Vendre les droits aériens excédentaires, ou comment préserver le patrimoine de Beyrouth

En matière d’investissement immobilier, deux terrains identiques dans une même région peuvent différer en prix en raison de la superficie totale autorisée à bâtir (coefficient d’exploitation ou droit aérien) qui pourrait varier d’un terrain à l’autre.

De nombreuses maisons anciennes, qui témoignent des jours glorieux de Beyrouth, sont construites sur des terrains où, si la maison devait être démolie, le/la propriétaire pourrait construire un immeuble avec une surface bâtie représentant plusieurs fois la superficie de la maison existante.

La question a toujours été débattue sur la manière de préserver ces maisons débordantes d’histoire, interdisant ainsi à leurs propriétaires – qui dans de nombreux cas ont besoin d’argent – de les vendre, tout en permettant à ces propriétaires de bénéficier de la valeur élevée du terrain.

Dans la plupart des villes du monde développé, les propriétaires peuvent vendre toute zone autorisée mais non développée sur leur propriété (droit aérien excédentaire) à des promoteurs qui pourraient bénéficier de cette zone inutilisée en l’ajoutant à leur développement immobilier.

À titre d’exemple : imaginons un terrain de 500 m2 à Achrafieh sur lequel une vieille maison de 300 m2 de surface bâtie a été démolie. Supposons également que la zone où se trouve le terrain permette au propriétaire de construire cinq fois la surface du terrain, dans ce cas 2 500 m2 de surface bâtie (droit aérien).

Ce terrain devrait valoir au moins 4 000 000 dollars sur la base de prix récents de 1 600 $/m2 de surface bâtie. Les droits aériens excédentaires sont la différence entre ce qui pourrait être construit sur le terrain (2 500 m2) et ce qui est actuellement construit (300 m2), ce qui équivaut à 2 200 m2 de surface autorisée mais non bâtie.

Si le propriétaire de la maison peut vendre les 2 200 m2 de droit aérien excédentaire à 1 600 $/m2, il recevra 3 500 000 dollars, à condition qu’il utilise une partie de ce montant pour reconstruire les 300 m2 initialement bâtis. Cela devrait coûter environ 600 000 dollars au propriétaire.

En somme, le propriétaire reconstruirait la maison historique pour près de 600 000 dollars, conserverait 3 000 000 dollars et le promoteur achèterait l’option d’ajouter 2 200 m2 de surface bâtie à un développement immobilier dans une zone spécifique approuvée par les autorités compétentes.

Dans le passé et dans le but de préserver le patrimoine libanais, certains militants ont présenté une suggestion similaire qui n’avait pas été retenue. La tragédie actuelle est une opportunité pour embrasser une telle proposition.

En vue de la situation actuelle du marché de l’immobilier, si le secteur privé n’est pas prêt à prendre l’initiative et investir, il serait utile d’approcher certaines organisations internationales capables d’obtenir le financement approprié pour acquérir ces droits aériens excédentaires qu’elles pourraient revendre lorsque les conditions du marché le permettent.

Après la tragédie dévastatrice du 4 août qui a frappé Beyrouth, les destructions qui ont affecté de nombreuses propriétés historiques pourraient forcer ou inciter leurs propriétaires à les vendre, car la plupart de ces propriétaires n’ont pas assez de fonds pour les rénover.

L’un des moyens de contenir la possibilité de ventes aléatoires serait de ratifier immédiatement un décret-loi autorisant les propriétaires à vendre les droits aériens excédentaires qui n’ont pas été construits à condition qu’ils utilisent une partie du revenu pour rénover leur propriété endommagée. Ces droits aériens excédentaires pourraient être utilisés par les promoteurs immobiliers dans des localités spécifiques à définir par les autorités compétentes. C’est la meilleure façon de préserver le patrimoine immobilier tout en permettant à leurs propriétaires de rester en place et de bénéficier de l’argent qu’ils reçoivent pour la vente des droits aériens excédentaires.

« L’héritage du passé est la graine qui produit la moisson du futur. » Préservons le patrimoine de Beyrouth pour reconstruire son avenir glorieux !

Les textes publiés dans le cadre de la rubrique « courrier » n’engagent que leurs auteurs et ne reflètent pas nécessairement le point de vue de L’Orient-Le Jour. Merci de limiter vos textes à un millier de mots ou environ 6 000 caractères, espace compris.