Pourquoi les loyers des appartements restent-ils aussi chers à Beyrouth ?

Sur le marché de la location, le client n'est pas toujours roi. Malgré les baisses conjuguées du pouvoir d'achat des ménages et des prix à la consommation – en baisse annuelle de 3,4 % dans le pays et de 0,4 % à Beyrouth en 2015, selon l'Administration centrale des statistiques (ACS) – les prix des nouveaux loyers à Beyrouth ne stagnent pas. Selon l'ACS, ils auraient même augmenté de 1,9 % sur l'année dernière. Ce, alors même que l'ensemble des professionnels interrogés par L'Orient-Le Jour témoignent d'une baisse de l'activité sur ce segment. « Entre 2012 et 2013, nous avons conclu 80 contrats de location. Actuellement, nous n'atteignons certainement pas ces chiffres », explique Joe Ibrahim, directeur général de l'agence immobilière Plus Brokers. « La conjoncture est vraiment critique, l'activité immobilière n'est même plus mesurable », renchérit Ahmad al-Khatib, directeur général de l'agence Century 21.

Du coup, comme pour le marché de la vente, les stocks s'accumulent dans les agences, même si cela concerne surtout le haut de gamme. « Globalement, il existe un sur-stock d'appartements dans Beyrouth. Mais trouver un bien immobilier décent à moins de 1000 dollars est de plus en plus difficile » , précise Guillaume Boudisseau, consultant à l'agence de conseil immobilière Ramco.

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Facteurs culturels
Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce maintien des prix des appartements, en particulier sur le créneau du bas et moyen de gamme. Si l'afflux de réfugiés syriens aisés entre 2012 et 2013 a eu un indéniable effet haussier, « aujourd'hui, les Syriens qui louent sont déjà installés. D'autant que ceux qui en ont les moyens sont partis à l'étranger et ceux qui arrivent encore sont en général très pauvres. La clientèle est maintenant essentiellement libanaise », constate Christian Baz, PDG de l'agence immobilière Baz Real Estate. La disparition de cette demande conjoncturelle a toutefois été partiellement amortie par l'évolution de la demande des jeunes Libanais, qui cherchent à vivre seuls de plus en plus tôt. « Ils gagnent ainsi en indépendance et en flexibilité », observe Mireille Korab Abi Nasr, membre du conseil d'administration de l'Association des promoteurs immobiliers du Liban (Redal) et directrice du développement commercial à l'agence FFA Real Estate. « Les petits appartements, qui attirent les jeunes couples ou des personnes seules, sont les plus courants », confirme Michèle Khabbaz, responsable des ventes à l'agence Bear.

Autre facteur qui freine la baisse des prix du moyen et du bas-de-gamme : l'hésitation des propriétaires à brader leurs biens acquis au moment où le marché était au plus haut. « J'ai un ami qui veut louer son appartement à 2 500 dollars par mois et refuse de baisser son prix de plus de 5 %. Conséquence : l'appartement, qui est magnifique, est vide depuis un an », raconte Christian Baz. « Les locations sont rarement pour du long terme, donc le prix de location équivaut au minimum à 3 % du prix du bien immobilier, alors que dans d'autres marchés arrivés à maturité, comme en Europe, il est en moyenne de 2 % », détaille Mireille Korab Abi Nasr.

Pour Samir Barrage, vice-président du syndicat des agents et consultants immobiliers au Liban (Real), si les propriétaires refusent de baisser leurs prix sous un certain seuil, c'est aussi parce qu'ils doivent s'acquitter d'une taxe de 6 % sur leurs revenus liés à la location.
Du coup, les rabais ne dépassent pas généralement les 10 % dans la location, alors qu'ils peuvent atteindre jusqu'à 20 % à la vente. « Nous avons récemment réussi à louer un appartement à 4 500 dollars par mois, soit 8,4 % de sa valeur, mais ce type d'occasion est très rare aujourd'hui car seuls les expatriés peuvent payer ce prix », indique par exemple Joe Brahim.

Du coup, pour se distinguer dans un marché saturé sans avoir à rogner ses prix, certains misent sur un regain d'activité potentiel impulsé par les expatriés employés dans le Golfe, « au cas où la situation actuelle s'envenime entre ces pays et le Liban », avance par exemple Michel Kfoury, directeur général de l'agence immobilière Kaizen. D'autres préconisent une stratégie à plus long terme : « Notre conseil aux propriétaires est de rénover leur appartement le plus possible pour rester compétitifs et de ne pas hésiter à exploiter le créneau meublé. C'est une niche sous-exploitée actuellement... », conclut Guillaume Boudisseau.

NB: cet article a été modifié à 13h55 pour corriger une coquille.

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