De quelques aspects peu pratiques et injustifiés de la nouvelle loi sur les loyers

La nouvelle loi sur les loyers a fait et continue de faire l'objet de nombreuses controverses au sein du peuple libanais. Les bailleurs qui l'attendent depuis tant d'années s'empressent de l'appliquer et les locataires se déchaînent à la dénoncer en totalité. Cette loi est supposée réaliser un équilibre entre les intérêts respectifs de ces deux groupes : les intérêts des propriétaires à voir leur loyer augmenter graduellement jusqu'à sa réelle valeur et les intérêts des locataires d'éviter une éviction immédiate en payant un loyer à ajustement progressif. Cependant, cette loi a mis au point certains mécanismes dont l'aspect pratique mérite d'être reconsidéré.

I – En effet, on a l'impression que cette loi n'a pas vraiment évalué l'application pratique des mesures qu'elle a cherché à mettre en œuvre.
1. Il est vrai qu'au départ, la nouvelle loi a un certain mérite : rétablir lentement un équilibre longtemps méconnu en augmentant progressivement et lentement les loyers sur une période de 9 ans (12 ans pour les locataires âgés), jusqu'à atteindre la véritable valeur locative, avant de laisser l'option aux parties entre l'adhésion à un nouveau contrat librement négocié entre elles ou à la récupération par le bailleur des lieux loués.
2. Dans ce but, cette loi accorde aux locataires démunis le bénéfice d'une aide substantielle (couvrant la quasi-totalité de la différence entre l'ancien loyer et les nouvelles augmentations) assumée par une caisse dont les comptes sont tenus par le ministère des finances.
Mais quid de l'efficacité du système ?
La mise en application du nouveau loyer va être considérablement et annuellement retardée, puisque le locataire démuni devra, dans un délai de deux mois de la détermination du loyer, saisir la commission (ou l'organisme qui lui sera substitué suite à l'annulation de cette disposition) qui va vérifier s'il réunit les conditions de l'aide sociale. La commission elle-même devra se prononcer dans un délai identique. Si l'on estime que la commission, surchargée par le travail qui lui incombe, rend sa décision dans le délai imparti – ce qui est loin d'être garanti –, l'exigibilité du loyer reste suspendue pendant ce temps.
3. Et dire que ce processus doit être renouvelé chaque année ! Est-ce justifié? Est-ce surtout pratique ?
L'intention de préserver les fonds de la caisse à qui de droit est certainement « louable ». Mais un autre système aurait pu être adopté, tel celui qui sanctionnerait de pénalités importantes, tout locataire qui omettrait de notifier à la commission une augmentation des salaires pris en considération pour la vérification du droit à l'aide sociale. La commission pourra se référer au ministère des Finances (qui a accès aux relevés d'imposition) et procéder par sondage comme pour l'inspection fiscale.
Il y aurait là une économie de frais et surtout de temps, permettant ainsi au bailleur d'encaisser son loyer plus rapidement et d'alléger une procédure encombrante.
4. De plus, la procédure actuelle permet aux locataires de mauvaise foi (qui savent ne pas vérifier les conditions des ayants droit aux contributions de la caisse) de l'exploiter abusivement pour retarder le paiement du loyer. En saisissant la commission et en attendant sa décision, qui sera sans doute défavorable, ils s'accordent davantage de temps pour le paiement des sommes dues par eux. Pour cela, l'on pense qu'il aurait été plus astucieux de sanctionner l'abus dans la saisine de la commission pour les demandes manifestement infondées (qui dépasseraient d'un certain pourcentage le plafond requis) par une pénalité qui découragerait les locataires d'abuser de ces voies de recours.
5. Enfin, le mode de détermination de la valeur locative n'est pas très pratique. Lorsque le loyer n'est pas déterminé par un accord entre le bailleur et le locataire, chacun a le droit de produire à l'autre un rapport effectué par deux experts de son choix et qui pourra être contré par un autre rapport établi par l'autre partie de la même façon. Et si ces deux rapports ne coïncident pas, c'est la commission (ou organisme de substitution) qui tranche. En gros, encore une fois, une procédure longue et coûteuse pour les parties ! À la place, on pourrait facilement exiger que si les parties ne s'entendent pas sur le prix du loyer, un expert sera délégué par la municipalité pour fixer lui-même la valeur locative et les parties en seront liées.

II – Par ailleurs, les indemnités accordées par la caisse à la fin de la période des neuf ans en cas de renonciation par le locataire démuni à son droit au renouvellement du bail sont vues comme un droit acquis à la personne du locataire, alors qu'elles devraient être liées à sa qualité de locataire d'un nouvel emplacement.
En effet, après avoir imposé une prorogation du bail pour une période de neuf ans et organisé le paiement du loyer, la loi donne au locataire démuni l'option de renouveler le bail pour une période de trois ans en bénéficiant des contributions de la caisse (s'il en satisfait toujours les conditions évidemment) ou de quitter l'appartement tout en pouvant toujours bénéficier des mêmes contributions de la caisse pour ces trois ans. Et c'est bien le paiement des contributions dans ce dernier cas qui semble injustifié.
En fait, ces indemnités sont censées être données dans le but de soutenir le locataire dans le paiement de son loyer pour le maintien de son contrat de location et empêcher son éviction. Comment seraient-elles alors justifiées lorsque le locataire quitte l'appartement ?
En effet, le locataire renonce à son droit au renouvellement du bail, malgré le fait que la loi le lui accorde avec un soutien de la caisse. Le locataire s'« évince » donc lui-même, mais exploite malgré tout les deniers de la caisse, faisant savoir ouvertement qu'il n'a pas besoin de l'appartement, mais accepterait volontiers l'allocation d'une somme d'argent devenant injustifiée.
Ces contributions apparaissent ainsi comme constituant une donation pure et simple que l'on entend accorder au locataire considéré comme partie faible.
L'erreur dans ce raisonnement c'est que l'on ne considère plus les contributions comme une façon d'aider une population qui court le danger d'éviction, mais comme une façon de se solidariser avec une population que l'on estime en situation financière difficile. La logique est louable en tant que telle, mais devrait s'inscrire dans le cadre d'une politique indépendante alors que le but de la loi sur les loyers est d'aider le locataire démuni à se recaser, non à lui octroyer une donation. Instituée comme tel, elle est loin de servir le but recherché par la loi.