Au-delà des prêts au logement classiques distribués par les banques commerciales, il existe au Liban deux canaux d'accession à la propriété immobilière moyennant un coût relativement modéré et des taux d'intérêts réduits. Il s'agit de la Banque de l'habitat (BH) et de l'Établissement public de l'habitat (EPH), deux institutions à vocation sociale - sans que cela n'exclue des objectifs de profit pour la première - qui visent à permettre aux citoyens d'acquérir un logement, dans des conditions plus souples que celles du marché.
En 2008, la BH a distribué 1 400 prêts pour une valeur totale de 120 milliards de livres, soit un montant moyen de 95 millions de livres par emprunteur a indiqué son patron, Jospeh Sassine, à L'Orient-Le Jour. L'EPH, lui, a accordé 6 300 prêts l'année dernière dont le montant cumulé s'élève à 548,1 milliards de livres, soit 87 millions de livres en moyenne par contrat, selon son directeur général, Mohammad Younès. Ces chiffres portent à 7 700 le nombre de personnes ayant profité de schémas d'accessions assistées à la propriété en 2008, empruntant 668,1 milliards de livres à la BH et à l'EPH.
Où ces deux institutions ont-elles donc puisé ces fonds et quels schémas ont-elles adopté pour les distribuer ?
Il convient de préciser à cet égard que la Banque de l'habitat et l'Établissement public sont deux organisations indépendantes l'une de l'autre et leurs modes de fonctionnement sont sensiblement différents.
Un partenariat public-privé
En dépit des différences fondamentales qui les séparent, les deux institutions ont ceci de commun qu'elles reposent sur un partenariat entre secteurs public et privé.
En effet, la BH, qui distribue directement aux résidents et aux expatriés des prêts plafonnés à 450 millions de livres, est une société par actions dont le capital s'élève à 50 milliards de livres. Ses actionnaires sont « les grandes banques et sociétés d'assurances locales et certains individus » ainsi que l'État qui détient 20 % de son capital, a souligné Joseph Sassine. « La participation de l'État vise simplement à s'assurer de la vocation sociale de la banque, a-t-il précisé. Il reste que le secteur privé détient la majorité des voix au conseil d'administration. Nous sommes une institution privée qui accomplit une mission sociale tout en engrangeant des profits », précise Joseph Sassine. En effet, la Banque de l'habitat a réalisé un bénéfice de 14 milliards de livres en 2007, selon son patron, chaque actionnaire ayant reçu 6 % de son apport initial à titre de dividende.
L'Établissement public de l'habitat est, lui, une institution étatique à part entière. Succédant à la Caisse indépendante de l'habitat en 1996-1997, il collabore avec les banques privées pour distribuer aux résidents exclusivement des prêts plafonnés à 180 millions de livres, en vertu d'un protocole signé avec l'Association des banques du Liban. Ce schéma consiste pour l'emprunteur à déposer une demande auprès de l'EPH tout en choisissant de collaborer avec l'une des 26 banques commerciales. Il obtient son prêt après l'accord de l'Établissement public et de la banque sollicitée à la fois. « Ceci nous permet de profiter de l'infrastructure et des ressources humaines des banques en matière de gestion de risque, explique Mohammad Younès. En conséquence, nous avons des problèmes avec moins de 1 % de nos prêts. » Ce taux est légèrement plus élevé pour la BH dont le directeur général affirme que seuls 1,34 % des prêts consentis connaissent des difficultés de remboursement.
Des privilèges et des réserves
Un autre point commun entre les deux institutions est qu'elles puisent essentiellement leurs ressources dans des fonds de réserves et dans des ressources engrangées grâce à des privilèges consentis par l'État.
La BH finance ses prêts grâce à ses fonds propres, à un emprunt de 51 millions de dollars qui lui a été consenti par des fonds arabes en 1995, ainsi qu'à des prêts de financement qui lui sont accordés par les banques privées. Pour encourager ces dernières à financer la Banque de l'habitat qui ne collecte pas de dépôts, la Banque du Liban libère des réserves obligatoires de la banque concernée près de 60 % de la valeur de chaque prêt accordé à la BH. De plus, chaque individu embauchant un(e) employé(e) étranger(ère) à domicile doit déposer 1,5 million de livres auprès de la Banque de l'habitat, un dépôt non productif d'intérêt qu'il ne pourra récupérer que lorsque l'employé(e) quitte le territoire. La BH en profite pour procéder à des « placements sûrs sur les marchés financiers ».
