Le marché du neuf à Beyrouth toujours dans le creux de la vague

Le ralentissement que connaît le marché immobilier depuis 2010 s'est poursuivi en 2014. Selon une étude de l'agence de conseil immobilier Ramco, le niveau des stocks de logements neufs invendus à Beyrouth, qui avaient déjà atteint un plus haut de huit ans l'année antérieure, demeure toujours aussi important. Recensant 56 projets immobiliers dans 51 quartiers de la capitale, l'étude constate que 271 unités sur 1 213 mises sur le marché, soit 22,34 % du total, n'ont pas trouvé preneur. Un ratio sensiblement identique à celui de 2013 (22,41 %). Une tendance que la très légère baisse (0,7 %) des prix des appartements neufs constatée en 2014 – en excluant toute marge de négociation et escompte – n'a naturellement pas réussi à enrayer. « Les invendus de 2013 ne sont pas incorporés dans le total de 2014 », précise toutefois à L'Orient-Le Jour Raja Makarem, fondateur et directeur général de Ramco. « Dans une autre étude, nous avons cependant répertorié un total de 573 appartements qui n'ont pas toujours été vendus entre 2012 et 2014. Ce nombre représente 15 % environ des 3 700 logements construits pendant ce même laps de temps. Avec plus de huit nouveaux logements sur dix vendus chaque année depuis 2012, le marché de l'immobilier ne se porte donc pas si mal, il demeure simplement dans une phase de stagnation », conclut-il.

Cette stagnation en volume se traduit néanmoins par un accroissement bien plus net du manque à gagner pour les promoteurs. La valeur marchande des quelque 83 976 m² de surface bâtie en attente d'un acheteur ayant augmenté de 9,15 % sur un an, à 477 millions de dollars. Un chiffre qui ne tient pas compte de la marge (5 à 15 % selon les cas) entre le prix affiché et le prix à la signature. Il est en outre presque toujours aussi difficile pour un promoteur de vendre la totalité de ses appartements avant la fin des travaux. Sur les 56 projets immobiliers répertoriés, seuls 14 ont réussi à trouver des acquéreurs pour l'intégralité des logements mis en vente, soit un ratio de 25 %, contre 21 % en 2013 et 28 % en 2012. « Parmi les cas extrêmes, 9 immeubles sur le panel sélectionné a un taux de vente entre 0 et 50 %, (et un seul) n'a vendu aucun de ses appartements », ajoute-t-on du côté de Ramco.

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Construire des petites surfaces
Pour Ramco, la similitude des évolutions constatées sur les deux dernières années cache toutefois une certaine divergence quant à leurs causes. « Les résultats de 2013 étaient directement liés à une baisse de la demande, consécutive à l'instabilité sécuritaire et politique sur l'appétit des acheteurs, en particulier les étrangers. Aujourd'hui, près de 90 % des acquéreurs sont des ressortissants libanais, locaux ou expatriés et les causes de la stagnation sont surtout liées à une inadéquation entre l'offre et la demande », résume M. Makarem. Pour lui, les principaux facteurs du maintien de cette tendance baissière sont donc à rechercher du côté des vices de construction, du prix du mètre carré, de l'emplacement des appartements et des surfaces proposées.

Un avis que partage le président de l'association des entrepreneurs et des promoteurs immobiliers, Élie Sawma. « Les entrepreneurs ont commencé à construire des appartements plus petits afin de minimiser le risque de ne pas pouvoir les vendre », a-t-il estimé dans un entretien livré à al- Markaziya. Une tendance que la plupart des acteurs du secteur confirment mais qui ne se traduit pas encore sur le marché : les surfaces mises en vente ont ainsi augmenté de près de 3 % par rapport à 2013, avec une moyenne par appartement qui est passée de 305 à 310 m². « L'activité ne rebondira pas sans une amélioration de la situation sécuritaire qui redonnera confiance aux investisseurs des pays du Golfe et une action des pouvoirs publics pour ajuster les prix de l'immobilier à la baisse », ajoute M. Sawma. Pour autant, M. Makarem refuse l'alarmisme : « Les quelque 177 000 m2 de stocks d'invendus cumulés ces trois dernières années représentent certes une valeur marchande de 982 millions de dollars ; mais ils ne constituent pas une perte sèche pour les promoteurs. Lentement mais sûrement, la quasi-totalité des stocks finissent par être écoulés. »

Pour mémoire
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