Beyrouth : un autre littoral est encore possible !

Bien conscients que le front de mer constitue le principal atout de la capitale, ainsi que l’élément central de sa cohérence territoriale et de son identité unique, de nombreux militants, associations, ONG et citadins ordinaires protestent depuis des décennies contre la privatisation de la côte de Beyrouth. Ils exigent ainsi que les pouvoirs publics opèrent un virage à 180° en ce qui concerne des pratiques qui ferment l’accès au rivage, bloquent la vue sur la mer, menacent son écologie naturelle et vont parfois jusqu’à autoriser des constructions à même le littoral. À ces pratiques – au demeurant souvent illégales –, ils opposent un plaidoyer pour la réaffirmation de la côte de Beyrouth en tant qu’espace partagé, non bâti et ouvert à tous.

Il est cependant nécessaire d’aller au-delà de cette contestation en prouvant notamment qu’il est possible de mettre en œuvre une vision de la côte qui soit à la fois réaliste et respectueuse des impératifs écologiques et sociaux. C’est dans ce but que le mouvement politique Beyrouth Madinati et le programme de justice sociale et d’urbanisme de l’Institut Issam Farès de l’Université américaine de Beyrouth ont invité un groupe d’urbanistes, d’architectes et d’écologistes à travailler ensemble à l’élaboration d’une proposition de révision complète de la réglementation côtière. Pendant près d’un an, nous nous sommes rencontrés régulièrement et avons élaboré une enquête exhaustive sur les pratiques sociales, les modes de propriété, les développements illégaux et les réglementations relatives au zonage de la côte. Nous avons identifié les spécificités de chaque zone, élaboré des simulations volumétriques, organisé des ateliers, discuté des alternatives, invité à la formulation de critiques et revu notre copie à plusieurs reprises... Nous étions ravis de proposer une étude présentant une solution viable pour la révision du zonage de la côte basée sur une vision tenant compte de l’économie d’ensemble de la ville et des différents imaginaires associés par les Beyrouthins dans leur rapport à la mer.

Opportunité et contraintes

En réalisant cette étude, nous avons cherché à nous mettre à la place des décideurs en prenant en compte aussi bien la nécessité de saisir l’opportunité unique que la côte offre aux habitants de la ville que les contraintes imposées par la privatisation de sa majeure partie. Tout agent public admettra facilement que la côte de Beyrouth a le potentiel de devenir le moteur économique dont la ville a tant besoin, à l’instar des nombreux exemples voisins (e.g. Chypre, la Turquie, la Grèce…) ou autres (e.g. l’Espagne, la France, l’Italie). Dans le cadre de ce modèle de développement aujourd’hui très largement dominant (les autres ayant fait faillite tout autour de la Méditerranée), des centaines d’hôtels, de restaurants, de magasins de sport et d’autres petits commerces alignés le long des principales artères de la ville – face à la mer et sans en bloquer l’accès – peuvent répondre aux besoins des visiteurs tout en générant des revenus qui seraient partiellement redistribués pour maintenir et développer les infrastructures publiques de la côte. Cela permettrait de créer des opportunités d’emploi dans une ville où la crise économique a atteint des niveaux alarmants. C’est aussi une formidable opportunité d’améliorer la qualité des espaces publics et de permettre aux gens de respirer : Beyrouth étouffe, nous ne le savons tous que trop !

Pour autant, nous avons compris que même animé par la défense de l’intérêt général et du bien commun, tout décideur bien intentionné resterait confronté au défi posé par une privatisation qui n’a cessé de sévir sur la côte de Beyrouth. À l’exception de la corniche de Manara, où le domaine public maritime est immédiatement adjacent à la promenade, une zone tampon constituée de terrains essentiellement privés sépare la partie sud-ouest de la ville de la mer. Bien que des textes juridiques remontant aux origines de la République libanaise consacrent le caractère public de la côte et considèrent le littoral comme un domaine public inaliénable (loi n° 144 du 10/06/1925), une série de décisions juridiques et administratives ont produit au fil des ans un paysage qui sépare désormais les limites sud et ouest de la ville de sa côte naturelle.