L'ensemble de ces fonds sont suffisamment importants « pour subventionner les taux d'intérêt des prêts que nous distribuons pendant 50 ans », assure Joseph Sassine. En effet, selon lui, le coût de chaque prêt consenti est de 8,5 % pour la BH. Néanmoins, la banque impose un taux de 6 % à ceux qui lui empruntent une somme inférieure ou égale à 180 millions de livres. Un taux qui progresse au-delà de ce plafond pour culminer à 8 % pour les prêts de 450 millions de livres. « Prêter moyennant un taux inférieur à nos coûts est la preuve de la réussite de notre gestion », se félicite le patron de la Banque de l'habitat.
L'EPH, pour sa part, adopte un schéma plus complexe. En effet, le principal des prêts distribués est directement financé par les banques privées partenaires, en échange d'exemptions de réserves obligatoires. L'Établissement, de son côté, paye les intérêts à la place de l'emprunteur pendant la première moitié de la durée du prêt (20 ou 30 ans). Le client, lui, doit déposer 10 % de la valeur du prêt sur un compte porteur d'intérêt auprès de l'EPH. Ce dernier procède à une compensation entre la valeur acquise par ce dépôt au terme de la moitié de la durée du prêt et le total des intérêts dus par le client qui doit payer la différence entre les 2 montants au cours des 10 ou 15 ans restants.
Soulignons que le taux d'intérêt de l'emprunt est fixé à 40 % du taux d'intérêt des bons du Trésor à échéance de 2 ans plus une prime de risque de 3,5 %, soit 6,8 % actuellement, d'après Mohammad Yassine. L'intérêt du dépôt gelé est égal à ce taux moins 1 %.
Pour financer sa subvention des intérêts, l'EPH compte sur les remboursements des 15 mille prêts distribués par la Caisse indépendante de l'habitat entre 1982 et 1996. Il profite aussi des intérêts du dépôt de 10 % effectué par l'emprunteur et d'une taxe de 2 % sur les constructions.
Les frais d'enregistrement
Il convient de souligner enfin que contrairement à ceux de la BH, les clients de l'EPH sont exemptés des frais d'enregistrement au cadastre qui porte sur 5,25 % de la valeur du bien immeuble acquis. « Par souci d'équité », la Banque de l'habitat a mis en place un système de « solidarité entre les clients ». Elle paie ainsi les frais d'enregistrement en lieu et place des clients qui n'ont les moyens d'emprunter qu'une somme inférieure ou égale à 180 millions de livres. Ceux qui peuvent emprunter plus financent cette prestation en payant des taux d'intérêt majorés et en assumant leurs propres frais d'enregistrement.
En 2008, la BH a distribué 1 400 prêts pour une valeur totale de 120 milliards de livres, soit un montant moyen de 95 millions de livres par emprunteur a indiqué son patron, Jospeh Sassine, à L'Orient-Le Jour. L'EPH, lui, a accordé 6 300 prêts l'année dernière dont le montant cumulé s'élève à 548,1 milliards de livres, soit 87 millions de livres en moyenne par contrat, selon son directeur général, Mohammad Younès. Ces chiffres portent à 7 700 le nombre de personnes ayant profité de schémas d'accessions assistées à la propriété en 2008, empruntant 668,1 milliards de livres à la BH et à l'EPH.
Où ces deux institutions ont-elles donc puisé ces fonds et quels schémas ont-elles adopté pour les distribuer ?
Il convient de préciser à cet égard que la Banque de l'habitat et l'Établissement public sont deux organisations indépendantes l'une de l'autre et leurs modes de fonctionnement sont sensiblement différents.
Un partenariat public-privé
En dépit des différences fondamentales qui les séparent, les deux institutions ont ceci de commun qu'elles reposent sur un partenariat entre secteurs public et privé.
En effet, la BH, qui distribue directement aux résidents et aux expatriés des prêts plafonnés à 450 millions de livres, est une société par actions dont le capital s'élève à 50 milliards de livres. Ses actionnaires sont « les grandes banques et sociétés d'assurances locales et certains individus » ainsi que l'État qui détient 20 % de son capital, a souligné Joseph Sassine. « La participation de l'État vise simplement à s'assurer de la vocation sociale de la banque, a-t-il précisé. Il reste que le secteur privé détient la majorité des voix au conseil d'administration. Nous sommes une institution privée qui accomplit une mission sociale tout en engrangeant des profits », précise Joseph Sassine. En effet, la Banque de l'habitat a réalisé un bénéfice de 14 milliards de livres en 2007, selon son patron, chaque actionnaire ayant reçu 6 % de son apport initial à titre de dividende.
