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Loi sur les loyers : comment lever la confusion ?

Photo d’archives d’un sit-in des propriétaires devant le musée national... Dimanche, ce sera au tour des locataires de se réunir, au même lieu, pour réclamer, eux aussi, une loi plus juste.

Depuis son entrée en vigueur le 28 décembre dernier, la nouvelle loi de libéralisation des loyers anciens, à l'applicabilité contestée, a fait naître des voies de recours en justice qui n'ont pas leur fondement dans les textes.
Le Conseil constitutionnel avait annulé en juillet dernier les articles 7, 13 et 18 (alinéa 4), relatifs à la création et aux compétences d'une commission spéciale que la loi devait instituer. Il a annulé ainsi cette commission qui devait trancher, entre autres, les litiges entre les locataires et les propriétaires sur l'évaluation du loyer de référence. Ce loyer annuel correspond à 5 % de la valeur actuelle du bien loué. Cette évaluation constitue la première étape de la mise en marche du réajustement des loyers, selon une augmentation échelonnée sur neuf ans, à l'issue desquels le bail arrive à terme.

Or le mécanisme de cette évaluation du loyer, prévue par la nouvelle loi, ne peut aboutir en l'absence de la commission. En effet, la loi prévoit en premier lieu un accord à l'amiable entre les locataires et les propriétaires sur la valeur du nouveau bail. À défaut d'aboutir à cet accord, « et au cours des trois mois qui suivent l'entrée en vigueur de la nouvelle loi », le propriétaire doit, dans un premier temps, « recourir à deux experts de son choix, parmi la liste d'experts enregistrés auprès des tribunaux du mohafazat (dont relève le bien foncier) », l'un d'eux devant être ingénieur et le second expert en estimation foncière. Ces deux experts prennent en charge l'évaluation du loyer de référence, selon des conditions strictes prévues par cette loi spéciale. « Le locataire est notifié ensuite de la teneur du rapport par le biais d'un notaire » et bénéficie d'un délai de deux mois pour recourir, selon la même procédure, à deux experts de son choix, pour l'élaboration d'un contre-rapport.
La loi prévoit dans ce cadre que « le locataire se doit de notifier le propriétaire de la contre-expertise dans un délai de deux mois, au risque de perdre son droit de s'opposer à l'expertise initiale, voire d'invoquer en sa faveur le contenu d'une contre-expertise ».
Le législateur accorde une importance aux conditions de forme accompagnant l'évaluation du loyer de référence. Si, enfin, les deux rapports soumis ne concordent pas, la loi avait énoncé, dans l'alinéa annulé par les Sages, que « le locataire et le propriétaire peuvent recourir à la commission prévue afin de trancher le litige ».


(Lire aussi : Loyers : La commission parlementaire augmente le seuil d'éligibilité aux aides)


Depuis l'entrée en vigueur de la loi, de nombreux propriétaires n'ont pas tardé à entamer cette procédure. En prévision de l'impasse à laquelle ils se heurteraient, certains ont choisi de faire appel aux juges des référés pour nommer un expert qui fixe définitivement la valeur du loyer de référence. « Quelques dizaines de demandes ont déjà été soumises au juge des référés, mais aucune n'a encore abouti », confie un juge à L'Orient-Le Jour, qui se montre dubitatif quant à la légalité de cette procédure, sur laquelle les juges sont eux-mêmes divisés.
Selon le magistrat interrogé, « même si le juge des référés a une compétence de droit commun de nommer un expert, l'expertise prévue par la nouvelle loi sur les loyers obéit à des conditions formelles, strictes, prévues par l'article 19, relatives notamment aux éléments que doit inclure le rapport ». Or il n'est pas sûr que le juge des référés ait compétence à exiger de l'expert des conditions non prévues par la procédure de droit commun, et encore moins lorsque le juge agit en l'espèce sans fondement légal. « Il s'agit, à mon sens, d'un moyen de contourner la loi qui dépasse les compétences du juge, celles-ci n'incluant pas la création de mécanismes non prévus par la loi », affirme-t-il.

« Encore deux semaines »
Il faudrait en somme donner du temps à la formation d'une jurisprudence plus ou moins uniforme. Cela nécessite toutefois quelques années encore, le temps que la procédure judiciaire atteigne les degrés supérieurs de l'appel et de la cassation.

En attendant, comment les intéressés peuvent-ils agir dans cette « zone grise » instaurée par une loi à l'applicabilité contestée ? L'idéal serait pour les deux parties d'attendre que les amendements législatifs soient votés au Parlement. « C'est une affaire de deux à trois semaines », assure à L'OLJ le député Robert Ghanem, qui préside la commission de l'Administration et de la Justice chargée de débattre des différents amendements proposés. « Nous allons aboutir à une solution aussi juste que possible pour les deux parties », ajoute-t-il, s'abstenant de donner plus d'informations.
Même si, entre-temps, des propriétaires se hâtent de faire évaluer le loyer de référence, les locataires devraient s'abstenir de présenter une contre-expertise et agir comme si la loi n'était pas en vigueur. En effet, autant les propriétaires que les locataires risquent de devenir ainsi liés par une situation juridique, instaurée en vertu de la nouvelle loi, et de perdre la chance de profiter d'éventuels amendements, selon des sources juridiques.


(Lire aussi : Loyers anciens : Les opposants à la loi sur la libéralisation veulent réactiver les lois exceptionnelles)



Néanmoins, dans cette situation d'attente, « les locataires doivent continuer de verser les anciens baux, au risque d'être évincés après deux mois de non-paiement », fait remarquer le juge. Et pour éviter de payer les nouveaux loyers que pourrait leur imposer le propriétaire, si le délai de deux mois court, ils peuvent invoquer « une contestation sérieuse » de la valeur du bail. La bonne foi du locataire serait présumée par la confusion qui entoure la nouvelle loi, et le propriétaire pourra obtenir rétroactivement les versements dus si le juge statue éventuellement en sa faveur sur toute la période de contestation.

Les propriétaires avaient tenté, même avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, des actions en éviction des locataires, pour « occupation illégale » de la propriété, en se fondant sur le vide juridique de deux ans entre la date d'expiration de l'ancienne loi et l'entrée en vigueur de la nouvelle. Des 500 actions intentées, aucune n'a abouti, apprend-on de sources juridiques concordantes, qui font remarquer par ailleurs que « c'est le même groupe d'avocats qui a intenté les 500 actions ». Autre fait remarqué sur le terrain : certains avocats proposent actuellement aux locataires (non aux propriétaires) de demander l'expertise du juge des référés. Ces deux exemples pourraient indiquer que les propriétaires et les locataires sont tous deux soumis au risque d'être exploités ou induits en erreur, faute d'un travail de législation bien fait.


Pour mémoire
Loyers anciens : le Parlement étudie des propositions d'amendements

Repère
Liban : Décryptage de la loi de libéralisation des loyers anciens

Voir aussi, le dossier spécial du Commerce du Levant : Que dit la loi sur la libéralisation des loyers ?


Depuis son entrée en vigueur le 28 décembre dernier, la nouvelle loi de libéralisation des loyers anciens, à l'applicabilité contestée, a fait naître des voies de recours en justice qui n'ont pas leur fondement dans les textes.
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