Liban : Les transactions immobilières au ralenti depuis 2011

Selon une enquête sur le marché de l’immobilier au Liban réalisé par le Crédit libanais, le secteur a connu une hausse fulgurante des prix dans un contexte de ralentissement économique mondial combiné à une diminution des prix de l’immobilier dans la région. Ce marché a ainsi été considéré comme un des moteurs de la croissance économique libanaise, attirant pour des milliards de dollars d’investissement et alimentant ainsi la croissance. Dans un tel contexte, les Investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur immobilier libanais (principalement celui de la construction) a grimpé de 1,65 milliard de dollars en 2006 à une estimation de 3,47 milliards de dollars en 2010. Le tableau s’est assombri en 2011, lors de l’irruption de multiples facteurs déstabilisant pour le Liban, dont la chute du gouvernement au début de cette année combinée aux révolutions du printemps arabe dont les effets sur le marché se font encore sentir jusqu’à ce jour.

En conséquence, la demande sur le marché de l’immobilier s’est affaiblie (avec un taux d’inoccupation moyen de 51,03 % pour les appartements neufs à Beyrouth, dans le Metn, Baabda, le Kesrouan et la région de Aley), les transactions immobilières ayant ralenti de manière drastique tandis que les prix continuent de stagner dans l’ensemble, mettant ainsi fin à cette hausse fulgurante des prix ces cinq dernières années.

Par ailleurs, la hausse exorbitante des prix de l’immobilier a changé la donne du comportement des consommateurs, les acheteurs à revenus moyens délaissant la capitale libanaise pour se tourner vers la banlieue et les environs où les prix demeurent plus abordables. Une tendance confirmée par les statistiques, Beyrouth se classant à la 8e place parmi 385 villes du monde en termes de prix de l’immobilier le plus cher par rapport aux revenus. Ce ratio mesure les prix moyens des appartements par rapport au revenu disponible moyen des familles, en fonction du revenu annuel, avec la valeur de l’indice à 31,44 ans pour l’année 2012.

De leur côté, les promoteurs immobiliers, ayant remarqué le ralentissement du secteur et le changement de tendance, ont commencé à s’adapter à la nouvelle donne en proposant de plus petits logements. Ainsi, il s’est produit une augmentation notable des appartements de petites tailles (des surfaces de 100 à 150 m2) sur le marché immobilier, illustrant ce changement de tendance. Ces derniers sont passés de 26,31 % du total des appartements à caractère résidentiel neuf à un taux de 37,93 % en 2010 et 45,98 % en 2011. D’autre part, la part des nouveaux appartements de moyenne superficie (entre 151 et 200 m2) et ceux de grande superficie (> 200 m2) a diminué de 28,37 % et 23,15 % en 2009 jusqu’à 27,17 % et 19,21 % en 2010 et à 22,79 % et 14,13 % en 2011 respectivement.
Cependant, les prix des locations n’ont pas suivi ceux des achats sur la période 2006-2010, la demande des ménages se tournant plus vers l’acquisition que la location. Cela s’explique en grande partie par de nombreuses offres en matière de prêts pour l’achat des propriétés par des ménages à revenus faibles ou modestes.
Les rendements de location (location annuelle par rapport aux prix de logements) ont baissé de 7,46 % en 2007 jusqu’à 3,30 % en 2010 avant de décrocher 4,65 % en 2011 en même temps de la stabilisation des prix d’immobilier.