Éviter une nouvelle gentrification des quartiers frappés par le drame du 4 août

Même si les nombreuses photos et vidéos des zones dévastées par les explosions du 4 août, qui pourraient pour la plupart s’inscrire dans l’iconographie politique de cet évènement, ont désormais disparu des écrans et médias, ces quartiers souffrent encore – et souffriront longtemps – des conséquences de cette dévastation, comme des politiques de l’État et de sa réponse inadéquate à la catastrophe. Le Liban a déjà connu plusieurs projets de reconstruction. Tous ont d’abord été caractérisés par un financement extérieur et la consolidation de fait du pouvoir. Ensuite, par un investissement dans la destruction du bâti existant pour permettre à un réseau d’intérêts liés à la spéculation immobilière et au secteur de la construction de profiter pleinement de la reconstruction, tout en renforçant le clientélisme politique et confessionnel. Résultat, plutôt que de créer les conditions nécessaires au retour des habitants originels des quartiers détruits, ces précédents ont conduit à des déplacements massifs et changé profondément le visage de ces quartiers.

À la lumière de tout cela et de l’ensemble des débats et initiatives en cours autour de la restauration et la reconstruction des quartiers frappés par l’explosion du port de Beyrouth, de nombreuses questions se posent désormais sur le bien-fondé de certaines dispositions de la loi n° 194 sur la protection des zones endommagées et le soutien à la reconstruction promulguée en octobre dernier, ainsi que sur les dangers éventuels que ce texte comporte. Cette loi protégera-t-elle réellement les résidents contre les déplacements et préservera-t-elle le tissu socio-économique des quartiers comme ses partisans le prétendent ?

Absence de protection

Cette loi ne tire aucune leçon du passé, notamment en raison d’une approche réduite aux seules questions relatives à la gestion du bâti et à l’immobilier. La loi s’est contentée de souligner la nécessité de protéger les droits de propriété et l’initiative individuelle dans un cadre économique libéral, tout en ignorant d’autres droits fondamentaux, tels que la justice sociale, l’égalité dans la répartition des dépenses publiques, le droit au logement et les droits des personnes handicapées.

Parallèlement à la mise en place de contrôles sur le transfert de propriété et l’annexion de terrains, la loi n’a pas permis aux résidents de restaurer rapidement leurs bâtiments endommagés, elle n’a pas clarifié la voie à suivre pour le paiement des indemnisations, ni tracé une voie pour la réhabilitation des espaces publics ou la mise en œuvre de politiques limitant la spéculation dans l’ensemble de la ville.

La loi ne prévoit pas non plus, dans le cadre de la réhabilitation, un droit d’accès à un logement abordable pour les anciens et nouveaux résidents de ces quartiers, ouvrant potentiellement la porte à leur déplacement et leur remplacement par des classes à revenus plus élevés. Autrement dit, la gentrification de ces quartiers. Rien n’est en outre prévu pour stimuler la reprise de l’activité socio-économique locale ni pour motiver les propriétaires à reconstruire et à restaurer leurs maisons et leurs commerces (plutôt que de céder leurs biens dès que possible).

Par ailleurs, si la loi prévoit l’établissement d’un comité de coordination chargé d’étudier les dommages, les secours et les indemnisations, aucun représentant des propriétaires, des communautés touchées ou des résidents ne figure dans ce comité. Une telle représentation aurait favorisé la transparence et une dynamique participative, plus que jamais nécessaires dans le contexte actuel de crise de confiance dans les institutions depuis le 17 octobre 2019, et son absence devrait favoriser l’emprise du clientélisme dans le processus de réhabilitation, au détriment des communautés directement concernées.

Expulsions

En général, les quartiers détruits par l’explosion sont en grande partie constitués de bâtiments anciens ou historiques. À l’instar de l’ensemble des grandes villes du Liban, la majorité de ces biens sont en location – le pourcentage de locataires étant de 49,5 % sur l’ensemble de Beyrouth, selon une enquête publiée en 2008 par le PNUD. Dans le quartier de Rmeil, l’une des zones les plus touchées, les locataires à faibles revenus représentent même 75 % de la population, selon une étude publiée en 2012 par l’Université libanaise. Cela est lié à l’emplacement de la rue d’Arménie, qui, depuis les années 1920, a historiquement attiré les travailleurs et les artisans tels que les menuisiers, les cordonniers et autres, souhaitant vivre près de leur lieu de travail et des grandes infrastructures de l’époque (port, chemins de fer, etc.).

Mais depuis 2006, le quartier a commencé à attirer les investisseurs, et les restaurants et les bars sont venus remplacer les anciennes industries. Suite à cette transformation économique, un grand nombre de biens immobiliers du quartier ont changé de propriétaires et le prix des appartements a augmenté, entraînant l’exil de nombreux résidents.

