Vers une crise du marché immobilier libanais ?

Se dirige-ton vers un éclatement de la bulle immobilière ? Sur la question, les professionnels du secteur semblent divisés.
Pourtant, les principaux indicateurs (nombre de transactions, livraison de ciment, permis de construire) laissent à penser qu’un infléchissement de la tendance serait possible. En effet, en 2012, les zones constructibles avaient enregistré une baisse de 10,85 % après une diminution de 6,5 % en 2011 (rapport mars 2013 de la BLOM Bank). En mars 2013, les permis de construire ont, eux, affiché une baisse de 29,2 % en rythme annuel tandis que les transactions foncières se sont établies à 35,9 millions de dollars en baisse de 32 %.
Mais pour Guillaume Boudisseau, expert en immobilier (Ramco), le déclin de ces indicateurs n’est pas surprenant et ne signifie pas pour autant une crise du secteur. « Il n’y a pas de crise immobilière mais plutôt un essoufflement du marché », a-t-il déclaré dans un entretien à L’Orient-Le Jour. « Ce qui s’est passé sur la période 2008-2010 n’était pas normal, le secteur était en surchauffe, maintenant les choses commencent simplement à se stabiliser », poursuit-t-il. « Les prix ne baissent pas encore, au contraire, les acheteurs continuent d’acquérir aux prix de 2010 et même légèrement au-dessus, même si les transactions se font un peu plus lentes. » Toujours selon le cabinet spécialisé, le ralentissement actuel du marché est le résultat de l’incertitude économique, politique, sociale et sécuritaire au Liban, une conjoncture qui aurait pu conduire à une crise de l’immobilier qui ne s’est toutefois pas produite. « Cette tendance est confirmée par plusieurs signes positifs, les promoteurs étant toujours capables d’attirer myriade d’investisseurs prêts à lancer le coup d’envoi de nouveaux projets de constructions. »

Kanaan catégorique, Ghobril parle d’irrationalité
De son côté, Joe Kaanan, président de Sodeco Gestion, considère au contraire, « qu’il existe bien une crise du secteur, et ce depuis 2009, même s’il y a pas de vraie bulle immobilière au Liban ». Selon lui, cette crise est due à un excédent de produits construits et une demande qui ne suit pas. « Le marché a commencé à souffrir depuis 2009, les acheteurs étrangers au Liban ne trouvant plus intéressant d’y investir étant donné la flambée des prix. Le secteur a alors commencé à freiner. » Une question se pose alors, dans un contexte de crise économique, pourquoi les prix immobiliers ne baissent-ils pas ? Selon Joe Kaanan, « les propriétaires ne veulent pas admettre la nouvelle réalité du marché ». Selon lui, il existe aujourd’hui quelques diminutions des prix lors des transactions immobilières, mais cela se fait au coup par coup entre 15 et 20 % de rabais par rapport au prix initial affiché.
Même son de cloche pour Nassib Ghobril, économiste en chef à la Byblos Bank. Selon lui, il existe bien un essoufflement du marché immobilier, phénomène s’expliquant essentiellement par des prix trop élevés. « La demande se tourne de plus en plus vers des petites surfaces hors de Beyrouth », déclare-t-il. Les ressortissants étrangers, qui sont les principaux acheteurs, trouvent que l’immobilier au Liban est trop cher en comparaison avec d’autres pays, et cela même avant la dégradation de la situation sécuritaire il y a 3 ans. « Les prix ne sont pas rationnels », ajoute l’économiste. Selon un rapport de la Banque mondiale, seulement 6 % des Libanais ont accès à un prêt logement.
Si les fondamentaux du secteur restent inexorablement liés aux développements de la situation interne et régionale, la solution au ralentissement du secteur se trouve dans une adaptation de l’offre à la demande locale, à savoir vers une réduction des surfaces et des prix entre 200 000 et 400 000 dollars. Car en attendant des investissements en adéquation avec les revenus des Libanais, une question reste en suspens : qui va acquérir le surplus d’offre actuellement sur le marché libanais ?