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Économie

L’EPH garantit près de la moitié des achats de résidences principales

Interview

Chargé de faciliter l'accès à la propriété des ménages aux revenus modestes, l'Établissement public de l'habitat est en mesure de surmonter les difficultés financières qui risquaient de compromettre sa mission. Tel est le message délivré à « L'Orient-Le Jour » par son directeur général, Rony Lahoud.

11/08/2015

Après avoir, en début d'année, bénéficié d'une avance de l'État pour régler ses dettes vis-à-vis des banques commerciales, l'Établissement public pour l'habitat (EPH) a lancé il y a quelques semaines un ultimatum à plusieurs emprunteurs en défaut de paiement. Comment se portent ses finances ?
Depuis le mois de mars, la situation de l'EPH est plutôt bonne. L'établissement a effectivement connu certains problèmes de liquidités, mais l'avance de 40 milliards de livres (27 millions de dollars) octroyée par l'État en janvier (NDLR : qui s'ajoute à celle de 30 milliards de livres octroyée en 2014) a permis de couvrir les sommes dues aux banques commerciales. La menace de voir ces dernières dénoncer leur partenariat avec l'EPH est donc écartée. Nous avons également commencé à récupérer le reste des 165 milliards dus par l'État au titre des recettes sur la taxe de construction depuis 2011, avec un premier versement de 36 milliards de livres effectué ce printemps. Ces versements vont se poursuivre au second semestre et nous permettre de rembourser progressivement les avances consenties par l'État. Pour faire simple, les comptes sont désormais dans le vert.
Quant à l'ultimatum lancé il y a quelques semaines, il porte sur les impayés de quelque 400 ménages auprès de la Caisse indépendante pour l'habitat, une institution remplacée en 1999 par l'EPH. Cette institution avait la particularité d'octroyer des prêts à des ménages à faibles revenus pour le compte de l'État, et non de garantir des prêts octroyés par des banques commerciales. L'EPH a hérité de ces dossiers vieux de plusieurs années et s'emploie désormais à récupérer les sommes engagées par l'administration à cette époque. Les arriérés de la Caisse indépendante ne sont pas inscrits au déficit de l'EPH et font l'objet d'une comptabilité indépendante. Par conséquent, ce litige ne dit rien du mode de fonctionnement ou de la situation financière de l'EPH. Ce dernier peut d'ailleurs compter sur un taux de défaut de paiement inférieur à 1 % sur l'ensemble des emprunteurs dont les dossiers sont acceptés.

Ce faible taux de créances douteuses résulte-t-il des critères d'éligibilité aux prêts financés par l'EPH ?
Ces conditions d'accès sont cohérentes par rapport au rôle de l'établissement, qui propose des prêts à des taux relativement faibles sur des durées pouvant atteindre trente ans. Selon le mécanisme mis en place, les clients ne remboursent que le capital aux banques pendant les 15 premières années alors qu'en parallèle, l'EPH prend en charge les intérêts. Les bénéficiaires remboursent ensuite à l'établissement public les sommes engagées par ce dernier à leur place. À taux d'intérêt égal, le coût total d'un prêt consenti à travers ce mécanisme peut être jusqu'à 20 % inférieur à celui d'un prêt classique.
Ce prêt est plafonné à environ 180 000 dollars – suite à un relèvement de 50 % opéré en 2011 – et peut aussi bien porter sur l'acquisition, la construction, ou les travaux d'extension d'un logement d'une surface habitable inférieure à 200 m². Ce mécanisme cible les ménages aux revenus faibles ou modestes ayant un revenu mensuel inférieur à 4 500 dollars environ, un montant qui correspond à dix fois le montant du salaire minimum au Liban.
Les conditions posées à l'emprunteur constituent donc autant de gages permettant de minimiser le risque d'avoir affaire à un mauvais payeur. Pour bénéficier des facilités proposées par l'EPH, le demandeur doit d'abord pouvoir garantir 10 % de la valeur du bien immobilier visé. Par ailleurs, un seul prêt de ce type peut être accordé à une personne ou à son conjoint à vie, sauf en cas de divorce où des aménagements sont prévus pour libérer l'un ou l'autre ex-époux. La possibilité de contracter un prêt via l'EPH pour acquérir ou construire un nouveau logement reste cependant ouverte aux emprunteurs qui possèdent déjà un lieu d'habitation, à condition qu'il existe une distance de plus de 25 kilomètres entre les deux biens immobiliers. Enfin, l'emprunteur doit être âgé de plus de 21 ans, être de nationalité libanaise depuis plus de 10 ans et ne pas avoir de casier judiciaire.

 

(Pour mémoire : L’État libanais renfloue les caisses de l’Établissement public de l’habitat)

 

De tels critères d'éligibilité, conjugués à un ciblage relativement large des bénéficiaires, permettent-ils à l'EPH de remplir réllement sa mission d'aide sociale au logement ?
L'EPH n'a pas vocation de loger les gens mais d'aider ceux qui n'ont pas de grande marge de manœuvre en termes de revenus pour accéder à une propriété. D'où la nécessité de devoir exiger certaines garanties avant d'accorder un prêt sur trente ans... Il s'agit aussi de permettre aux emprunteurs qui font l'appel à l'EPH de ne pas hypothéquer leur patrimoine immobilier situé en milieu rural afin de pouvoir acquérir un logement en ville pour des raisons professionnelles. D'où le fait que le prêt aidé soit ouvert aux ménages qui sont déjà propriétaires...
Surtout, l'impact de l'action de l'EPH n'est pas seulement social mais aussi économique dans la mesure où cette action exerce un réel effet de levier sur le marché immobilier. Chaque année, l'établissement finance près de 50 % des acquisitions de résidences principales effectuées par des ménages, soit près de 6 000 familles par an environ. Ce chiffre connaît une augmentation constante depuis 1999, tout comme celui des demandeurs dont les dossiers ne sont pas approuvés.

 

Pour mémoire
Au Liban, la loi sur les loyers anciens ouvre le débat sur le droit au logement

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