Le marché immobilier se tourne de plus en plus vers les appartements de petite taille pour répondre à la demande locale.
« L’immobilier est en état de repos. » C’est ainsi que Walid Moussa, secrétaire général de la Real Estate Association of Lebanon, réunissant des agents immobiliers et consultants, résume la situation du marché de l’immobilier au Liban. En effet, les statistiques de Bank Audi indiquent une baisse des ventes de 17 %, même si celles-ci restent importantes. Mais pour l’expert, cette phase de « repos » est nécessaire pour que le marché se stabilise, après une période de très forte croissance entre 2005 et 2009. Un avis que partage Guillaume Boudisseau, consultant immobilier de l’agence Ramco. N’hésitant pas à parler « d’années anormales », il souligne surtout un phénomène attendu, « une phase de transition qui rend le marché moins dynamique ».
Pourtant, aucun des deux agents ne réfute l’influence de l’instabilité régionale sur le marché. Selon le Lebanon Weekly Monitor de Bank Audi, si les ventes sont en baisse, la demande étrangère, très majoritairement composée d’expatriés libanais et de quelques habitants du Golfe, a diminué de 20,3 % en 2011. Les troubles récents et la stagnation des prix les ont incités à repousser leurs achats. Pourtant, les promoteurs restent persuadés que cette demande spécifique repartira à la hausse. Même si Walid Moussa, également PDG de l’agence PBM, ne confirme pas ces chiffres, il concède que « la demande étrangère a réagi à l’instabilité, mais celle-ci n’est pas définitive. On a déjà eu des périodes comme celle-ci avant ». Pour lui, le marché immobilier ne pourra jamais se baser uniquement sur la demande locale car « la demande étrangère est le pilier de la demande libanaise ». En effet, il évalue la part de la demande étrangère à environ 50 %, une estimation confirmée par Guillaume Boudisseau. Ce dernier insiste sur le « fort appétit des expatriés libanais », ce qui induit que le marché immobilier libanais ne peut lui tourner le dos en ciblant uniquement la demande domestique.
Une tendance à des appartements plus petits
Mais si la demande étrangère revenait, les promoteurs devraient en attendant parier sur la demande locale. Cette dernière ne peut pas répondre aux offres proposées, en adéquation avec les souhaits de la demande étrangère. En plus de la baisse des ventes, le nombre de transactions immobilières est également en chute de 12 % en 2011 et celui des permis de construire de 23,9 % en rythme annuel après un boom de quatre ans, des indices qui pourraient laisser croire à une éventuelle baisse des prix. Pourtant, les prix ne semblent pas diminuer. Walid Moussa attribue notamment cette stagnation à une pénurie des terrains. « Le Liban est un petit pays et ce n’est pas Dubaï, il y a un nombre limité de terrains. » Cela explique, pour lui, la diminution du nombre de projets. Par ailleurs, on assiste au développement de nouveaux quartiers comme la corniche du Fleuve de Beyrouth. Notons également que le prix des matières premières a augmenté. Ces transformations, qui suivent les fluctuations du marché, empêchent toute baisse de prix. « Dans tous les pays qui ont souffert de la crise, les baisses des prix de l’immobilier sont minimes », ajoute-t-il. Mais avec un salaire minimum avoisinant les 500 dollars et des prix allant de 500 000 à 1 million de dollars en moyenne dans la capitale, « les prix demandés à Beyrouth s’adressent à une minorité, la classe moyenne élevée », explique Guillaume Boudisseau. D’après lui, « la demande locale est à la recherche d’appartements de petite taille. Or, sur 400 immeubles en construction en 2011, à peine 20 % proposent de petits espaces ». Un phénomène qui empêche la majorité des Libanais d’y accéder, même avec un prêt bancaire. Au lieu de baisser les prix, les promoteurs construisent des appartements plus petits. « Aujourd’hui, les promoteurs pensent en budget et non plus seulement en superficie. Par exemple, pour un budget de 500 000 dollars, ils réfléchissent en fonction du prix de construction et du lieu (pour définir) combien de mètres carrés ils construiront », ajoute-t-il. Pour un appartement à Achrafieh à 450 000 dollars, la superficie était de 270 à 300 m2 il y a 4-5 ans, et aujourd’hui, elle se situe autour de 170 m2. « C’est tout un mode de vie qui est en train de se mettre en place. Les surfaces deviennent un peu à l’occidentale », conclut-il. L’objectif des promoteurs est d’attirer les ménages qui investissaient il y a deux, trois ans car les prix ont été multipliés par cinq en six ans selon le guide annuel de la propriété. Une tendance confirmée par le PDG de l’agence PBM. Ce dernier vient de signer un projet d’un 80m2 à Mar Mikhaël. Mais pour Walid Moussa, l’essentiel reste de savoir où vendre et quel produit vendre dans tel quartier.
