La rue Monot à Achrafieh. Photo P.H.B.
Le marché immobilier beyrouthin a beaucoup évolué depuis le début de la crise dans laquelle le Liban baigne depuis deux ans. En collaboration avec Ramco Real Estate Advisers, L’Orient-Le Jour revient sur les différentes tendances, quartier par quartier, en commençant par celui d’Achrafieh où les dernières transactions confirment que les prix, aujourd’hui calculés en dollars frais, ont baissé de moitié par rapport à ceux de 2019 dans un marché en berne. Considéré comme un des beaux quartiers d’Achrafieh, Furn el-Hayek offre un cadre urbain agréable et envié avec une poignée d’anciens immeubles de caractère, quelques jardins et des tours haut de gamme. Mais les biens disponibles ne sont pas nombreux. Parmi les dernières ventes, un vaste appartement de standing, à quelques mètres du centre commercial ABC, de 470 m² avec une terrasse et une belle hauteur sous plafond, a été acquis pour 1,1 million de dollars*, soit, après pondération, 1 850 dollars le m². Cette valeur contraste avec la majorité des prix actuellement demandés qui dépassent souvent les 3 000 dollars le m² pour des produits de standing. Comme ces deux appartements de 230 et 380 m² situés dans de beaux immeubles, le premier annoncé à 850 000 dollars et le second à 1,5 million. C’est plus ou moins les mêmes prix qu’à la fin 2019.
« À l’heure actuelle, les propriétaires ne veulent vendre qu’en dollars frais. Mais ils doivent savoir que les prix ont chuté en moyenne de 40 à 50 %, c’est-à-dire qu’un appartement qui valait un million de dollars en 2019 vaut aujourd’hui entre 500 000 et 600 000 dollars frais », insiste Joe Maatouk, PDG de l’agence immobilière JM Properties. « Toutefois, la baisse du dollar depuis la formation du gouvernement de Nagib Mikati va se refléter positivement sur les prix. Mais cela ne va pas redynamiser le marché à court terme. Il faudra attendre que le dollar se stabilise pour espérer une reprise », ajoute l’agent. « Le marché va continuer de tourner au ralenti. Ceux qui avaient des chèques ont déjà acheté et ceux qui ont des dollars frais ne sont pas nombreux. La situation ne va pas changer d’ici à Noël », estime Walid Moussa, le président du syndicat des agents et consultants immobiliers (REAL).
Dans le secteur de Tabaris, un premier étage de 245 m² avec des travaux de rénovation à prévoir est proposé à 700 000 dollars (soit 2 857 dollars le m²). Ce logement était en vente fin 2018 à 800 000 lollars (les dollars bloqués dans les banques et échangeables au taux de 3 900 livres). À quelques mètres, se trouve également un logement de 265 m² au 6e étage affiché à 2 830 dollars le m².
Rue Trabaud, un propriétaire demande 1 million de dollars pour une surface de 310 m² dans un immeuble élégant terminé en 2017. La facture monte à 1,6 million pour un produit de qualité de 440 m² rue Abdel Wahab el-Inglizi.
À proximité du centre d’affaires Sofil, un appartement de 490 m² cherche un repreneur sur la base de 2 632 dollars le m². Pourtant dans la même rue, un bien de 380 m² à rénover après la double explosion au port en août 2020, a été vendu sur la base de 1 840 dollars le m².
« Le long de la rue Sursock, un appartement dans un immeuble d’une trentaine d’années de 400 m² est affiché à 2 500 dollars le mètre carré. C’est, à mon avis, encore un peu élevé pour pouvoir attirer un acquéreur. Les acheteurs préfèrent attendre. Nous sommes toujours dans une situation où personne ne sait dans quelle direction va basculer le pays », confie Tony Abou Rizk, un agent immobilier implanté à Achrafieh. « Effectivement, les prix à Sursock devraient commencer de 2 200 à 2 500 dollars le m² », valide Joe Maatouk.
Gemmayzé et Mar Mikhaël n’ont plus la cote
Meurtris par les explosions du 4 août 2020, les quartiers Gemmayzé et Mar Mikhaël n’ont plus autant la cote qu’auparavant. Depuis un an, les transactions immobilières y ont été réglementées, ce qui a ralenti l’engouement d’éventuels acquéreurs. Les autorités ont gelé les ventes entre particuliers jusqu’à la fin 2022, ce qui explique la rareté des transactions depuis treize mois. « Cette décision est injuste. C’est une atteinte au droit de propriété », s’insurge Walid Moussa. Seuls les biens en construction et enregistrés sous le nom d’une compagnie sont vendables.
« À Mar Mikhaël, dans un immeuble neuf, un appartement entièrement rénové après les explosions de 2020 peine à trouver un acheteur à 2 500 dollars le m². Le 4 août a freiné la demande », avoue Tony Abou Rizk.
Parmi les disponibilités actuelles, un logement de 200 m² au cœur de Mar Mikhaël est proposé à 2 125 dollars le m² (soit 425 000 dollars). Pour 495 000 dollars, il est également possible d’acquérir un 210 m2 rue Pasteur (soit 2 357 dollars le m²). En 2019, les appartements se vendaient dans le même immeuble sur la base de 2 600 lollars le m².
