Face à un boom immobilier sans précédent ayant laissé pour compte les personnes et les ménages à revenu moyen, notamment les résidents parmi eux, et dans un contexte tout particulier d'excès de liquidités, les banques au Liban s'activent depuis un certain temps à développer de nouveaux prêts logement plus raisonnables et surtout plus accessibles. En effet, la hausse des prix de l'immobilier a atteint des records ces dernières années, rendant l'achat d'un logement presque impossible pour le simple salarié tout comme pour les ménages plus ou moins aisés.
L'augmentation des prix des appartements au cours des cinq dernières années aurait oscillé entre 200 et 400 % selon les régions libanaises, sous l'impulsion d'une demande très soutenue, après une longue période de stagnation qui s'est étalée de 1996 à 2008. Cette forte demande découle d'un besoin structurel et non de pratiques spéculatives, selon la directrice de la banque de détail à la Bank Audi, Dany Baz.
Quoi qu'il en soit, les prix des appartements à Beyrouth ainsi que dans les régions limitrophes de la capitale n'ont pas cessé d'augmenter - un phénomène d'autant plus inquiétant que « 90 % des résidents libanais touchent moins de 2 000 dollars par mois, selon une étude réalisée par Statistics Lebanon », indique Dany Baz. Cette hausse est exacerbée par un appétit particulier des expatriés et des résidents du Golfe, à la recherche d'un pied-à-terre ou d'une résidence de vacances au Liban.
La politique incitative de la BDL
En réponse à ce boom immobilier, et dans le but de mieux exploiter l'excès de liquidités sur le marché, découlant d'un afflux de capitaux exceptionnel amorcé au lendemain de la crise mondiale, la Banque du Liban (BDL) a adopté une politique incitative mais également prudente. Celle-ci vise à encourager les banques locales à accorder un plus grand nombre de prêts tout en évitant les effets inflationnistes d'une telle mesure.
En effet, la circulaire n° 185 émise en août 2009 a permis aux banques locales de mieux gérer une hausse sans précédent des dépôts (+23,5 % en 2009), notamment des dépôts en livres (à la faveur des conversions massives), leur accordant la possibilité de puiser dans leurs réserves obligatoires en livres auprès de la Banque centrale pour octroyer plus de crédits. Outre une période de grâce pouvant aller jusqu'à 48 mois, un plafond a été fixé par la BDL aux taux d'intérêt équivalant à 40 % de la rémunération d'un bon du Trésor sur un an +3 %, soit presque deux fois moins que le taux d'intérêt généralement appliqué aux crédits en livres.
Plusieurs banques ont ainsi utilisé cette marge de manœuvre pour abaisser leurs taux d'intérêt sur les prêts logement et proposer de nouveaux produits.
Une gamme diversifiée de produits offerts par les banques
Ainsi, la Bank of Beirut a récemment lancé son nouveau prêt logement en livres à un taux de 4,2 %. Ce prêt subventionné par la Banque centrale est remboursable sur une période pouvant s'élever à 30 ans et bénéficie d'une période de grâce s'étalant de 6 à 48 mois.
La Blom Bank et la Bank Audi proposent également aujourd'hui des prêts logement en livres à un taux d'intérêt à 40 % des bons du Trésor sur 1 an + 3 %, soit un taux d'environ 5 %.
De son côté, la BLC bank a lancé, début avril, avec la société financière Creative Solutions for Housing le concept de paiement progressif sur les prêts logement, « un concept qui fait ses débuts sur le marché libanais, et qui a entre autres pour but de répondre à la hausse des prix de l'immobilier », selon Karyl Akilian, directrice de la branche de développement de produits de la BLC. La formule « Pay as you grow » (PAG) permet en effet au client de revoir à la hausse le montant de ses mensualités au fur et à mesure que son revenu augmente.
Rappelons que selon les régulations bancaires, aucune personne ne peut contracter un prêt dont la mensualité accapare plus du tiers de son salaire. Selon Karyl Akilian, « ce produit, qui cible notamment les jeunes en début de carrière, présente l'avantage de permettre à une personne ayant déjà contracté un prêt pour une voiture ou un autre bien de pouvoir également obtenir un prêt logement sans que l'ensemble des mensualités ne dépasse le tiers de son salaire ».
La Fransabank a de son côté lancé la campagne Beitak Kossto Kossa pour les prêts logement. Durant cette promotion, Fransabank offre à tout employé du secteur privé une assurance gratuite et exclusive sur une période de 5 ans, valable en cas de perte d'emploi pour des raisons abusives et qui couvre six mensualités consécutives de son crédit. Sans oublier une réduction exceptionnelle des taux d'intérêt à 3,9 %, un premier versement réduit, une durée de remboursement allant jusqu'à 30 ans, des frais de dossiers offerts ainsi qu'une carte de crédit gratuite.
Parallèlement aux banques, l'Établissement public de l'habitat (EPH) a également décidé d'adapter ses conditions au contexte, relevant il y a plus d'un an son seuil salarial pour accorder un prêt logement de 3 à 5 millions de livres par mois. Le relèvement de ce taux a été rendu possible par la hausse du smic de 300 000 à 500 000 livres par mois. Pour accompagner le boom immobilier, l'EPH a également relevé le plafond du montant prêtable de 80 000 à 120 000 dollars. L'EPH envisage même prochainement de « relever ce plafond pour s'aligner sur la hausse des prix », a assuré à L'Orient-Le Jour le directeur général de l'EPH, Mohammad Younès.
Forte demande de prêts logement
Le lancement de tous ces produits n'a pas tardé à produire ses effets, comme en témoignent les chiffres sur l'évolution du nombre de crédits au logement.
En effet, le nombre de prêts à l'habitat accordé par l'EPH au cours du premier trimestre de 2010 a atteint 1 600 demandes pour une valeur totale de 150 milliards de livres (environ 100 millions de dollars). À la même période de l'an dernier, le nombre de ces demandes s'était élevé à 1 200, ce qui illustre une hausse de 33 % sur un an. À noter que lors de l'instauration de l'EPH en 2000, 1 100 demandes de prêts avaient été traitées. En 2009, ce chiffre a atteint 6 600 demandes, soit un bond de 500 %. Au sein de la BLC, le nombre de prêts logement au cours des trois premiers mois de 2010 a augmenté de 120 % comparé aux trois premiers mois de 2009. La valeur des prêts accordés a augmenté de 104 % au cours de cette même période. Même son de cloche à la Blom Bank où le nombre de prêts accordés en 2010 a augmenté de 40 % comparé à la même période de 2009.
Encore faut-il que cette croissance effrénée de l'activité d'emprunt, malgré les précautions prises par la Banque centrale, n'engloutisse pas le secteur dans un cercle inflationniste alimentant une éventuelle bulle immobilière...
Face à un boom immobilier sans précédent ayant laissé pour compte les personnes et les ménages à revenu moyen, notamment les résidents parmi eux, et dans un contexte tout particulier d'excès de liquidités, les banques au Liban s'activent depuis un certain temps à développer de nouveaux prêts logement plus...