Le marché immobilier à Beyrouth est contrasté, constate Ramco

En ce début d’année 2026, le marché immobilier à Beyrouth reste toujours tributaire de la situation politique et sécuritaire locale et régionale. Indéniablement, les bombardements et les assassinats ciblés quasi quotidiens au Liban Sud et dans la Békaa, le processus de désarmement du Hezbollah et les événements en Iran perturbent la demande. Les menaces récurrentes d’une nouvelle offensive israélienne au Liban ont également freiné l’embellie du premier trimestre de 2025. Toutefois, tous les secteurs ne sont pas équitablement affectés.

Le foncier et les locations commerciales montrent une réelle dynamique. Elle est localisée dans quelques quartiers et ne touche pas toute la capitale. À l’opposé, le marché locatif des bureaux et la vente des appartements demeure calme. Ces contrastes traduisent un marché beyrouthin fragmenté avec de fortes disparités géographiques. Tous les quartiers n’évoluent pas à la même vitesse. Sur le plan foncier, plusieurs parcelles ont été vendues ces dernières semaines à Ras Beyrouth et à Achrafieh.

Pour rappel :

Les prix des appartements à Beyrouth en 2025 : Achrafieh

Quasiment absents depuis 2020, les promoteurs reviennent progressivement afin de relancer le secteur de la construction, principalement résidentielle. Pourtant, ils restent toujours pénalisés par l’absence de prêt bancaire. Mais les acheteurs ne sont pas uniquement des promoteurs. Des spéculateurs sont actifs. Ils pensent que le foncier reste un bon placement surtout que les prix n’ont pas encore atteint leur niveau d’avant 2019. Les dernières ventes à Gemmayzé et à Mar Mikhaël confirment la hausse des incidences foncières depuis 2024. Des ventes de 1 000 à 1 400 dollars le m2 vendables ont été réalisées. Un pic a été atteint autour de la place Sassine avec une incidence foncière de 1 700 dollars le m2.

Les locations commerciales affichent également une belle dynamique. Le quartier Minet el-Hosn, autour du centre d’affaires Starco, est plébiscité par les restaurateurs. Les loyers ont augmenté en 2025. La barre symbolique des 1 000 dollars par m2 annuels a été dépassée. La zone Foch-Allenby retrouve quelques couleurs après des années de déclin. La demande revient progressivement. Les loyers y varient de 500 à 600 dollars par m2 par an. Le quartier Hamra, quant à lui, est demandé. Plusieurs enseignes se sont implantées récemment. Bien qu’il soit devenu une adresse marchande populaire, Hamra attire toujours, d'autant que les loyers y restent abordables. À titre indicatif, les locaux le long de la rue Makdissi se situe autour de 200 à 250 dollars le m2 annuels.

À l’opposé de ces dynamiques, les ventes d’appartements à Beyrouth restent limitées. Le marché n’est pas à l’arrêt, mais la demande se fait timide. La conjoncture sécuritaire crée depuis plusieurs mois un attentisme chez les acheteurs. Les Libanais de la diaspora sont venus pendant les fêtes de fin d’année. Comme durant l'été, ils se sont renseignés, mais beaucoup restent encore hésitants. Si les incertitudes locales et régionales refroidissent certains acheteurs, d’autres sont motivés et réalisent que la pénurie des appartements va durer encore plusieurs mois.

La moyenne des prix des appartements à Beyrouth reste stable depuis mi 2025.

Pour rappel :

Les prix des appartements à Beyrouth en 2025 : Ras Beyrouth

Les biens le long du front de mer de Aïn Mreissé à Raouché commencent toujours autour de 5 000 dollars le m2. Les appartements autour de la baie du Saint-Georges sont disponibles à partir de 6 500 dollars le m2. L’une des dernières ventes au centre-ville s’est concrétisée sur la base de 5 000 dollars le m2, mais sans vue sur la Méditerranée. Actuellement, les prix affichés des appartements en construction dans des rues prisées commencent entre 3 500 et 4 000 dollars le m2 avant négociation. Cela reste encore 20 à 30 % inférieur aux valeurs d’avant la crise de 2019. Les prix s’étirent de 2 500 à 3 000 dollars dans les quartiers plus populaires en bordure d’Achrafieh.

Toutefois, l’absence de prêts bancaires demeure l’éternel problème d’une éventuelle relance de la demande. L’accès à la propriété à Beyrouth est toujours un casse-tête. Si les produits de 200 000 à 400 000 dollars restent encore accessibles pour certaines familles, les appartements de 500 000 à un million peinent à s’écouler. Ainsi, certains propriétaires attendent désespérément un acquéreur. Pourtant, leurs prix sont acceptables et leurs biens sont de qualité. Par exemple, un logement de 285 m2 à Raouché, avec une vue sur la mer, est affiché à 1,1 million de dollars. Malgré plusieurs visites, un appartement rénové de deux chambres de 650 000 dollars dans un immeuble des années 1940 à Furn el-Hayek est toujours à la vente. Depuis six mois, un trois chambres à coucher à Manara de 250 m2 attend un acquéreur à 725 000 dollars soit 2 900 dollars par m2. Il y a 10 ans, le même bien était proposé à 1,1 million de dollars. À Badaro, un appartement de 400 m2, rénové avec une belle hauteur sous plafond, est sur le marché à 3 000 dollars le m2.