Une rue du quartier de Hamra, à Beyrouth. Photo Anwar Amro
Après un premier épisode hier consacré à Achrafieh, L’Orient-Le Jour, en collaboration avec Ramco Real Estate Advisers, décrypte aujourd’hui les prix dans les quartiers de Ras Beyrouth où deux grandes tendances dominent : celle des appartements du front de mer qui intéressent surtout la diaspora et celle des petits placements comme des studios à Hamra, recherchés par les investisseurs. La majorité des appartements à la vente dans la partie nord du quartier Hamra se trouvent principalement le long des rues Makhoul, Souraty et Sadat. À quelques mètres du campus de l’Université américaine, les prix des logements le long de la rue Makhoul vont de 2 700 à 3 200 dollars* le m². En 2019, les prix étaient de 3 500 à 4 000 lollars (ou dollars bancaires, soit les dollars bloqués dans les banques et échangeables au taux de 3 900 livres) le m².Ces disparités contrarient les spécialistes de l’immobilier qui déplorent encore un marché perturbé par le passage des prix du lollar au dollar frais. « Cela prouve que les propriétaires sont perdus. Ils ne savent plus estimer correctement la valeur de leur bien. Il n’est pas logique de demander 20 à 30 % de moins qu’en 2019. La baisse des prix entre 2019 et aujourd’hui est d’au moins 50 % », explique Raja Makarem, fondateur de l’agence immobilière Ramco Real Estate Advisers. « En définitive, les gens sont libres de demander ce qu’ils veulent. Mais c’est une réalité, les prix ont bien baissé de moitié dans cette région depuis deux ans. Au vu de la situation économique du pays, c’est normal », justifie Walid Moussa, président de l’agence immobilière PBM.
Autour de l’Hôpital américain (AUBMC), plusieurs petites surfaces sont à vendre. Les propriétaires ciblent les investisseurs à la recherche d’un bien qui, mis sur le marché locatif, pourrait rapporter de 3 à 4 % d’intérêt annuel. Situé dans un immeuble des années 70, un studio de 40 m² est proposé à 120 000 dollars. « Même si le prix du mètre carré est autour de 3 000 dollars, ce type de produit séduit les personnes qui ont de petits budgets. Elles pourront les louer à des étudiants ou à des médecins », analyse Walid Eido, agent immobilier implanté à Hamra.
Un appartement de 85 m² à 170 000 dollars
D’autres petites superficies sont disponibles dans certaines ruelles du quartier Hamra. « Nous cherchons à vendre un appartement de 85 m² avec deux chambres à 170 000 dollars, soit 2 000 dollars par m². À ce jour, la meilleure offre reçue a été de 1 750 dollars par m² », déplore Raja Makarem. « Les dernières transactions à Hamra et à Ras Beyrouth confirment que les valeurs en dollars frais représentent environ 50 % des anciens prix en lollars », valide Walid Eido.
Rue Sadat, les prix des appartements de 125 à 220 m² dans un immeuble nouvellement terminé se situent autour de 2 900 à 3 000 dollars le m² en fonction des étages. En revanche, rue Makdessi, un appartement de 290 m² est annoncé depuis cet été à 2 000 dollars le m².
À Caracas, un appartement de 215 m² dans un immeuble des années 60, sans parking, a été vendu à 250 000 dollars. Dans le même secteur, une surface de 220 m² dans un immeuble terminé en 2017 est à vendre à 750 000 dollars.
Dans le quartier Clemenceau, les appartements de moyenne qualité sont proposés autour de 2 000 dollars le m². « Si les propriétaires veulent vendre, ils doivent ajuster leur prix, comme cet appartement au 2e étage dont la valeur vient de passer de 550 000 dollars à 425 000 dollars de juin à septembre », raconte Raja Makarem.
Deux appartements sont à vendre autour de l’hôpital Clemenceau Medical Center (CMC). Le mètre carré oscille entre 2 500 et 2 700 dollars pour des surfaces d’environ 320 m², soit une enveloppe totale de 800 000 à 850 000 dollars.
De nombreux appartements ont été vendus entre la fin 2019 et la fin 2020 à Verdun dans les immeubles Verdun Gardens, Vertini et Verdun Heights. Tous les promoteurs ayant des invendus ont profité de la crise financière pour écouler leur stock en dollars bancaires.
L’offre est désormais très limitée. Quelques propriétaires tentent de revendre leur bien en espérant trouver un acheteur en dollars frais. « C’est souvent un Libanais de la diaspora. Il peut visiter de nombreux appartements avant de se décider, mais sa priorité est de faire une bonne affaire », explique Walid Eido.
