Depuis plusieurs années, les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter, au grand dam des acquéreurs, notamment les résidents pour qui l'achat d'un appartement est devenu un vrai cauchemar. Si la forte demande constitue le principal moteur de cette flambée des prix, d'autres éléments semblent également avoir contribué à cette hausse. « En effet, il existe de nombreux facteurs qui expliquent l'augmentation des prix des appartements au Liban, parmi lesquels figurent la hausse des prix des terrains et des matériaux de construction, la faiblesse du dollar, etc. », explique à L'Orient-Le Jour l'économiste Louis Hobeika. Certains s'interrogent plus précisément sur l'impact de la structure oligopolistique du marché du ciment.
Dominé par trois acteurs majeurs, à savoir Holcim, la Cimenterie nationale et Sibline, le marché local du ciment se caractérise en effet par l'absence de toute concurrence pouvant permettre aux prix de fluctuer en fonction de l'offre et de la demande. De ce fait, les prix sont généralement fixés d'un commun accord entre les trois géants du marché. Le secteur a même bénéficié d'une décision gouvernementale, il y a presque dix ans, interdisant l'importation de ciment au Liban. En vigueur de 1999 jusqu'en 2004, cette mesure visait à protéger l'industrie locale, à une époque où le secteur immobilier connaissait une forte récession, et à permettre aux cimentiers de rembourser près d'un demi-milliard de dollars de dettes, engrangées quelques années auparavant dans le but de restructurer et de moderniser l'infrastructure d'une industrie minée par les années de guerre.
Des prix « raisonnables »
Malgré l'existence d'une structure oligopolistique et l'adoption pendant une certaine période d'une politique protectionniste, les prix pratiqués sur le marché local « ont de tout temps été raisonnables », insiste Vincent Bouckaert, PDG de Holcim-Liban dans un entretien avec L'Orient-Le Jour. « Lorsque le gouvernement avait décidé d'interdire toute importation de ciment au Liban, les cimentiers locaux s'étaient engagés en contrepartie à ne pas abuser de la situation en plafonnant le prix de la tonne à 68 dollars », rappelle-t-il. Celui-ci était alors plus ou moins identique aux prix pratiqués dans d'autres pays de la région, à l'exception de la Turquie, de la Grèce, ou encore de l'Égypte, où le prix de la tonne, subventionné par l'État, variait alors entre 50 et 55 dollars. « Les prix des combustibles représentant près de deux tiers de nos coûts de production, leur subvention influe largement sur le niveau des prix du ciment », souligne M. Bouckaert. Au Liban, où le coût du « mégawatt (MW) s'élève à 120 dollars, contre moins de 20 dollars en Égypte, il était donc normal que le prix de la tonne de ciment soit légèrement supérieur (...) », souligne Vincent Bouckaert, dont la société contrôle aujourd'hui près de 40 % du marché libanais et réalise un chiffre d'affaires consolidé de 200 millions de dollars. « Lorsque la décision d'interdiction fut levée, les cimentiers ont continué à appliquer des prix relativement bas », ajoute-t-il. Avec la flambée des cours mondiaux de pétrole, le prix du ciment sur le marché local a en effet légèrement augmenté, comparativement à d'autres pays de la région. Aujourd'hui, la tonne est vendue autour de 88 dollars au Liban, alors que son prix s'élève à 110 dollars en Jordanie, 130 dollars en Irak et plus de 150 dollars en Syrie.
Une demande inférieure à l'offre
Cette politique suivie par les trois grands du marché consistant à maintenir un niveau de prix plus ou moins faible est loin d'être motivée par des considérations altruistes. Elle vise plutôt à empêcher de manière subtile l'intrusion de tout agent externe et un éventuel découpage du gâteau en plus petits morceaux. « Depuis 2004, il n'existe aucune contrainte légale pour importer du ciment au Liban. Aucun commerçant ne semble toutefois encouragé à se lancer dans cette aventure », souligne Pierre Doumet, PDG de la Cimenterie nationale, deuxième plus gros producteur local. « Cette activité risque en effet de ne pas être rentable, au vu des prix appliqués à l'étranger et des coûts de transport qui s'y ajoutent », précise M. Pierre Doumet.