C’est pourquoi nous avons relevé le défi de tenir compte de ces contraintes difficiles pour proposer une option de développement viable qui respecterait la nécessité d’obtenir un front de mer de 12 km destiné – sans équivoque – à être le principal espace public disponible pour les citadins ; tout en offrant des options justes et adéquates aux propriétaires qui avaient investi dans ces lieux. C’est pourquoi nous avons tenu compte des droits de propriété et conservé les coefficients d’exploitation. Nous avons plutôt choisi d’articuler plusieurs lignes directrices sur la base de nos études. Elles incluent la protection et la redéfinition du domaine public maritime; l’imposition d’un recul – avec une largeur variable en fonction des contraintes sociales et écologiques – vis-à-vis du domaine public maritime le long des côtes ; et limitent la construction de bâtiments à des zones restreintes, où les volumes ont été étudiés pour assurer une vue dégagée sur la mer. Nous avons néanmoins exigé que toutes les exceptions, dérogations et autres « mesures incitatives » soient annulées : il s’agit de déformations de la loi, généralement introduites à l’issue de négociations privées et qui ne peuvent donc pas, logiquement, être considérées comme faisant partie intégrante de notre paysage juridique…

Échanges de terrains

Prenons le cas de la zone Mina Chourane, où le Sporting Club, le Long Beach et plusieurs cafés exercent une activité. Ces établissements squattent un domaine maritime public tandis que leurs propriétaires possèdent en réalité des actions dans des lots situés plus loin. Dans ce contexte, il est possible d’imaginer une amélioration majeure du littoral de la ville en intégrant toute cette zone dans un espace de loisirs ouvert en réaménageant certains des équipements déjà existants en piscines et aires de jeux publiques qui manquent cruellement à la ville et à ses habitants. De tels développements ont été essayés dans d’autres contextes, comme dans les célèbres piscines d’Alvaro Siza, à Leça da Palmeira (Portugal), qui sont désormais une attraction touristique mondialement reconnue. À Mina Chourane, on peut ainsi regrouper toutes les propriétés privées en un grand lot puis diviser celui-ci en deux zones : l’une prévoyant dans les parcelles privées un recul variable des constructions par rapport au domaine public maritime, cet espace pouvant recevoir les équipements ludiques et sportifs, et les espaces verts liés aux constructions privées ; et une zone au sommet de la colline au-dessus de la route principale où seraient concentrées les constructions à venir, avec une vue de premier choix sur la mer. À Dalieh – où la présence de la Grotte aux pigeons de Raouché en arrière-plan rend l’acceptation de toute construction impossible, sous peine de défigurer un emblème national –, nous avons proposé un grand parc public (dans la ligne du projet qui a remporté le concours de Dalieh il y a quelques années). Pour être en mesure de mettre en œuvre cette vision, nous avons proposé un échange de terrains – un mécanisme prévu par les règlements encadrant la construction – qui indemniserait les propriétaires fonciers en échangeant leur bien avec un autre de valeur similaire à proximité de la ville. À cet effet, nous avons localisé un terrain public proche, et calculé les facteurs et ratios d’exploitation permettant de garantir une solution financière juste et adéquate.

Concertation

Et le moins que l’on puisse dire, c’est que notre étude tombe à point nommé : dans la semaine précédant sa divulgation, le Conseil supérieur de l’urbanisme (CSU) a en effet accepté de placer la zone n° 10 de Beyrouth (allant du Bain militaire jusqu’à l’hôtel Kempinsky) « à l’étude » et demandé que des suggestions de modifications du règlement soient formulées pour réduire les ratios d’exploitation dans cette zone. Répondre positivement à cette requête constituait pour nous une opportunité d’autant plus cruciale que cette décision fait suite à celle, prise en juillet 2017 par le conseil municipal de Beyrouth, de placer une portion de la zone n° 10 à l’étude, laissant par conséquent entrevoir la perspective d’une concertation entre les nombreuses parties prenantes autour d’un projet de zone côtière ouverte et partagée.

Nous espérons donc que cette étude servira de référence juste et équitable à toute nouvelle réglementation. À cet effet, nous avons prévu de rencontrer plusieurs responsables dans les semaines à venir, à commencer par ceux de la municipalité de Beyrouth, du CSU et d’autres organismes en charge de ces questions. Nous espérons que cela sera l’occasion de mener un dialogue constructif et de les convaincre de la viabilité de notre proposition. Nous comptons aussi sur les citoyens pour s’emparer de nos propositions et revendiquer avec nous la possibilité d’un autre littoral.

Mona Fawaz est professeure en urbanisme à l’Université américaine de Beyrouth et membre de Beyrouth Madinati.

Habib Debs est architecte-urbaniste et fondateur de l’agence URBI.

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