À Dubaï, la bulle immobilière continue de gonfler

Ses gratte-ciel qui défient la tour de Babel et les torticolis que l’on garde de leur contemplation, ses îles artificielles, amoncellements pharaoniques de sable sur le golfe Persique, ses villas démesurées et stations de ski réfrigérées au milieu du désert. À Dubaï, émirat peuplé de 3,3 millions d’habitants, les prix de l’immobilier ne cessent de monter en flèche. Dans certains quartiers huppés, l’inflation des loyers a grimpé jusqu’à 70% au premier semestre 2023, selon un nouveau rapport publié par le comparateur immobilier émirati Bayut.

Depuis l’invasion de l’Ukraine par la Russie en février 2022, Dubaï connaît une vague d’investissements d’oligarques russes. Alors que l’émirat refuse d’appliquer les sanctions occidentales à leur encontre, cette élite fortunée tire parti de la fiscalité avantageuse de la fédération et de sa neutralité à l’égard de la guerre en Ukraine. L’arrivée de ces investisseurs a fait flamber les prix de l’immobilier, qui ne cessent depuis d’augmenter chaque année.

Spéculation continue et soutenue

Dix-sept pour cent depuis fin 2022 : c’est la hausse des prix de vente de certains appartements et villas dans les quartiers les plus luxueux de l’émirat, comme Palm Jumeirah, zone artificielle en forme de palmier sur des terres récupérées au large de la côte de Dubaï. Dans d’autres quartiers habituellement plus accessibles, la tendance est similaire, avec une hausse des prix de 12 %.

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Une évolution spéculative du marché qui s’est confirmée ces dernières années. L’immobilier représente aujourd’hui environ 10 % du produit intérieur brut global de Dubaï. L’émirat a enregistré 86 849 ventes résidentielles en 2022, battant le précédent record de 80 831 établi en 2009. Quant au parc locatif, les loyers des appartements et des villas de luxe dans les quartiers les plus abordables ont connu une augmentation de 50 %, et jusqu’à 70 % dans les quartiers les plus prisés.

L’afflux récent d’investisseurs étrangers, notamment russes, dans l’immobiliser a accentué la pression sur le marché immobilier dans cette ville classée parmi les plus chères du Moyen-Orient. Selon les données publiées cette année par la société Mercer, Dubaï figure ainsi en deuxième place, derrière Tel-Aviv.

Accroissement des inégalités

Pendant la crise financière de 2009, l’annonce d’un risque de défaut de paiement par Dubaï avait alarmé les marchés mondiaux. Si aujourd’hui le marché de l’immobilier semble évoluer de façon stable, la hausse des loyers reste un motif d’inquiétude pour nombre de travailleurs immigrés. Des aides au logement sont prévues pour les foyers défavorisés, mais exclusivement réservées aux Émiratis, alors qu’un habitant sur dix seulement est émirati à Dubaï.

En 2016, une loi est cependant passée pour obliger les employeurs de travailleurs immigrés à mettre à leur disposition un logement gratuit si ces derniers sont rémunérés en deçà de 540 dollars par mois. Mais elle est loin de compenser les inégalités criantes en matière d’accès au logement, dans un pays qui dépend massivement de sa main-d’œuvre étrangère, souvent venue d’Asie ou d’Afrique.

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Activités criminelles

Inquiets de voir se multiplier les investissements russes dans l’émirat depuis l’invasion de l’Ukraine, des organismes mondiaux contre le blanchiment d’argent comme le GAFI ont fini par ficher les EAU parmi les États priés de renforcer leur lutte contre l’argent sale. Car en 2020 déjà, une investigation menée par une vingtaine de médias internationaux dénombrait de nombreux propriétaires immobiliers visés par des enquêtes judiciaires pour activités criminelles (fraude, trafic de drogue), parmi lesquels plusieurs ressortissants russes. Deux mois seulement après le début de la guerre en Ukraine, l’enquête déterminait qu’une centaine de membres de l’élite politique russe étaient propriétaires dans l’émirat.