« Il n'existe en outre aucun besoin d'importation à l'heure actuelle. Non seulement le marché se suffit à lui-même, mais le Liban exporte du ciment », ajoute-t-il. Avec une production totale de près de 4,9 millions de tonnes en 2009, le pays a en effet exporté environ un million de tonnes l'an dernier, notamment en Syrie. Un marché de contrebande depuis le Liban s'est même développé, plusieurs marchands locaux profitant de la conjoncture pour vendre le ciment à l'étranger à des prix nettement supérieurs au prix de livraison.
Une incidence limitée
Oligopole ou pas, hausse ou baisse des prix, l'impact du ciment sur les prix de l'immobilier est en tout cas peu conséquent. C'est ce qu'affirment plusieurs promoteurs immobiliers, interrogés à ce sujet par L'Orient-Le Jour. Selon Sami Andraos, directeur des opérations et du développement chez Greenstone, filiale immobilière de la Holding Johnny Saadé, le ciment constitue aujourd'hui 10 à 15 % du coût du mètre cube du béton fini, lequel représente 25 % des coûts de construction. Cela signifie que le ciment constitue seulement 2,5 % du coût final.
« L'évolution du prix du ciment a ainsi une incidence presque négligeable sur les coûts de construction », affirme-t-il. D'après lui, ces derniers ont été tirés vers le haut au cours des dernières années par la hausse du prix de l'acier d'armature et des produits de finitions et l'appréciation de l'euro face au billet vert. La cause principale de la flambée des prix de l'immobilier demeure toutefois la forte demande observée sur le marché local, insiste l'économiste Louis Hobeika, qui prévoit toutefois un recul de la valeur immobilière à moyen terme.
« La baisse de la demande accompagnée d'une hausse de l'offre - confortée par les nombreux projets actuellement en cours d'exécution - devront en effet déclencher une tendance baissière au cours des deux prochaines années », souligne-t-il. En attendant, les Libanais à la recherche d'un toit, surtout les jeunes parmi eux, ne peuvent que croiser les doigts...
Dominé par trois acteurs majeurs, à savoir Holcim, la Cimenterie nationale et Sibline, le marché local du ciment se caractérise en effet par l'absence de toute concurrence pouvant permettre aux prix de fluctuer en fonction de l'offre et de la demande. De ce fait, les prix sont généralement fixés d'un commun accord entre les trois géants du marché. Le secteur a même bénéficié d'une décision gouvernementale, il y a presque dix ans, interdisant l'importation de ciment au Liban. En vigueur de 1999 jusqu'en 2004, cette mesure visait à protéger l'industrie locale, à une époque où le secteur immobilier connaissait une forte récession, et à permettre aux cimentiers de rembourser près d'un demi-milliard de dollars de dettes, engrangées quelques années auparavant dans le but de restructurer et de moderniser l'infrastructure d'une industrie minée par les années de guerre.
Des prix « raisonnables »
Malgré l'existence d'une structure oligopolistique et l'adoption pendant une certaine période d'une politique protectionniste, les prix pratiqués sur le marché local « ont de tout temps été raisonnables », insiste Vincent Bouckaert, PDG de Holcim-Liban dans un entretien avec L'Orient-Le Jour. « Lorsque le gouvernement avait décidé d'interdire toute importation de ciment au Liban, les cimentiers locaux s'étaient engagés en contrepartie à ne pas abuser de la situation en plafonnant le prix de la tonne à 68 dollars », rappelle-t-il. Celui-ci était alors plus ou moins identique aux prix pratiqués dans d'autres pays de la région, à l'exception de la Turquie, de la Grèce, ou encore de l'Égypte, où le prix de la tonne, subventionné par l'État, variait alors entre 50 et 55 dollars. « Les prix des combustibles représentant près de deux tiers de nos coûts de production, leur subvention influe largement sur le niveau des prix du ciment », souligne M. Bouckaert. Au Liban, où le coût du « mégawatt (MW) s'élève à 120 dollars, contre moins de 20 dollars en Égypte, il était donc normal que le prix de la tonne de ciment soit légèrement supérieur (...) », souligne Vincent Bouckaert, dont la société contrôle aujourd'hui près de 40 % du marché libanais et réalise un chiffre d'affaires consolidé de 200 millions de dollars. « Lorsque la décision d'interdiction fut levée, les cimentiers ont continué à appliquer des prix relativement bas », ajoute-t-il. Avec la flambée des cours mondiaux de pétrole, le prix du ciment sur le marché local a en effet légèrement augmenté, comparativement à d'autres pays de la région. Aujourd'hui, la tonne est vendue autour de 88 dollars au Liban, alors que son prix s'élève à 110 dollars en Jordanie, 130 dollars en Irak et plus de 150 dollars en Syrie.