L'Établissement public de l'habitat est, lui, une institution étatique à part entière. Succédant à la Caisse indépendante de l'habitat en 1996-1997, il collabore avec les banques privées pour distribuer aux résidents exclusivement des prêts plafonnés à 180 millions de livres, en vertu d'un protocole signé avec l'Association des banques du Liban. Ce schéma consiste pour l'emprunteur à déposer une demande auprès de l'EPH tout en choisissant de collaborer avec l'une des 26 banques commerciales. Il obtient son prêt après l'accord de l'Établissement public et de la banque sollicitée à la fois. « Ceci nous permet de profiter de l'infrastructure et des ressources humaines des banques en matière de gestion de risque, explique Mohammad Younès. En conséquence, nous avons des problèmes avec moins de 1 % de nos prêts. » Ce taux est légèrement plus élevé pour la BH dont le directeur général affirme que seuls 1,34 % des prêts consentis connaissent des difficultés de remboursement.
Des privilèges et des réserves
Un autre point commun entre les deux institutions est qu'elles puisent essentiellement leurs ressources dans des fonds de réserves et dans des ressources engrangées grâce à des privilèges consentis par l'État.
La BH finance ses prêts grâce à ses fonds propres, à un emprunt de 51 millions de dollars qui lui a été consenti par des fonds arabes en 1995, ainsi qu'à des prêts de financement qui lui sont accordés par les banques privées. Pour encourager ces dernières à financer la Banque de l'habitat qui ne collecte pas de dépôts, la Banque du Liban libère des réserves obligatoires de la banque concernée près de 60 % de la valeur de chaque prêt accordé à la BH. De plus, chaque individu embauchant un(e) employé(e) étranger(ère) à domicile doit déposer 1,5 million de livres auprès de la Banque de l'habitat, un dépôt non productif d'intérêt qu'il ne pourra récupérer que lorsque l'employé(e) quitte le territoire. La BH en profite pour procéder à des « placements sûrs sur les marchés financiers ».
L'ensemble de ces fonds sont suffisamment importants « pour subventionner les taux d'intérêt des prêts que nous distribuons pendant 50 ans », assure Joseph Sassine. En effet, selon lui, le coût de chaque prêt consenti est de 8,5 % pour la BH. Néanmoins, la banque impose un taux de 6 % à ceux qui lui empruntent une somme inférieure ou égale à 180 millions de livres. Un taux qui progresse au-delà de ce plafond pour culminer à 8 % pour les prêts de 450 millions de livres. « Prêter moyennant un taux inférieur à nos coûts est la preuve de la réussite de notre gestion », se félicite le patron de la Banque de l'habitat.
L'EPH, pour sa part, adopte un schéma plus complexe. En effet, le principal des prêts distribués est directement financé par les banques privées partenaires, en échange d'exemptions de réserves obligatoires. L'Établissement, de son côté, paye les intérêts à la place de l'emprunteur pendant la première moitié de la durée du prêt (20 ou 30 ans). Le client, lui, doit déposer 10 % de la valeur du prêt sur un compte porteur d'intérêt auprès de l'EPH. Ce dernier procède à une compensation entre la valeur acquise par ce dépôt au terme de la moitié de la durée du prêt et le total des intérêts dus par le client qui doit payer la différence entre les 2 montants au cours des 10 ou 15 ans restants.
Soulignons que le taux d'intérêt de l'emprunt est fixé à 40 % du taux d'intérêt des bons du Trésor à échéance de 2 ans plus une prime de risque de 3,5 %, soit 6,8 % actuellement, d'après Mohammad Yassine. L'intérêt du dépôt gelé est égal à ce taux moins 1 %.
Pour financer sa subvention des intérêts, l'EPH compte sur les remboursements des 15 mille prêts distribués par la Caisse indépendante de l'habitat entre 1982 et 1996. Il profite aussi des intérêts du dépôt de 10 % effectué par l'emprunteur et d'une taxe de 2 % sur les constructions.
Les frais d'enregistrement
Il convient de souligner enfin que contrairement à ceux de la BH, les clients de l'EPH sont exemptés des frais d'enregistrement au cadastre qui porte sur 5,25 % de la valeur du bien immeuble acquis. « Par souci d'équité », la Banque de l'habitat a mis en place un système de « solidarité entre les clients ». Elle paie ainsi les frais d'enregistrement en lieu et place des clients qui n'ont les moyens d'emprunter qu'une somme inférieure ou égale à 180 millions de livres. Ceux qui peuvent emprunter plus financent cette prestation en payant des taux d'intérêt majorés et en assumant leurs propres frais d'enregistrement.
Au-delà des prêts au logement classiques distribués par les banques commerciales, il existe au Liban deux canaux d'accession à la propriété immobilière moyennant un coût relativement modéré et des taux d'intérêts réduits. Il s'agit de la Banque de l'habitat (BH) et de l'Établissement public de l'habitat...