« Il est parfaitement possible d'appliquer les mesures prévues par la nouvelle loi sur les loyers. Si ce n'est à l'ensemble des locataires, au moins aux locataires habitant des immeubles dits de luxe et à certains locataires d'immeubles "ordinaires". » Alexa Héchaïmé, juriste et enseignante, rappelle que c'est aussi ce qu'affirme le comité de législation et de consultation du ministère de la Justice dans son avis consultatif du 15 octobre 2014.
La question de la difficulté à appliquer les nouvelles disposition prévues par la loi du 26 juin 2014 (dite nouvelle loi des loyers) s'est posée depuis que le Conseil constitutionnel a décidé, le 6 août dernier, que l'ensemble de ses dispositions étaient constitutionnelles, sauf celles relatives à la création et au fonctionnement d'une commission chargée de décider, en premier et dernier ressort, de la mise en application de certaines de ces dispositions (l'augmentation du loyer, les aides à verser aux locataires dans le besoin...).
Sans cette commission, il semble impossible pour certains d'appliquer l'augmentation et de décider de la contribution de l'État dans les cas prévus par la loi.
Cependant, la loi distingue entre les baux d'immeubles dits de luxe, soumis aux lois 29/67 et 10/74, et qui disposaient d'un concierge, d'un chauffage et d'un ascenseur au moment de la conclusion du bail, et les autres baux qui ne disposent pas de ces facilités.
Pour les baux d'immeubles de luxe, la loi du 26 juin 2014, qui doit entrer en vigueur le 28 décembre 2014, exclut toute contribution de l'État au paiement des augmentations. Rien n'empêche alors le propriétaire et/ou le locataire en cas de litige sur le montant du loyer réel de faire appel aux tribunaux à défaut de pouvoir s'adresser à la commission mort-née.
Il en va de même pour les baux ordinaires dont les locataires ne peuvent prétendre obtenir une contribution de l'État parce que leurs revenus sont supérieurs à trois fois le salaire minimum (1 350 US dollars environ). Pour les autres locataires qui peuvent prétendre bénéficier d'une contribution de l'État, la commission n'est pas remplaçable par une instance judiciaire ou administrative. C'est du moins ce qu'affirme l'avis du comité consultatif du ministère de la Justice.
La compétence du juge civil
En pratique, les propriétaires disposent de deux mois à dater de l'entrée en vigueur de la loi le 28 décembre 2014, soit jusqu'au 28 février 2014, pour faire évaluer les locaux loués, calculer le loyer réel sur la base de 5 % de cette évaluation et faire parvenir le rapport au locataire qui dispose à son tour de deux mois pour faire signifier une contre-évaluation.
Pour les baux dits de luxe, le propriétaire qui serait mécontent de cette contre-expertise pourrait s'adresser au juge des loyers pour lui demander de trancher. En l'absence d'une commission, le juge civil est compétent dans ce genre de litige.
Pour les autres baux, les locataires dont le revenu ne permet pas de prétendre à une contribution de l'État sont dans la même situation que les baux de luxe. Seuls restent les locataires les plus nécessiteux.
Pour la détermination de l'augmentation, le recours au juge des loyers ne devrait pas faire de difficulté. Reste la contribution de l'État. Cette question ne semble pas pouvoir être tranchée pour le moment puisque le rôle que le législateur avait attribué à la commission invalidée par le Conseil constitutionnel ne peut pas être repris par le juge des loyers. C'est l'avis émis par la commission du ministère de la Justice.
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