L’immobilier à Beyrouth : un marché à deux vitesses

Dans l’attente d’une issue politique à l’élection d’un président de la République et à la formation d’un nouveau gouvernement, l’évolution du secteur de l›immobilier dans la capitale libanaise met en exergue un marché à deux vitesses. La mise en chantier de nouveaux immeubles résidentiels est quasi nulle, les transactions sur plan sont rares, les locations de bureaux sont limitées et les ventes foncières sont à l’arrêt. Dans le même temps, la demande pour des appartements de 200 000 à 300 000 dollars est exponentielle : les acheteurs sont là, les ventes se réalisent et les loyers commerciaux dans certaines rues de Beyrouth sont sous pression devant la frénésie des restaurateurs.Depuis 2019, année du début de la crise économique et financière dans le pays, les promoteurs continuent de faire profil bas. Plusieurs ont fait faillite et ont laissé des dizaines de propriétaires sur le carreau. Beyrouth compte ainsi de nombreux chantiers à l’abandon. Ayant acheté sur plan, beaucoup d’acquéreurs sont désespérés et les recours en justice n’aboutissent pas. Ils ont fait confiance à un promoteur qui est aujourd’hui incapable de leur livrer leur bien. Cette situation a fragilisé les ventes sur plan. Seule une minorité de promoteurs continuen de travailler, forte de sa notoriété et de son réseau avec la diaspora. Mais les ventes de produits en construction se sont effondrées.

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Même constat pour les transactions foncières. Très peu de ventes ont été réalisées ces derniers mois. Le marché est bloqué par les prix demandés par les propriétaires qui n’ont pas réalisé que si les prix des appartements ont baissé depuis 2019 et si le coût de construction a augmenté pendant la même période, cela doit se répercuter sur les valeurs foncières.

La demande locative et d’achat de bureaux dans la capitale est lente. Quelques organisations internationales prospectent, mais elles sont de plus en plus attirées par des produits neufs en périphérie de Beyrouth à Sin el-Fil et à Hazmiyé où se trouvent des bureaux de qualité dans des immeubles neufs. Ainsi, le stock de bureaux vacants à Beyrouth est important et aucun signe tangible d’une amélioration de ce secteur n’est perceptible.

Boom de la restauration

Si certains secteurs de l’immobilier peinent, d’autres ne connaissent pas la crise. La restauration est depuis plus de six mois en train de chambouler le marché à Gemmayzé, Mar Mikhaël et Badaro. Certaines rues sont prises d’assaut par les restaurateurs. Leur dernière cible est la rue Pasteur qui longe le port. Contrairement à la rue Gouraud, cet axe dispose de larges espaces qui attirent des brasseries et des restaurants. Les ouvertures se sont multipliées et, en l’espace d’un an, les loyers y ont presque doublé.

La demande pour de petits appartements de 200 000 à 300 000 dollars à Achrafieh et à Ras Beyrouth ne cesse d’augmenter. L’intérêt vient d’investisseurs qui possèdent de l’argent liquide qu›ils ne veulent pas déposer à la banque, n’ayant plus confiance dans le système bancaire local. L’immobilier est redevenu pour eux un placement possible. L’intérêt pour des studios et des surfaces d’environ 100 m2 est forte. Les ventes à Monnot, Gemmayzé et Mar Mikhaël restent constantes. Une fois loués, ces appartements peuvent rapporter de 3 à 4 % de leur valeur par an, voire plus dans le cas où le produit serait meublé, bien tenu, dans un immeuble de qualité. Cette soudaine demande a permis aux prix de se maintenir. Sollicités, les propriétaires deviennent de moins en moins flexibles. En fonction des prestations et du standing de l’immeuble, les valeurs peuvent varier de 1 700 dollars le m2 pour un produit de 130 m2 bas de gamme à 3 000 dollars le m2 pour un studio meublé de 90 m2 dans un quartier touristique.

L’appétit des expatriés pour des appartements de 200 à 300 m2 est là, mais le marché est pénalisé par un manque de disponibilités. Il y a peu de bons appartements à vendre, et les propriétaires qui ont acheté entre 2020 et 2021 par chèque bancaire ne sont pas encore prêts à vendre en dollars frais (en espèces ou par transfert de l›étranger, NDRL) avec une décote cohérente. Pour cette raison, il y a de larges disparités de prix pour des appartements dans le même immeuble. Par exemple, un appartement de 350 m2 dans l’une des tours les plus prestigieuses de la ville est proposé à 6 100 dollars le m2, alors qu’un appartement de 420 m2 un étage en dessous vient de se vendre à 4 500 dollars le m2.

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