Surplombant le port de Beyrouth, un appartement de 450 m² est annoncé à 2 775 dollars le m², alors qu’il était à vendre au cours de l’été 2019 à 2 800 lollars. La barre des 3 000 dollars le m² est dépassée rue Gouraud pour un appartement de 280 m².
« Vendre à ces prix est impossible. Ces valeurs sont incorrectes », se désole Raja Makarem, fondateur de l’agence immobilière Ramco Real Estate Advisers. D’autres incohérences sont mentionnées par les professionnels de l’immobilier. Un appartement de deux chambres dans le quartier de l’école de Nazareth est affiché à 3 300 dollars le m², alors qu’il était à 3 800 lollars en 2019. Dans le secteur de Saint-Louis, un appartement proposé à 3 200 lollars le m² en juin 2019 est à vendre aujourd’hui à 2 950 dollars le m².
Au sud-est d’Achrafieh, à proximité du secteur de Fiat, plusieurs biens n’arrivent pas à se vendre. Un appartement de 217 m² est annoncé à 2 300 dollars le m², alors que les ventes peinaient en 2019 au-delà de 2 500 lollars le m². Idem pour cet appartement de trois chambres à coucher proposé en 2019 à 520 000 lollars et aujourd’hui annoncé à 400 000 dollars (soit le m² à 1 875 dollars). « Pour se vendre, l’appartement devrait être à 250 000 dollars. Le prix demandé est 35 % au-dessus de sa juste valeur », insiste un agent immobilier.
Intercalé entre plusieurs voies rapides, le secteur de la Corniche du Fleuve a connu une année 2020 particulièrement animée. Les promoteurs des projets Achrafieh 4748, Factory Loft, Urban Dreams, Factory 4376, qui avaient des dizaines d’invendus, ont écoulé leurs biens avec des chèques bancaires.
Aujourd’hui, certains investisseurs cherchent à revendre leur propriété. Les valeurs les plus élevées se trouvent dans les immeubles atypiques signés par l’architecte Bernard Khoury. Un appartement de 160 m² au 3e étage est affiché à 370 000 dollars. Les personnes disposant d’un million peuvent acquérir un duplex de 350 m² en très bon état.
Les prix dans l’immeuble Factory Loft varient de 1 800 à 3 200 dollars le m². « Cela prouve que les propriétaires ne suivent plus de logique. Chacun met le prix qui lui passe par la tête sans savoir si cela est cohérent ou non », constate Raja Makarem.
Dans le projet Achrafieh 4748, les valeurs des étages élevés sont passées de 7 000 lollars le m² au printemps 2021 à environ 1 500 dollars frais en août 2021.
Acheté à 680 000 lollars et revendu à 300 000 dollars frais
Le quartier autour du Grand Lycée est particulièrement recherché par les investisseurs qui veulent louer leur propriété à des diplomates, notamment ceux de l’ambassade de France. Ainsi, un appartement de 180 m² acheté en 2020 à 680 000 lollars vient de se revendre à 300 000 dollars frais. Deux autres opportunités se trouvent dans des immeubles voisins. Un 132 m² est annoncé à 230 000 dollars et un 140 m² est affiché à 315 000 dollars. Parmi les prix les plus élevés du quartier, un bien de 260 m² cherche preneur à 800 000 dollars (soit plus de 3 050 dollars le m²).
La multiplication des cafés et des restaurants le long de la rue Badaro a renforcé la notoriété de ce secteur de Beyrouth. Cette adresse reste encore bon marché avec des opportunités autour de 2 000 dollars le m², voire moins, comme cet appartement de 240 m² annoncé à 650 000 dollars. Ce même bien était à vendre à 850 000 lollars en 2019. Dans le secteur de l’hôpital militaire, la valeur des appartements de 225 m² varie en fonction des étages de 450 000 à 500 000 dollars.
*Tous les prix en dollars mentionnés dans cet article sont en dollars frais, ou « vrais » dollars.
(Cet article est le premier d’une série de trois. Le prochain concernera Ras Beyrouth)
commentaires (5)
On espère surtout que tous ces biens immobiliers bradés ne tombent pas dans les mains des voleurs qui ont créé de toute pièce cette crise pour pouvoir faire fructifier leur argent et mettre la main sur nos régions. Cupides et naïfs devraient réfléchir à deux fois avant de céder leurs biens quelqu’en soit le prix. Il y va de la survie du visage de notre fief qui change à une vitesse grand V grâce aux protecteurs des chrétiens qui eux se sont enrichis à la même vitesse. Ouvrez donc les yeux et mettez votre cupidité de côté cela peut nous coûter notre survie une fois que les usurpateurs seront installés. Il serait très difficile alors de les dégager sous peine de détruire toutes nos régions. Là où ils passent il n’y a plus de vie, que du malheur et de la destruction.
Sissi zayyat
12 h 15, le 02 mai 2022