nombre limité de terrains à bâtir au Liban. Les prix des appartements sont déterminés par le prix du terrain acheté par le promoteur pour développer son projet, les coûts de construction et les marges du développeur. Les deux premiers étant difficilement élastiques, notamment en raison de la rareté des terrains en ce qui concerne leurs prix, les marges demeurent la vraie variable d'ajustement. Or, de manière générale, les professionnels préfèrent encore attendre que la situation du marché s'améliore pour écouler leurs biens plutôt que de revoir leurs marges à la baisse.

Dans ce contexte d'incertitude, le rapport de Bank Audi souligne qu'en cas de poursuite de la situation politique actuelle, la confiance des investisseurs et des acheteurs restera en berne, paralysant davantage le marché de l'immobilier. En revanche, une amélioration de la situation régionale, couplée à un déblocage politique incluant une élection présidentielle, devrait conduire selon eux à un rééquilibrage progressif de l'offre et de la demande, voire à un retour de l'âge d'or du secteur.

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