Le marché de l'immobilier à Beyrouth résiste à la guerre au Liban-Sud, constate Ramco

Cela fera bientôt six mois que les affrontements entre le Hezbollah et Israël perdurent au Liban-Sud, dans le sillage de la guerre à Gaza. Alors que les premiers mois, la guerre s’était canalisée à la frontière sud du pays, depuis quelques semaines les frappes en profondeur de l’aviation israélienne se sont multipliées, notamment dans la plaine de la Békaa, faisant craindre aux Libanais un embrasement plus étendu du conflit.

Dans un tel contexte, il n’aurait pas été surprenant de voir le marché immobilier en difficulté avec une baisse sensible de la demande et une chute des prix. En toute logique, beaucoup de personnes ont mis leur projet d’achat en attente, compte tenu de l’absence de visibilité face à la conjoncture actuelle. Pour nombre d’acheteurs et d’investisseurs, la prudence est donc de mise.

On aurait pu s'attendre au pire, mais il n’en est rien. Si le marché fonctionne au ralenti, il fait pourtant preuve d’une réelle résilience et résiste aux effets de cette situation. Il n’a pas la même dynamique qu’avant octobre 2023, mais il est loin d’être à l’arrêt.

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Au cours des dernières semaines, plusieurs transactions ont ainsi été finalisées et prouvent que la demande est encore là malgré la guerre. Des acheteurs restent actifs et poursuivent les visites comme si de rien n’était, et ce pour tous les budgets, de 200 000 à plusieurs millions de dollars.

Par exemple, deux appartements viennent de se vendre autour de deux millions de dollars à Sassine et à Sursock sur la base d’environ 4 000 dollars le m² pour des étages élevés. Un logement de trois chambres à coucher avec des travaux à prévoir a aussi été vendu à 2 800 dollars le m² à Furn el-Hayek.

Comme annoncé dans L’Orient-Le Jour le 12 mars dernier, le palais Abdel Kader au centre-ville a changé de mains au début de l’année pour 18,5 millions de dollars. À Mina el-Hosn, une vente d’appartement s’est réalisée à partir de 5 200 dollars le m² pour un second étage. Toutes ces ventes ont été conclues à des prix acceptables.

Aussi, le marché résidentiel locatif n’est pas inerte. Au contraire, il y a une pénurie de bons produits. Les disponibilités dans des immeubles bien tenus sont rares. Le secteur est dynamisé par les personnes qui ne peuvent pas acheter à court terme. Le secteur commercial locatif ne faiblit pas, tandis que les loyers sont stables depuis six mois. L’appétit des restaurateurs reste élevé, que ce soit à Mina el-Hosn et Achrafieh.

Parallèle avec 2019

La fermeté du marché est surtout perceptible dans l’attitude des propriétaires : certains restent inflexibles aux sons des canons et ne veulent pas céder à la panique. Globalement, les prix n’ont pas bougé depuis le 8 octobre 2023, date du déclenchement du conflit au Liban-Sud. À l’opposé, les prix demandés par quelques propriétaires sont étonnants. Le pays est en guerre et certains n’ont pourtant pas hésité à augmenter leur tarif depuis six mois.

La valeur de certains appartements à Beyrouth en 2024 se rapproche, de plus en plus, de celle de 2019. Ainsi, un appartement de 230 m² au 4e étage est annoncé à 850 000 dollars à Furn el-Hayek. Il était à vendre au cours de l’été 2019 à 900 000 dollars. Cette stratégie est risquée, puisque la demande ne suit pas.

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Les acheteurs intéressés sont conscients que les opportunités sont limitées pour les produits de qualité, mais ils ne sont pas encore prêts à payer les prix de 2019. Aucune vente à Beyrouth n’a pu se réaliser dernièrement sur les bases des prix d’il y a quatre ans et demi, mais l’écart se rétrécit.

Cette résilience se constate également avec le retour progressif des promoteurs immobiliers à Beyrouth. Certains cherchent à acquérir des terrains, d’autres viennent de lancer la commercialisation de leurs nouveaux projets résidentiels. Plusieurs chantiers en cours à Ras Beyrouth proposent des appartements de 3 200 à 3 500 dollars le m² pour une livraison prévue pour 2027. Après plusieurs années de retrait depuis 2019, le retour des promoteurs est un signe positif qui étonne dans le climat actuel.

Dans un contexte où l’accès à l’argent n’a jamais été aussi difficile, notamment en raison des restrictions bancaires toujours appliquées sur les comptes des déposants du Liban depuis le début de la crise financière fin 2019, vendre des appartements sur plan est devenu délicat. Les promoteurs doivent avoir une solide réputation pour rassurer d’éventuels acheteurs. Et avec la situation imprévisible de la guerre, le défi est double.