Les prix des appartements n’ont jamais été aussi bas. Dans plusieurs cas, les tarifs de 2022 sont ceux qui étaient pratiqués il y a une douzaine d’années. Photo Élie Abi Hanna
L’année écoulée a confirmé le basculement du marché vers les dollars frais. L’usage des « lollars » ou des chèques bancaires n’est quasiment plus appliqué. Désormais, tous les propriétaires affichent leurs tarifs en « vrais » dollars et demandent des paiements à l’étranger ou en liquide.
Dans un contexte de crise économique locale aiguë, l’offre et la demande varient en fonction du type d’appartements. Le nombre de biens de luxe dans les quartiers bourgeois est limité et les prix résistent. À l’opposé, la valeur des produits moyens et bas de gamme a perdu de 40 à 50 % depuis 2019 et la demande est faible. Ramco Real Estate Advisers, agence de conseil immobilier, a révélé dernièrement que la chute des prix demandés par les propriétaires depuis trois ans était en moyenne de 41 %.
Mais la situation reste confuse. Donner une valeur à un appartement est devenu un défi pour les professionnels du secteur. « Mes clients me demandent souvent le prix de leur bien. Je réponds que cela va dépendre de ce qu’un acheteur sérieux et motivé, et qui veut vivre dans l’appartement, est prêt à payer », raconte Ziad Maatouk, directeur de l’agence ZM Properties. « Mais la tendance à la baisse, commencée en 2021, s’est maintenue en 2022. Le marché est surtout freiné par une faible demande et peu de transactions », analyse Patrick Geammal, PDG de l’agence immobilière Ascot.
Pourtant, les prix des appartements n’ont jamais été aussi bas. Dans plusieurs cas, les tarifs de 2022 sont ceux qui étaient pratiqués il y a une douzaine d’années. De plus, le coût de remplacement d’un appartement (c’est-à-dire la valeur d’un bien s’il était reconstruit aujourd’hui à l’identique) est nettement plus élevé que les prix d’appartement déjà terminés en 2022. « Avec les coûts du terrain et de la construction, la valeur d’un appartement en chantier serait beaucoup plus onéreuse qu’un appartement déjà fini. C’est pour cette raison qu’il n’y a désormais quasiment plus de chantiers en cours à Beyrouth », précise un agent immobilier.
Les prix ne fléchissent pas
Deux ans après le drame du port de Beyrouth en août 2020, la plupart des immeubles résidentiels de Gemmayzé et Mar Mikhaël ont été réhabilités. Cela a coïncidé avec plusieurs ventes. « Toutefois, le fait de ne pas pouvoir enregistrer les ventes a pénalisé le marché », avoue Ziad Maatouk, qui fait allusion au décret 194 qui gèle les transactions immobilières dans plusieurs quartiers autour du port (Saïfi, Rmeil et Medawar) et qui vient d’être prolongé jusqu’en octobre 2024. Seuls les biens nouvellement construits, qui n’avaient pas encore de titre de propriété et qui étaient en construction en août 2020, peuvent se vendre.
Parmi les dernières transactions, en janvier 2022, une surface de 180 m2 au 6e étage à Mar Mikhaël a été acquise sur la base de 2 200 dollars* le m2. Cet été, affiché à 435 000 dollars, un appartement de 190 m2 s’est vendu à 400 000 dollars.
Toujours à Mar Mikhaël, de petites surfaces meublées d’environ 100 m2 se sont arrachées à plus de 3 000 dollars le m2. Ces produits ont surtout attiré les investisseurs qui louent désormais leur bien, entre autres sur Airbnb, à plus de 60 dollars la nuitée.
Plusieurs affaires ont été finalisées dernièrement dans le complexe Place Pasteur à Gemmayzé. « Certains propriétaires ont limité les pertes en revendant de 2 100 à 2 500 dollars le m2 un bien acheté il y a trois ou quatre ans de 2 500 à 3 000 dollars le m2 », explique un spécialiste immobilier.
Dans une rue parallèle à la rue Gouraud, le m2 peut tomber à 1 900 dollars pour un produit de moins bonne qualité, comme ce 240 m2 annoncé à 460 000 dollars. Par contre, un appartement dans un immeuble patrimonial avec une belle hauteur sous plafond peut frôler les 3 000 dollars le m2.
Le quartier Sursock maintient sa notoriété. Les prix ne fléchissent pas depuis 2021 et restent parmi les plus chers d’Achrafieh. Bien qu’un appartement au début de l’année 2022 ait été vendu sur la base de 2 400 dollars le m2 au-delà du 10e étage, certains demandent environ 4 000 dollars pour des surfaces d’environ 500 m2 à un étage similaire.
Un propriétaire affiche son bien de 360 m2 à 1,2 million de dollars, soit à 3 333 dollars le m2. Ce n’est que 30 % de moins qu’en 2019. Une surface de 265 m2 est annoncée à 750 000 dollars.
Les grosses fortunes prêtes à mettre le prix
Les disponibilités à Furn el-Hayek restent rares. Beaucoup de propriétaires ne sont pas pressés de vendre. D’autres ont préféré louer leur appartement dans l’attente d’un marché plus dynamique.