Rue Verdun, quelques appartements sont proposés entre 3 000 et 3 300 dollars le m². Pourtant, en 2019, les transactions se sont multipliées sur la base de 3 000 à 3 500 lollars le m². « S’il n’est pas endetté, le propriétaire peut afficher le prix qu’il veut. Mais la vente ne pourra pas se réaliser s’il demande en dollars frais ce qu’il a payé en lollars il y a quelques mois », avertit Raja Makarem. « Deux appartements neufs, l’un de 250 m² et l’autre de 305 m², sont annoncés à Verdun à respectivement 4 000 et 3 600 dollars le m². Ce n’est pas logique », déplore l’agent.
Dans une rue parallèle à la rue de Verdun, un appartement de 300 m² au-delà du 10e étage est annoncé à 900 000 dollars frais (soit le mètre carré à 3 050 dollars). À quelques mètres du Centre culturel russe, un premier étage de 280 m² cherche preneur à 2 278 dollars le m², c’est plus ou moins la moitié de sa valeur en lollars au printemps 2018.
Le quartier Koraytem est une adresse appréciée. Les produits les plus chers se trouvent autour du Collège protestant français (CPF). Rue Madame Curie, deux appartements dans deux immeubles distincts affichent des prix très contrastés. Celui de 355 m² est à vendre à 1 275 000 dollars (environ 3 600 dollars le m²) et celui de 600 m² est sur le marché à 1,7 million de dollars (soit 2 833 dollars le m²).
Le long de la rue Takieddine Solh, un appartement de 227 m² en construction est à la vente à 750 000 dollars. Ce même produit était affiché à 950 000 lollars en 2019. La baisse entre 2019 et 2021 est de 22 %. « Un appartement de 250 m2 est affiché à 650 000 dollars, soit 2 600 dollars le m2. À mon avis, c’est 20 à 25 % au-dessus de sa juste valeur », explique Walid Eido.
« Beaucoup d’expatriés libanais nous demandent des biens le long de la corniche avec des vues sur le littoral. Ils cherchent plutôt à se renseigner sur le prix et ne sont pas nécessairement prêts à acheter. Ils espèrent trouver de belles opportunités, mais elles sont très rares », explique Raja Makarem.
Le front de mer s’affiche de 5 000 à 6 000 dollars le m2
Les prix pour un appartement face à la Méditerranée commencent à 5 000 dollars le m² et peuvent monter jusqu’à 6 000. « À quelques exceptions près, ce sont les mêmes prix en lollars qu’en 2019 ! » s’offusque un agent. « Les propriétaires sont souvent fortunés. Certains vivent à l’étranger et ne sont pas pressés de vendre. Ils demandent trop. Il est donc logique que les ventes ne suivent pas », explique Walid Eido.
Les prix à Ain el-Mreissé varient en fonction de la vue sur la mer. Un bien haut de gamme sur la corniche est proposé à plus de 5 100 dollars le m². En revanche, un appartement situé dans une rue en retrait de la corniche est annoncé à 4 835 dollars le m². « La différence entre ces deux appartements n’est pas logique », analyse un expert immobilier.
Un projet en construction propose des appartements de 520 m² à partir de 2,5 millions de dollars, soit environ 4 800 dollars le m². La date de livraison est annoncée pour la fin 2022.
Autour de l’ancien phare à Manara, un appartement de 325 m² vient de se vendre à un million de dollars dans une résidence de standing, soit un mètre carré à 3 076 dollars. Dans le même secteur, un premier étage de 460m² est proposé à 3 250 dollars le m².
Quelques appartements sont sur le marché de Manara à Raouché. La majorité se trouve dans des complexes haut de gamme avec des vues dégagées, un jardin et une piscine, comme Bahri Gardens, Raouche View et Carlton Residence. Les prix pour des surfaces de 500 à 600 m² vont de 3 à 3,5 millions de dollars.
*Tous les prix en dollars mentionnés dans cet article sont en dollars frais, ou « vrais » dollars.
(Cet article est le deuxième d’une série de trois. Le prochain se focalisera sur le centre-ville)
commentaires (2)
POUR MIEUX APPRECER CET ARTICLE IL FAUT COMPRENDRE D'ABORD QUE LES SOCIETES OU PERSONNES QUI DEVAIENT DE L;'ARGENT EN DOLLAR A LEURS BANQUES ONT VENDU AU DEBUT AVEC DES CHEQUES BANCAIRES EN DOLLARS POUR REMBOURSER LEURS DETTES DONC EN PRATIQUE DONC EN VRAI DOLLARS POUR EUX. QUAND ILS NE DOIVENT PLUS D'ARGENT A LEURS BANQUES ILS TROUVENT NORMAL DE DEMANDER LA MEME SOMME EN DOLLAR FRAIS CAR POUR EUX L'ANCIEN OU LE NOUVEAU DOLLAR EST IDENTIQUE MAIS COMME CELA N'EST PAS VRAI POUR L'ACHETEUR QUI LUI AUSSI A PROFITER DE SES DOLLARS BLOQUES POUR ACHETER UN BIEN IMMOBILIER , LES PRIX DEVIENNENT TRES DIFFICILE A COMPARER
LA VERITE
16 h 02, le 30 septembre 2021