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Économie

Au Liban, la demande immobilière reste dépendante des prêts subventionnés

Conjoncture

Un sondage publié chaque trimestre démontre que les acheteurs potentiels ont réagi aux annonces concernant la réactivation des mécanismes de subvention des prêts au logement.

17/08/2018

Au plus bas depuis 2015, la demande des Libanais sur le marché immobilier a enregistré une hausse de 31,8 % au deuxième trimestre de 2018 par rapport à son niveau sur les trois premiers mois de l’année, selon les résultats du l’indice publié par la Byblos Bank. 

Avec 43,7 points, l’indice reste toutefois inférieur de 16,3 % par rapport à sa valeur enregistrée au deuxième trimestre 2017, en plein contexte de ralentissement du secteur depuis la suspension, entre octobre 2017 et mars 2018, des mécanismes de subvention des prêts immobiliers mis en place par la Banque du Liban (BDL) ces dernières années. 

La valeur de l’indice est calculée à partir d’un sondage réalisé auprès d’un échantillon de 1 200 résidents libanais. Selon cette étude, seuls 4,9 % des résidents libanais interrogés ont affirmé projeter d’acheter ou de construire un bien immobilier dans les six prochains mois. Cette proportion est supérieure aux 3,8 % enregistrés à l’issue des trois premier mois de 2018. Elle est en revanche inférieure aux 5,9 % relevés au 2e trimestre de 2017 ainsi qu’à la moyenne de 6,8 % calculée « sur la période allant de juillet 2007 à juin 2018 », précisent les auteurs de l’étude. La hausse d’un trimestre sur l’autre a été constatée dans toutes les tranches de revenus, constatent les auteurs du rapport.


(Pour mémoire : Baisse de 21 % des transactions immobilières à fin mai)


Baisse des transactions
En termes de répartition géographique, c’est au Liban-Sud que la demande a été la plus élevée, avec 7,8 % des résidents interrogés qui planifient d’acheter ou de construire un bien immobilier dans les six prochains mois (contre 3,4 % au premier trimestre). Cette tendance à la hausse a également été constatée dans la Békaa (6 %, contre 1,7 % à fin mars) et au Mont-Liban (4,6 % au lieu de 3,2 %). La demande s’est en revanche affaissée au Liban-Nord (4 % au lieu de 6 %) et dans la région de Beyrouth (3 % au lieu de 4,6 %). 

Pour le chef du département des recherches de la Byblos Bank, Nassib Ghobril, la hausse de la demande au deuxième trimestre par rapport aux trois premiers mois de l’année ne reflète cependant pas un « changement de dynamique » dans un marché immobilier à la peine. Selon le cadastre, le nombre de transactions immobilières a en effet diminué de 18,2 % au premier semestre, comparé à la même période un an plus tôt, à 24 472, pendant que leur valeur cumulée fondait de 14 %, à près de 3,9 millions de dollars. La baisse était déjà de 17 % au premier trimestre 2018 avec 14 181 transactions enregistrées.

Selon M. Ghobril, le regain d’appétit des acheteurs au deuxième trimestre est surtout lié à deux annonces faites pendant cette période. La première est celle du ministre des Affaires sociales, Pierre Bou Assi, qui avait assuré en avril que le gouvernement avait « l’intention » d’allouer 1 000 milliards de livres (660 millions de dollars environ) pour subventionner des prêts au logement accordés via l’Établissement public de l’habitat (EPH) qui aide les ménages les plus modestes à acquérir un logement. Cette proposition a néanmoins été communiquée sans réelle précision concernant sa mise en œuvre. M. Ghobril évoque ensuite l’adoption de la circulaire n° 487 du 15 mars par laquelle la BDL a autorisé les banques à couvrir, sous certaines conditions, les demandes de prêts subventionnés dans le secteur de l’immobilier ayant été approuvées avant la date de publication du texte et que les banques ont accepté de mettre en œuvre dans les semaines qui ont suivi.


(Pour mémoire : Le secteur immobilier au Liban est « opaque », relève un rapport)


Rien sur la location
Les mécanismes de subvention de prêts au logement ont été initialement mis en place pour notamment entretenir l’activité de prêts en livres libanaises, dont les taux d’intérêt sont traditionnellement plus élevés par rapport à ceux sur le dollar auquel la monnaie nationale est indexée depuis 1997. Le premier, qui permet aux banques de mobiliser une portion plus importante de leurs réserves obligatoires pour financer des prêts à taux réduits, a été généralisé en 2009 avant d’être suspendu en octobre 2017. Le second, à travers lequel la BDL a mobilisé depuis 2013 une enveloppe d’environ un milliard de dollars par an (principalement libellés en livres) prêté aux banque à 1 % à charge pour elles de financer des prêts à taux réduits, a été restreint à partir de décembre 2017 pour être suspendu au printemps. Contrairement à une idée reçue, les deux mécanismes ne servaient pas uniquement à financer les prêts accordés via l’EPH, pas plus qu’ils n’étaient exclusivement réservés au secteur immobilier.

Fin juillet, le gouverneur de la BDL, Riad Salamé, avait expliqué une partie des raisons pour lesquelles les mécanismes avaient été « temporairement » suspendus, et a assuré que la Banque centrale allait débloquer une nouvelle enveloppe en 2019 sur le modèle des plans de relance lancés depuis 2013 et dont le montant sera fixé en fonction de la situation économique et financière du pays. En dehors de cette annonce, plusieurs partis politiques ont proposé un mécanisme visant à aider l’État à financer indirectement les subventions des prêts au logement accordés via l’EPH en accordant des exonérations fiscales aux banques. Le bloc aouniste a déposé une proposition de loi dans ce sens au Parlement la semaine dernière. Si ces solutions visent à faciliter l’accès à la propriété, aucune politique privilégiant une approche favorisant la location n’a pour l’instant été mise sur la table.


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