Loyers commerciaux : « Les propriétaires deviennent pratiquement actionnaires »

Que ce soit en semaine ou pendant le week-end, la place de l'Étoile au centre-ville de Beyrouth demeure désespérément vide. Bien sûr, la situation sécuritaire et l'absence de touristes peut en partie expliquer le phénomène, mais pas seulement. Depuis longtemps déjà, les affiches « à louer » s'y multiplient tandis que boutiques et restaurants se sont tour à tour résolus à mettre la clé sous la porte. Alors comment expliquer cette désertification du centre-ville amorcée bien avant le début de la crise syrienne et ses conséquences sur l'économie libanaise ?

Pour Guillaume Boudisseau, expert en immobilier à Ramco, les prix des loyers commerciaux n'y sont pas étrangers. « Certains emplacements sont vides depuis des mois voire des années et pourtant les propriétaires refusent toujours de revoir leurs loyers commerciaux à la baisse », explique-t-il. Une tendance confirmée par Walid Moussa, secrétaire général de la Real (Real Estate Syndicate of Lebanon). « Les propriétaires fixent le prix du loyer à 7 % de la valeur de leur bien, explique-t-il. Ce calcul peut être effectué dans des conditions économiques normales, mais, aujourd'hui, c'est loin d'être le cas au Liban ! Le pays est un petit marché, sans touristes, qui souffre de la situation régionale et de la crise syrienne. Les propriétaires doivent s'adapter à cette dynamique et baisser le taux de 7 % à une fourchette entre 3 et 4 % pour redonner un souffle à l'économie. »

Mais le moins que l'on puisse dire est que les propriétaires rechignent aujourd'hui encore à ajuster leur prix à cette réalité économique. Résultat : dans certains quartiers comme celui de la place de l'Étoile, c'est l'hécatombe. « Le centre-ville n'est pas le seul concerné par ce phénomène, insiste Guillaume Boudisseau. Verdun, Gemmayzé, Monnot et même Hamra commencent à pâtir de cette inadéquation entre l'activité économique et le prix des loyers. » D'autant plus que pour les commerçants, les deux dernières années ont véritablement été catastrophiques. Entre les événements sécuritaires à répétition, l'absence de touristes et la perte de confiance du consommateur libanais, même les remises les plus drastiques n'ont pas suffi à faire revenir les visiteurs. « Même la rue de Hamra compte aujourd'hui une dizaine de magasins disponibles, situation encore complètement improbable il y a trois ans ! »ajoute Guillaume Boudisseau. Selon l'expert, si le chiffre d'affaires des commerçants a diminué d'environ 30 %, les loyers devraient diminuer au moins du même pourcentage.
Même son de cloche pour Walid Moussa qui considère qu'une baisse des loyers commerciaux permettra de redynamiser l'économie de certains quartiers. « Les propriétaires doivent diminuer leurs tarifs au moins sur les trois premières années, pour permettre à l'économie de redémarrer. »

D'un quartier à l'autre...
À Gemmayzé, la cherté des prix a poussé de nombreux restaurateurs et propriétaires de pub à fermer boutique. « Ce quartier a été victime de son succès, ajoute Walid Moussa. Certains professionnels ayant accepté la cherté des prix sans avoir prévu la crise économique ont fait faillite, tandis que d'autres ont préféré ouvrir à Mar Mikhael, qui vit actuellement le même phénomène que Gemmayzé à l'époque. » Dans un tel contexte, certains propriétaires encore minoritaires commencent à revoir leurs prétentions à la baisse. « Ces derniers sont pratiquement devenus actionnaires des commerces, insiste Walid Moussa, accaparant la plus grande partie de leurs profits. »
« Une de mes clientes qui louait un pub à Gemmayzé à 90 000 dollars par an a décidé de revoir ce loyer à 60 000 dollars. Cela faisait plus d'un an que le local était à louer et même à ce prix-là elle aura du mal à trouver preneur dans un quartier en mal d'activités », poursuit-il.

Beyrouth 2e ville la plus chère des pays arabes
Dans sa dernière étude sur le prix des loyers commerciaux dans le monde, le cabinet Cushman & Wakefield a classé Beyrouth 37e ville la plus chère parmi 64 citées dans le monde. La capitale libanaise a en outre été classée troisième ville la plus chère en termes de loyers commerciaux parmi sept citées de la région Moyen-Orient et Afrique, tandis qu'elle arrive seconde du classement des pays arabes inclus dans l'étude. Chaque ville du classement est représentée par son centre commercial le plus cher.
L'emplacement le plus cher à Beyrouth est le centre commercial ABC à Achrafieh, indique en outre
l'étude, pour 1 539 euros le mètre carré par an, soit environ 2 000 dollars par mètre carré, ce qui est plus important que la moyenne de la région Moyen-Orient et Afrique du Nord avec 1 068 dollars par mètre carré.
En parallèle, il est important de souligner que les prix des locations au centre commercial ABC Achrafieh, au centre-ville de Beyrouth et à Hamra demeuraient inchangés depuis 12 mois à la fin juin 2013, tandis que ceux de la rue Kaslik ont diminué de 33,3 % annuellement sur la période couverte et ceux de la rue Verdun ont baissé de 28,6 %.

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