Le secteur foncier libanais plus « opaque » que jamais

L’indice bisannuel de la transparence du secteur de l’immobilier dans le monde, publié par l’entreprise américaine spécialisée Jones Lang LaSalle, a une nouvelle fois qualifié cette filière au Liban d’« opaque ». Une catégorie que le pays occupe depuis 2016, après avoir été déclassé de « semi-transparent » en 2012 à « peu transparent » en 2014, et qu’il partage cette année avec 18 autres pays, dont l’Iran, la Côte d’Ivoire et l’Éthiopie. Placé dans le dernier quart du classement, le Liban est positionné à la 84e place sur 94 pays retenus par l’étude, alors qu’il était 87e sur 99 pays en 2020, et à la 12e place sur 14 pays de la région du Moyen-Orient et de l’Afrique du Nord.

Si les auteurs du rapport avaient justifié en 2020 une régression du Liban, à l’instar de l’Irak et de la Libye, en raison des troubles politico-économiques de ces pays, sachant que le Liban est en crise multidimensionnelle aiguë depuis la fin de l’été 2019, ceux-ci précisent cette année que comparaison entre les deux derniers rapports n’est pas raison, étant donné que « 44 nouveaux critères méthodologiques » ont été utilisés par la firme pour obtenir les scores de 2022, soit un total de 254 critères qualitatifs et quantitatifs.

Selon les informations de l’entreprise relayées par le bulletin hebdomadaire Lebanon This Week de la Byblos Bank, cet indice est donc employé pour comparer la transparence immobilière des marchés à travers le monde. Il se base sur 14 grandes thématiques regroupées en six sous-indices : la performance (qui représente 25 % du score), les fondamentaux du marché (16,5 %), la gouvernance des moyens d’investissement cotés en bourse (10 %), le cadre réglementaire et juridique (23,5 %), le processus de transaction (15 %) et la viabilité (10 %). Un score de 1 est considéré comme hautement transparent, tandis que 5 représente le niveau le plus bas de transparence. L’étude assigne ensuite un niveau de transparence à chaque pays : « très transparent », « transparent », « semi-transparent », « peu transparent » ou « opaque ».

« À la traîne »

Avec un résultat cette année de 4,43 points, contre une moyenne globale de 3,1 points et régionale de 3,8 points, le Liban demeure donc dans cette dernière catégorie, où il est précédé de la Tunisie (80e) et d’Oman (77e) et suivi de l’Algérie (87e) et de l’Irak (92e) pour les pays de la région. L’émirat de Dubaï (31e mondialement) est le seul de la région à être qualifié de « transparent » et il est séparé dans cette étude d’Abou Dhabi (45e) pour les Émirats arabes unis. Ce dernier se trouve lui dans la catégorie « semi-transparent », de même que l’Arabie Saoudite (49e). Aucun des pays de la région n’est ainsi classé dans la première catégorie. Au niveau mondial, c’est le Royaume-Uni qui décroche la première place de ce classement, suivi sur le podium des États-Unis et de la France, tandis qu’en bas du classement se trouve à la dernière place l’Éthiopie, précédée du Guatemala et de l’Irak.

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Dans le détail des sous-indices, le Liban marque son meilleur score dans la catégorie « Gouvernance des moyens d’investissement cotés en bourse » avec 3,34 points et son moins bon dans celle dite de « Viabilité » avec 5 points, soit le niveau le plus bas. Entre les deux, les auteurs du rapport ont noté le Liban comme suit : 4,03 points pour son cadre réglementaire et juridique ; 4,47 points pour la performance de son secteur foncier ; 4,73 points pour son processus de transaction ; et 4,96 points pour la catégorie concernant les fondamentaux du marché. Commentant ces résultats, les experts de Jones Lang LaSalle ont notamment souligné que le Liban « est à la traîne sur l’ensemble des pays et des marchés en ce qui concerne le sous-indice de processus transactionnel, qui évalue la qualité et la disponibilité de l’information en prévente et de l’impartialité des appels d’offre, entre autres, ainsi que de la disponibilité et de la qualité des services locataires ».

Réagissant à cette étude, Walid Moussa, président du syndicat des agents et consultants immobiliers (REAL), a qualifié cette « opacité » du secteur de malheureusement « normale au vu du manque de visibilité du secteur foncier libanais sur tous les indices » consacrés dans cette étude de marché, et notamment le processus de transaction. « Compte tenu de la crise, nous nous sommes retrouvés à jongler avec différentes formes de paiements », explique-t-il en faisant référence aux dollars frais (en espèces ou transférés de l’étranger), aux dollars libanais (bloqués en banque depuis les restrictions du secteur sur les comptes en devises fin 2019) et des livres libanaises. Des transactions immobilières qui sont difficilement enregistrées au vu « de l’état catastrophique des institutions publiques depuis deux ans ». Le syndicaliste cite « l’absence d’index des prix de l’immobilier au Liban » comme l’un des facteurs importants ayant résulté à cette évaluation de l’entreprise américaine. Un index que les professionnels du secteur « réclament depuis des années », précise-t-il. Enfin, afin d’améliorer la transparence des transactions immobilières, Walid Moussa suggère de « relier notaires et registres fonciers dans un système centralisé ».