IMMOBILIER - Le titre se stabilise à 13 dollars après une envolée de plus de 30 % Solidere prévoit une hausse régulière de ses bénéfices

«Le cours de l’action ne s’envole pas pour rien, les fondamentaux de la société sont bons. » C’est ainsi que le directeur général de Solidere, Mounir Douaidy, justifie la hausse de 30 % du titre, qui s’est stabilisé à un « palier » de 13 dollars hier, alors qu’il cotait moins de 10 dollars il y a deux semaines. Dans un entretien accordé à L’Orient-Le Jour, il estime que, de toute façon, le cours de l’action est en dessous de sa valeur théorique si elle est calculée en fonction de celle de l’actif de Solidere. Celui-ci est de 4,5 milliards de dollars, répartis en 165 millions de titres, ce qui revient à une valeur théorique de 27 dollars. Car la société est encore propriétaire de trois millions de mètres carrés, valorisés à quatre milliards de dollars, sur un stock initial de 4,6 millions de mètres carrés. « La hausse du cours s’explique par les achats réalisés par des investisseurs qui voient les choses à long terme. Je ne crois pas qu’elle puisse se poursuivre au même rythme, elle se fera par paliers », souligne Mounir Douaidy. Pour le directeur général, le doublement du cours enregistré en 2004, avant la hausse récente, est le fruit du programme proposé aux investisseurs : Solidere offre une remise sur le prix des terrains achetés par un apport d’actions correspondant à 40 % de la valeur de l’achat. « Nous avons vendu pour 75 millions de dollars à travers ce schéma, ce qui nous a permis de récupérer 3,5 millions d’actions », précise-t-il. À l’avenir, le titre devrait être porté par les premiers fruits de la stratégie de désendettement de Solidere, couplée à une augmentation des revenus des ventes et de la location. C’est en tout cas ce qu’espère la direction de la compagnie chargée de reconstruire le centre-ville de Beyrouth. Forte activité au premier trimestre En 2004, Solidere a vendu 157 000 mètres carrés de plancher. Ce chiffre correspond à ce qui a été enregistré comptablement, sachant que les contrats signés correspondent à des surfaces plus grandes. « À ce rythme comptable, nous aurons remboursé la dette totalement d’ici à la fin de 2007 », déclare Mounir Douaidy, qui n’exclut pas un scénario de remboursement plus rapide encore, s’achevant en 2006. Pour cette année, Solidere prévoit des ventes « certainement » plus importantes qu’en 2004. Car malgré la situation politique troublée, « nous avons assisté à une augmentation des demandes au premier trimestre ». D’ores et déjà, des contrats ont été signés pour 130 000 mètres carrés, auxquels s’ajoutent les 70 000 mètres carrés vendus en 2004, mais pas encore entrés dans les comptes. Le directeur général explique ce décalage entre la signature d’un acte de vente et son enregistrement par la nécessité de respecter les normes comptables internationales en la matière. Le transfert du titre de propriété est par exemple une condition de réalisation comptable de la vente. Dans certains cas, lorsqu’il faut par exemple lotir les parcelles, cette procédure prend du temps, explique Mounir Douaidy, selon qui le décalage est en moyenne de six à neuf mois. Début du chantier des souks Parallèlement aux ventes de terrains, les revenus locatifs sont également en hausse. Alors qu’ils n’étaient que de huit millions de dollars en 1998 (essentiellement pour le bâtiment de l’Escwa assumé par l’État), ils se sont établis à 18,5 millions de dollars en 2004. « Notre portefeuille de biens générateurs de revenus locatifs vaut 300 millions de dollars actuellement », dit Mounir Douaidy, selon qui ce portefeuille sera porté à 800 millions de dollars lorsque le projet des souks sera achevé. « D’ici à 2008, nous prévoyons de porter nos revenus locatifs à 40 millions de dollars. » Le chantier des souks doit débuter dans les prochains jours, a-t-il précisé. Ce projet de 120 millions de dollars est entièrement autofinancé par Solidere, grâce notamment à un portefeuille de créances de 200 millions de dollars correspondant aux traites sur les ventes de terrain et grâce aux revenus générés par les nouvelles ventes de terrains. Une partie du financement viendra aussi des 45 millions de dollars de la vente du bloc réservé aux joailliers. Il s’agit de la seule partie des souks qui sera vendue au lieu d’être louée. Les joailliers ont déjà versé un acompte de 5 % et ils devraient verser 20 % de plus pour finaliser la vente. Renégociation de la dette Jusqu’à présent, les revenus de Solidere étaient grevés par de lourdes charges financières dues à un endettement qui, à son pic en 2000-2001, a atteint 20 % de ses fonds propres. En 2004, les charges financières étaient de 26 millions de dollars pour des bénéfices bruts de 68 millions de dollars. « Sans dette, les bénéfices avant impôt auraient été de 94 millions de dollars », précise Mounir Douaidy pour mieux faire comprendre la stratégie de désendettement de la société. En 2005, Solidere prévoit de réduire de 30 % ses charges financières et elles devraient devenir quantité négligeable dès 2006. « L’objectif est d’augmenter les bénéfices, afin de distribuer plus régulièrement des dividendes à nos actionnaires. C’est ce que nous leur avons expliqué lors de la dernière assemblée générale pour justifier le fait que nous n’en distribuons pas cette année. » La dette est passée de 319 millions de dollars en 2003 à 234 millions de dollars en 2004. Elle devrait s’établir à 130 millions de dollars maximum à la fin de cette année. Ce désendettement est rendu possible grâce à la renégociation des prêts bancaires finalisée en 2004 et que Solidere commence à appliquer en 2005. « Nous avons obtenu des banques de raccourcir nos échéances sur nos deux principaux prêts et de réduire les taux d’intérêt de 7,5 % en moyenne à 5,5 % à partir de cette année », précise Mounir Douaidy. Pour obtenir de meilleures conditions, Solidere a remboursé 40 millions de dollars sur un premier prêt de 100 millions de dollars fin 2004 et a promis de payer aussi 40 millions de dollars sur un autre prêt de 100 millions en avril 2005. Cette condition a été remplie il y a deux mois, selon le directeur général. Parallèlement à l’effort de désendettement, Solidere continue de maîtriser ses charges opérationnelles qui avaient été réduites de 40 % en 1999, après un gros effort de restructuration. Ces charges s’établissent à moins de 10 millions de dollars par an, contre 16 millions de dollars il y a cinq ans. « Tout cela va dans le même sens, celui de l’augmentation des bénéfices nets », résume Mounir Douaidy. Sibylle RIZK