Attendue depuis plusieurs semaines, la baisse des taux d'intérêt sur les prêts au logement proposés par l'Établissement public de l'habitat (EPH) a été approuvée par la Banque du Liban (BDL). « Le gouverneur de la BDL, Riad Salamé, a donné son feu vert à une baisse des taux à travers deux circulaires – n° 450 et 451 – signées le 15 février », confirme à L'Orient-Le Jour le directeur général de l'établissement, Rony Lahoud. Disponibles depuis jeudi dernier sur le site internet de la Banque centrale, ces textes définissent les modalités de calcul des nouveaux barèmes.
« La décision de la BDL était attendue par l'EPH depuis plus d'un mois », confie M. Lahoud, ajoutant que « les nouveaux taux correspondent à nos attente : l'EPH peut désormais proposer des taux de 3,28 % et 3,73 % ; contre 4,67 % et 5,07 % précédemment ». Cela correspond à des baisses respectives de 29 % et 26 %. « Le taux appliqué par l'EPH est de 3,28 % si les banques qui interviennent dans le financement du mécanisme de prêt de l'EPH décident de le financer via leurs réserves obligatoires et de 3,73 % si elles le font via les plans de relance de la BDL », poursuit M. Lahoud, ajoutant que ces nouveaux taux sont applicables à tous les prêts contractés à partir du 15 février. Contactée par L'Orient-Le Jour, la BDL n'a pas fait de commentaires.
Hausse des prêts
Fondé en 1999 pour remplacer la Caisse indépendante de l'habitat, l'EPH propose des prêts au logement à des taux relativement faibles aux ménages qui n'ont pas suffisamment de revenus pour devenir propriétaires. Ces prêts – plafonnés à 180 000 dollars – servent à financer l'acquisition ou la construction de nouveaux logements, ainsi que les travaux de transformation ou de rénovation de logements existants. Dans tous les cas, la surface du logement concerné doit être inférieure à 200 m². Remboursables sur des durées pouvant atteindre 30 ans, ils sont réservés aux ménages qui gagnent moins de 4 500 dollars par mois (le salaire minimum est fixé à 450 dollars depuis 2012), entre autres conditions.
Selon le mécanisme mis en place, les ménages qui contractent un prêt via l'EPH ne remboursent que le capital aux banques pendant les 15 premières années pendant que l'établissement prend de son côté en charge les intérêts pendant cette période. Les bénéficiaires remboursent ensuite à l'EPH les sommes engagées par ce dernier à leur place. À taux d'intérêt égal, le coût d'un prêt consenti via l'EPH est ainsi moins élevé que celui d'un prêt classique. « L'EPH a approuvé 5 040 dossiers en 2016 pour environ 1 000 milliards de livres (662,7 millions de dollars, soit une moyenne de 131 488 dollars par prêt, NDLR), en hausse par rapport à plus de 4 600 dossiers approuvés en 2015 (+9,7 %) pour 870 milliards de livres (576,5 millions de dollars ; +15 %) », indique M. Lahoud. Ce dernier n'a toutefois pas communiqué d'objectifs chiffrés concernant les retombées de la baisse des taux.
Relance de la demande
Il reste que le marché de l'immobilier ne ferait pas l'économie d'un coup de pouce. « À travers cette baisse, la BDL cherche aussi bien à augmenter le niveau des prêts en livres qu'à relancer la demande sur le marché immobilier qui a affiché en 2016 l'une de ses pires performances de ces dernières années », affirme le directeur du département de recherche de la Byblos Bank, Nassib Ghobril. Selon l'indice publié début février par la banque, la demande immobilière a en effet reculé de 4,3 % en glissement annuel au quatrième trimestre 2016. Pour rappel, la BDL a accordé, à travers son dernier plan de relance lancé en novembre 2016 – le 5e depuis 2013 –, l'équivalent en livres de près d'un milliard de dollars de prêts subventionnés aux banques, 60 % de ce total devant être injecté dans l'immobilier pendant près d'un an. La BDL alloue cette enveloppe de crédits en livres aux banques à un taux d'intérêt de 1 %, à charge pour elles de les redistribuer au secteur privé à un taux maximal de 6 %.
Pour M. Ghobril, la baisse des taux de l'EPH, combinée à celle, en vigueur depuis le 1er janvier, des taux pratiqués par la Banque de l'habitat – qui sont passés de 5 % à 3 % –, « va permettre de soutenir la demande des ménages à revenus moyens ou modestes », qui ont été les plus actifs en 2016. Pour rappel, la Banque de l'habitat est une société privée spécialisée dans l'octroi de crédits immobiliers plafonnés à 530 000 dollars et dont le capital est détenu à 20 % par l'État.
« La baisse des taux de l'EPH et de la Banque de l'habitat ne suffira toutefois pas à modifier la dynamique du marché immobilier, à moins d'être accompagnée d'autres mesures comme un allégement de la fiscalité sur les transactions immobilières », insiste M. Ghobril.
S'agissant enfin de la santé financière de l'EPH, M. Lahoud affirme « qu'elle est suffisamment bonne pour assumer une baisse de ses taux ». L'établissement faisait face, jusqu'à il y a deux ans, à des problèmes de liquidités liés, entre autres, à un impayé d'environ 109 millions de dollars dus par l'État au titre des recettes sur la taxe de construction depuis 2011, l'une de ses principales sources de financement. Cette situation avait obligé l'EPH à s'endetter auprès des banques commerciales avant que l'État ne finisse par le renflouer.
Pour mémoire
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