Aujourd’hui, après l’explosion, les résidents de ces quartiers sont plus que jamais menacés de déplacement en raison de la fragilité de leur protection juridique. La loi 194 ayant prolongé d’un an les contrats de location résidentielle et non résidentielle des bâtiments et terrains endommagés, les résidents ne sont en réalité protégés du risque d’expulsion que pour cette période. Cela est largement insuffisant, tant au regard des graves crises économique, financière et sociale que traverse la société libanaise, que du temps nécessaire pour restaurer les bâtiments – notamment en raison de l’incertitude et de la lenteur de la distribution des indemnités. En outre, l’accent mis par la loi sur le caractère sacré de la propriété privée et son lien avec la liberté de contracter constitue indéniablement un obstacle à la garantie du droit au logement.

Par conséquent, les expulsions sont exacerbées dans les zones touchées par l’explosion : notre rapport périodique (« Housing Monitor ») a ainsi recensé 58 cas de menaces d’expulsion (concernant au total 190 personnes) dans différents quartiers de Beyrouth entre le 3 septembre et le 17 octobre derniers. Or les zones touchées par l’explosion représentaient 52 % du total et dans de nombreux cas il ne s’agissait pas seulement de menaces mais d’ expulsions forcées déjà effectuées. Après avoir survécu à une terrible catastrophe qui a déjà causé divers dommages physiques, matériels et psychologiques, de nombreux résidents sont donc contraints de subir cette pression supplémentaire. Dans une autre enquête menée au sein d’un quartier résidentiel s’étendant entre la rue d’Arménie et la rue Khazineyn, nous avons constaté qu’environ 42 % des appartements libérés en raison de l’explosion sont désormais définitivement vacants, tandis que 58 % ont été classés comme temporairement vacants, en attendant l’achèvement de la restauration. Ces chiffres indiquent un risque réel que cette transition rapide et temporaire se transforme en déplacement permanent, en l’absence d’autorités responsables, de gestion des catastrophes et de transparence concernant le mécanisme de compensation. Ce déplacement représente une menace sérieuse pour le rétablissement d’une ville viable et de quartiers florissants.

Révision nécessaire

Compte tenu de la fragilité croissante des conditions de vie des habitants des quartiers touchés, nous estimons nécessaire l’adoption d’une série de mesures destinées à protéger les résidents et le tissu économique et urbain des quartiers. Mesures qui devraient être introduites dans la loi afin de faire obstacle à ce processus de gentrification.

Il est nécessaire, premièrement, d’assurer la représentation de la population, par le biais de comités représentatifs des communautés affectées et des propriétaires de logements pour leur donner une voix au chapitre, notamment en ce qui concerne leurs besoins et priorités.

Deuxièmement, il est nécessaire d’assurer la protection du logement et la production de logements abordables. Étant donné le pourcentage d’expulsions et de menaces qui ont été détectées dans les zones touchées, il est impératif de déterminer le mécanisme de mise en œuvre de l’extension des contrats de bail résidentiel et non résidentiel qui protège contre l’expulsion, en plus de l’extension des contrats pendant toute la période de réhabilitation et de restauration. Compte tenu de l’augmentation du taux d’inoccupation après l’explosion, il est impératif d’offrir des incitations à la rénovation des unités vides et des bâtiments vacants (pour encourager leur occupation), en échange de la fourniture de logements abordables ou d’espaces sociaux dans les quartiers.

Troisièmement, en ce qui concerne la lutte contre la spéculation immobilière, la réhabilitation des bâtiments endommagés doit être imposée le plus rapidement possible pour empêcher l’exploitation de leur effondrement par les promoteurs, tout en encadrant la capacité à contrôler les prix des investisseurs et des entreprises.

Enfin, il faut supprimer certains obstacles juridiques liés aux permis de rénovation, en facilitant leur processus d’obtention et en les élargissant aux locataires. Parallèlement, la municipalité de Beyrouth devrait faciliter la délivrance des permis tandis que la Direction générale des antiquités devrait accélérer l’inspection des bâtiments patrimoniaux ainsi que l’évaluation de leur état.

Il est essentiel que le déplacement des résidents de leurs quartiers soit freiné, l’aspect de la ville et la relation que ses habitants entretiennent avec elle ne soient pas bouleversés par une poursuite de sa gentrification. Bien que le tissu social urbain que nous avons perdu ait besoin de temps et d’efforts pour être réhabilité, il est possible de le protéger par des politiques favorisant les résidents et les quartiers marginalisés, plutôt que les promoteurs et les entreprises.

Par Public Works Studio

Organisme de recherche spécialisé sur les questions de politique urbaine et publique au Liban.