« Nous assistons à un bras de fer entre les acheteurs qui s’estiment en position de force et les vendeurs qui ne sont pas dans l’urgence. Les négociations sont difficiles », confie Carlos Chad, directeur général de Chad Conseil.
Mais l’adresse demeure recherchée par les plus grosses fortunes et certains sont prêts à y mettre le prix. Parmi les dernières ventes dans le triangle d’or, un appartement aux prestations haut de gamme vient de se vendre sur la base de 4 800 dollars le m2. C’est moins cher qu’en 2011.
« Il y a une demande de la part de millionnaires pour des biens d’exception. Cela concerne une poignée d’immeubles à Achrafieh. Les acheteurs veulent de grandes surfaces et ont les moyens de se faire plaisir », raconte Patrick Geammal.
Pour les plus petits budgets, Furn el-Hayek compte également quelques options. Un appartement de 180 m2 est mis à prix à 470 000 dollars. L’enveloppe monte à 660 000 dollars pour un 280 m2.
Mais le marché reste au ralenti malgré la notoriété du quartier, comme le prouvent ces deux logements sur le marché depuis six mois. Le premier, de 350 m2, est affiché à 975 000 dollars. Le second, de 170 m2 et proposé à 1 900 dollars le m2, ne trouve pas preneur.
« Certains appartements ne séduisent pas parce qu’il y a des travaux à faire ou parce qu’ils ne sont pas propres ni entretenus. Par contre, un bien superdécoré et aménagé avec goût séduit et fait meilleure impression. Le coup de cœur est vraiment plus facile », constate Carlos Chad.
Autour de la place Sassine, plusieurs ventes ont été finalisées autour de 1 500 à 1 600 dollars le m2. Un appartement de 160 m2 a été vendu à 240 000 dollars. Un duplex de 160 m2 avec une terrasse est parti en quelques jours pour 320 000 dollars. Une petite surface de 110 m2, avec des prestations impeccables et ses meubles, a été vendue à 270 000 dollars. Un Libanais expatrié aux États-Unis a acheté un 180 m2 au 9e étage pour 1 500 dollars le m2.
« Pourtant, le marché de 250 000 à un million de dollars est affecté par l’absence de la classe moyenne. Elle ne peut plus emprunter dans les banques et beaucoup de familles ont quitté le pays », déplore Patrick Geammal.
Parmi les bonnes opportunités, un appartement de 330 m2 à quelques mètres de la place Sassine est annoncé à 650 000 dollars. La rue George Haïmari est toujours l’une des destinations les plus chères de Beyrouth. Le mètre carré dans le haut de gamme sans travaux peut atteindre 6 300 dollars. Par contre, un bien qui nécessite une rénovation totale se situe autour de 3 000 dollars le m2.
Il faut prévoir de 480 000 à 600 000 dollars pour acquérir des appartements de 170 et 255 m2 à Sodeco autour du centre Sodeco Square. C’est environ 30 % de moins qu’en 2019. À la fin de la rue Monnot, des studios d’environ 60 m2 sont à la vente sur la base de 3 000 dollars le m2, soit 28 % de moins par rapport à 2019.
50 % de moins qu’en 2019
Quelques disponibilités existent dans le quartier du Grand Lycée. Une petite surface de 120 m2 est proposée à 215 000 dollars. Le prix demandé en 2018 était de 330 000 dollars. La facture est plus élevée pour un appartement dans un immeuble avant-gardiste de 260 m2. Il est annoncé à 900 000 dollars.
Devenir propriétaire à Badaro n’a jamais été aussi accessible. Un appartement de 200 m2 au 8e étage est annoncé à 365 000 dollars. C’était sa valeur en 2007 ! Pour 1 700 dollars le mètre, il est même possible d’acheter un appartement de 240 m2. C’est environ 50 % de moins par rapport à 2019.
Dans le secteur Corniche el-Nahr, trois immeubles (Urban Dreams, Achrafieh 4848, Factory 4376) comptent quelques reventes. Le mètre s’étire en fonction des prestations et des surfaces de 1 500 à 2 900 dollars. Un budget de 300 000 à 350 000 dollars permet d’obtenir des surfaces de 125 à 250 m2. C’est 30 à 50 % de moins qu’en 2019. Une vue à partir du 15e étage a été annoncée à 1 875 dollars le m2.
Plusieurs appartements sont disponibles dans le quartier Sioufi. Les prix s’étirent du simple au double en fonction des étages, des emplacements et des prestations. Le complexe Saint George Tower compte quelques reventes. Des appartements de 325 à 365 m2 achetés en « lollars » sont accessibles de 800 000 à 1,1 million de dollars.
Le m2 tombe à 1 500 dollars pour un bien neuf de 217 m2 au 12e étage. C’est 1 000 dollars le mètre carré en moins qu’il y a trois ans. Il faut compter 265 000 dollars par mètre carré pour un appartement de deux chambres à coucher de 140 m2. Par contre, un produit haut de gamme de 325 m2 est mis sur le marché à 2 500 dollars le mètre carré.
*Tous les prix en dollars mentionnés dans cet article sont en dollars frais ou « vrais » dollars.
commentaires (4)
Il me semble, la tendance de prix s’oriente vers un fédéralisme immobilier
william semaan
22 h 10, le 24 octobre 2022