Le pouvoir des acheteurs
Entre 2005 et 2009, il n’était pas rare de voir la totalité des appartements vendus avant même la fin des travaux. Aujourd’hui, de plus en plus d’appartements restent invendus au Liban. L’agence Ramco a réalisé une étude à Achrafieh. Celle-ci révèle que 46 % des immeubles terminés en 2010 avaient encore des appartements à vendre en 2011. Si ce phénomène n’existait pas auparavant, Guillaume Boudisseau l’attribue à la perte de dynamisme du secteur. Pour lui, il faut aujourd’hui un à deux ans pour écouler le stock, ce qui laisse le choix et le temps au promoteur de baisser son prix. Walid Moussa tient à préciser que le problème des invendus reste transitoire pour les appartements de petites surfaces. Mais pour les autres logements, « l’acheteur va retrouver le pouvoir de négociation qu’il avait perdu pendant la période de forte croissance parce qu’il n’y a plus de terrains à vendre à Beyrouth ». Une idée que Guillaume Boudisseau résume en une phrase : « L’acheteur, c’est le roi maintenant. Il a presque le marché dans les mains, il décide du prix. »
Pourtant, aucun des deux agents ne réfute l’influence de l’instabilité régionale sur le marché. Selon le Lebanon Weekly Monitor de Bank Audi, si les ventes sont en baisse, la demande étrangère, très majoritairement composée d’expatriés libanais et de quelques habitants du Golfe, a diminué de 20,3 % en 2011. Les troubles récents et la stagnation des prix les ont incités à repousser leurs achats. Pourtant, les promoteurs restent persuadés que cette demande spécifique repartira à la hausse. Même si Walid Moussa, également PDG de l’agence PBM, ne confirme pas ces chiffres, il concède que « la demande étrangère a réagi à l’instabilité, mais celle-ci n’est pas définitive. On a déjà eu des périodes comme celle-ci avant ». Pour lui, le marché immobilier ne pourra jamais se baser uniquement sur la demande locale car « la demande étrangère est le pilier de la demande libanaise ». En effet, il évalue la part de la demande étrangère à environ 50 %, une estimation confirmée par Guillaume Boudisseau. Ce dernier insiste sur le « fort appétit des expatriés libanais », ce qui induit que le marché immobilier libanais ne peut lui tourner le dos en ciblant uniquement la demande domestique.
Une tendance à des appartements plus petits
Mais si la demande étrangère revenait, les promoteurs devraient en attendant parier sur la demande locale. Cette dernière ne peut pas répondre aux offres proposées, en adéquation avec les souhaits de la demande étrangère. En plus de la baisse des ventes, le nombre de transactions immobilières est également en chute de 12 % en 2011 et celui des permis de construire de 23,9 % en rythme annuel après un boom de quatre ans, des indices qui pourraient laisser croire à une éventuelle baisse des prix. Pourtant, les prix ne semblent pas diminuer. Walid Moussa attribue notamment cette stagnation à une pénurie des terrains. « Le Liban est un petit pays et ce n’est pas Dubaï, il y a un nombre limité de terrains. » Cela explique, pour lui, la diminution du nombre de projets. Par ailleurs, on assiste au développement de nouveaux quartiers comme la corniche du Fleuve de Beyrouth. Notons également que le prix des matières premières a augmenté. Ces transformations, qui suivent les fluctuations du marché, empêchent toute baisse de prix. « Dans tous les pays qui ont souffert de la crise, les baisses des prix de l’immobilier sont minimes », ajoute-t-il. Mais avec un salaire minimum avoisinant les 500 dollars et des prix allant de 500 000 à 1 million de dollars en moyenne dans la capitale, « les prix demandés à Beyrouth s’adressent à une minorité, la classe moyenne élevée », explique Guillaume Boudisseau. D’après lui, « la demande locale est à la recherche d’appartements de petite taille. Or, sur 400 immeubles en construction en 2011, à peine 20 % proposent de petits espaces ». Un phénomène qui empêche la majorité des Libanais d’y accéder, même avec un prêt bancaire. Au lieu de baisser les prix, les promoteurs construisent des appartements plus petits. « Aujourd’hui, les promoteurs pensent en budget et non plus seulement en superficie. Par exemple, pour un budget de 500 000 dollars, ils réfléchissent en fonction du prix de construction et du lieu (pour définir) combien de mètres carrés ils construiront », ajoute-t-il. Pour un appartement à Achrafieh à 450 000 dollars, la superficie était de 270 à 300 m2 il y a 4-5 ans, et aujourd’hui, elle se situe autour de 170 m2. « C’est tout un mode de vie qui est en train de se mettre en place. Les surfaces deviennent un peu à l’occidentale », conclut-il. L’objectif des promoteurs est d’attirer les ménages qui investissaient il y a deux, trois ans car les prix ont été multipliés par cinq en six ans selon le guide annuel de la propriété. Une tendance confirmée par le PDG de l’agence PBM. Ce dernier vient de signer un projet d’un 80m2 à Mar Mikhaël. Mais pour Walid Moussa, l’essentiel reste de savoir où vendre et quel produit vendre dans tel quartier.
Le pouvoir des acheteurs
Entre 2005 et 2009, il n’était pas rare de voir la totalité des appartements vendus avant même la fin des travaux. Aujourd’hui, de plus en plus d’appartements restent invendus au Liban. L’agence Ramco a réalisé une étude à Achrafieh. Celle-ci révèle que 46 % des immeubles terminés en 2010 avaient encore des appartements à vendre en 2011. Si ce phénomène n’existait pas auparavant, Guillaume Boudisseau l’attribue à la perte de dynamisme du secteur. Pour lui, il faut aujourd’hui un à deux ans pour écouler le stock, ce qui laisse le choix et le temps au promoteur de baisser son prix. Walid Moussa tient à préciser que le problème des invendus reste transitoire pour les appartements de petites surfaces. Mais pour les autres logements, « l’acheteur va retrouver le pouvoir de négociation qu’il avait perdu pendant la période de forte croissance parce qu’il n’y a plus de terrains à vendre à Beyrouth ». Une idée que Guillaume Boudisseau résume en une phrase : « L’acheteur, c’est le roi maintenant. Il a presque le marché dans les mains, il décide du prix. »
« L’immobilier est en état de repos. » C’est ainsi que Walid Moussa, secrétaire général de la Real Estate Association of Lebanon, réunissant des agents immobiliers et consultants, résume la situation du marché de l’immobilier au Liban. En effet, les statistiques de Bank Audi indiquent une baisse des ventes de 17 %, même si celles-ci restent importantes. Mais pour l’expert,...