Né à Beyrouth, Michel Santi est un macroéconomiste franco-suisse qui conseille des banques centrales et des fonds souverains. Il est notamment l’auteur de « L’Europe, chroniques d’un fiasco économique et politique » et de « Misère et opulence ».
À mesure du déclin de nos revenus et de nos salaires, les multiples aides en faveur de l'accession à la propriété ne sont que la manière la plus facile pour les banques et pour l'État de créer des capitaux, afin de nous donner une illusion de confort matériel. Cet argent créé par les banques étant utilisé pour l'ensemble de nos transactions quotidiennes, nos cycles économiques sont désormais très substantiellement affectés par l'immobilier. De fait, c'est au marché immobilier que nos économies doivent l'essentiel de la masse monétaire en circulation. Dès lors, comme l'immobilier est le régulateur fondamental de la croissance, toute crise immobilière exerce des conséquences dévastatrices sur l'activité économique.
L'effet multiplicateur du marché immobilier est donc magnifié, dans le bon sens mais surtout dans le mauvais, car 8 des 10 dernières récessions occidentales furent provoquées par des crises immobilières. En dépit de nos avancées technologiques, malgré la taille parfois gigantesque de nos économies (comme celle des États-Unis), une tourmente immobilière dégénère immanquablement en récession généralisée, car l'immobilier est précisément aux sources d'une création monétaire massive. Comme le système financier et avec eux les pouvoirs publics sont pertinemment conscients des dangers existentiels d'une chute brutale de ce marché, c'est également le mécanisme de valorisation des biens qui se retrouve faussé.
Il y a en effet trois principales méthodes pour estimer la valeur d'un bien immobilier : le « cash flow », le coût de remplacement et la comparaison. Cependant, comme le « cash flow » – c'est-à-dire les loyers – et comme les coûts de remplacement – c'est-à-dire la reconstruction du bien en question – ne justifient pas les prix pratiqués, c'est donc la valorisation par comparaison qui prévaut. Ainsi, comme le système bancaire privé s'adosse principalement sur l'immobilier pour sa création monétaire, et comme nul mécanisme ne saurait remplacer de nos jours l'effet de richesse induit par ce marché qui permet de soutenir la consommation au sein de nos économies, nous nous retrouvons de facto dans une situation aberrante comme celle qui prévaut aujourd'hui aux États-Unis où c'est l'État qui contrôle le marché immobilier.
Fannie Mae et Freddie Mac – ces deux sociétés géantes qui prennent la relève lorsqu'un débiteur hypothécaire s'avère défaillant – furent effectivement nationalisées en 2008. Ce n'est pas moins de 65 % des crédits immobiliers américains que contrôlent aujourd'hui ces deux entités par rapport à 27 % en 2006 ! Par ailleurs, les Federal Housing Authority et Department of Veteran's Affairs garantissent de nos jours 20 % des hypothèques, contre à peine 3 % en 2006. Comme neuf prêts immobiliers sur dix sont désormais cautionnés par le contribuable américain par rapport à trois prêts sur dix en 2006, le marché immobilier de ce pays se retrouve quasiment nationalisé !
En d'autres temps et avec l'or, ceci s'appelait l'étalon-or, dont la convertibilité avec les billets de banque était officielle et clairement définie. Aujourd'hui, les dollars et les euros que nous possédons sont indirectement convertibles contre de l'immobilier, car l'essentiel de la monnaie créée par les banques est justifié par l'essor du marché immobilier. Comme les banques et comme le « shadow banking » créent de l'argent ex-nihilo simplement adossé sur une valorisation de l'immobilier (dont on sait de surcroît qu'elle est fallacieuse), nous vivons donc – non dans un système d'étalon-or – mais d'étalon immobilier, où la quasi-totalité de notre monnaie n'existe que par ce marché et que pour encourager son appréciation.
