L’immobilier d’affaires a le vent en poupe à Beyrouth

Le marché des bureaux est en pleine croissance à Beyrouth. Selon une étude de l'agence immobilière Ramco publiée en février, 37 immeubles de bureaux y sont actuellement en construction, sur une surface de 195 674 m². Cela représente une augmentation de 32 % du stock depuis sa dernière analyse du marché, en septembre 2013. Plus de 60 % de ces projets se situent à Achrafieh, en particulier dans sa périphérie sud-est, avec onze immeubles de bureaux regroupés dans la zone de la Corniche al-Nahr, Adlieh et Badaro. Un axe qui devrait encore voir la construction de nouveaux projets au cours des années à venir. « La demande est très bonne. Nous continuons de recevoir deux appels par jour, alors que nous avons déjà vendu toutes nos unités de bureaux, trois mois avant la fin de la construction de notre projet », affirme ainsi Lamia Khalil, directrice du marketing à I Group, propriétaire du projet Badaro 5232. « Nos acheteurs travaillaient dans des bureaux trop anciens ou étriqués. Ils désiraient des surfaces plus grandes de 120 à 180 m², des bureaux plus modernes et plus centraux », précise Lamia Khalil. Dans un contexte de stagnation du marché résidentiel, les promoteurs ont décelé dans l'immobilier d'affaires un fort potentiel. « Il existait un déficit important de bureaux de qualité à Beyrouth, alors que le secteur résidentiel est saturé, sauf pour les petites surfaces », explique Makram Sarkis, promoteur du projet Achrafieh 4878, situé à Adlieh. Les compagnies internationales étant peu présentes, la clientèle est surtout composée de petites sociétés privées locales et de professions libérales (docteurs, avocats). « Les petites surfaces de 60 à 100 m² sont très recherchées par les professions libérales », note Makram Sarkis. Le marché semble aussi plus flexible. « Les acheteurs foncent, ils savent ce qu'ils veulent, contrairement au secteur résidentiel, où les clients sont hésitants et demandent une foule de détails », assure Tony Rahmé, ingénieur de l'immeuble de bureaux Medawar 1200, localisé à La Quarantaine, à la sortie nord de Beyrouth.

Un créneau durable ?
Les promoteurs ont également profité de prix avantageux du foncier, sur des parcelles difficilement exploitables pour des logements, notamment le long d'axes routiers. « Les promoteurs préfèrent y construire des immeubles d'affaires ou garder les étages inférieurs comme bureaux et laisser les niveaux supérieurs pour des logements », explique Karim Makarem, directeur de Ramco. « Le prix des terrains a été déterminant dans la décision de lancer notre projet. Les parcelles dans notre secteur sont nettement moins chères que dans le Beyrouth administratif », témoigne le promoteur Tony Rahmé. Certaines zones plus centrales sont moins ciblées pour l'immobilier d'affaires : le centre-ville ne compte que cinq immeubles de bureaux en construction et la partie occidentale de Beyrouth ne totalise que 11 % du stock total de la capitale, selon l'étude de Ramco. Les prix au mètre carré dans l'immobilier d'affaires sont restés globalement stables : ils démarrent à partir de 3 500 dollars dans la périphérie d'Achrafieh, et peuvent atteindre jusqu'à 7 500 dollars au centre-ville. Tout dépend bien sûr de l'emplacement et de la finition des bureaux, qui sont parfois livrés « core and shell », dans leur structure béton. Avec le nombre de nouveaux projets lancés, les promoteurs doivent cependant rester prudents. « Quand nous avons conçu notre projet en 2012, le manque de bureaux était criant, mais aujourd'hui l'offre sur le marché est nettement plus importante, et nos ventes sont vraiment lentes, souligne Makram Sarkis, propriétaire de l'immeuble Achrafieh 4878. Les nouveaux permis de construction pour des immeubles de bureaux sont d'ailleurs limités », conclut le promoteur.

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