Une demande inférieure à l'offre
Cette politique suivie par les trois grands du marché consistant à maintenir un niveau de prix plus ou moins faible est loin d'être motivée par des considérations altruistes. Elle vise plutôt à empêcher de manière subtile l'intrusion de tout agent externe et un éventuel découpage du gâteau en plus petits morceaux. « Depuis 2004, il n'existe aucune contrainte légale pour importer du ciment au Liban. Aucun commerçant ne semble toutefois encouragé à se lancer dans cette aventure », souligne Pierre Doumet, PDG de la Cimenterie nationale, deuxième plus gros producteur local. « Cette activité risque en effet de ne pas être rentable, au vu des prix appliqués à l'étranger et des coûts de transport qui s'y ajoutent », précise M. Pierre Doumet.
« Il n'existe en outre aucun besoin d'importation à l'heure actuelle. Non seulement le marché se suffit à lui-même, mais le Liban exporte du ciment », ajoute-t-il. Avec une production totale de près de 4,9 millions de tonnes en 2009, le pays a en effet exporté environ un million de tonnes l'an dernier, notamment en Syrie. Un marché de contrebande depuis le Liban s'est même développé, plusieurs marchands locaux profitant de la conjoncture pour vendre le ciment à l'étranger à des prix nettement supérieurs au prix de livraison.
Une incidence limitée
Oligopole ou pas, hausse ou baisse des prix, l'impact du ciment sur les prix de l'immobilier est en tout cas peu conséquent. C'est ce qu'affirment plusieurs promoteurs immobiliers, interrogés à ce sujet par L'Orient-Le Jour. Selon Sami Andraos, directeur des opérations et du développement chez Greenstone, filiale immobilière de la Holding Johnny Saadé, le ciment constitue aujourd'hui 10 à 15 % du coût du mètre cube du béton fini, lequel représente 25 % des coûts de construction. Cela signifie que le ciment constitue seulement 2,5 % du coût final.
« L'évolution du prix du ciment a ainsi une incidence presque négligeable sur les coûts de construction », affirme-t-il. D'après lui, ces derniers ont été tirés vers le haut au cours des dernières années par la hausse du prix de l'acier d'armature et des produits de finitions et l'appréciation de l'euro face au billet vert. La cause principale de la flambée des prix de l'immobilier demeure toutefois la forte demande observée sur le marché local, insiste l'économiste Louis Hobeika, qui prévoit toutefois un recul de la valeur immobilière à moyen terme.
« La baisse de la demande accompagnée d'une hausse de l'offre - confortée par les nombreux projets actuellement en cours d'exécution - devront en effet déclencher une tendance baissière au cours des deux prochaines années », souligne-t-il. En attendant, les Libanais à la recherche d'un toit, surtout les jeunes parmi eux, ne peuvent que croiser les doigts...
Depuis plusieurs années, les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter, au grand dam des acquéreurs, notamment les résidents pour qui l'achat d'un appartement est devenu un vrai cauchemar. Si la forte demande constitue le principal moteur de cette flambée des prix, d'autres éléments semblent également avoir contribué à cette hausse. « En effet, il existe de nombreux facteurs qui expliquent l'augmentation des prix des appartements au Liban, parmi lesquels figurent la hausse des prix des terrains et des matériaux de construction, la faiblesse du dollar, etc. », explique à L'Orient-Le Jour l'économiste Louis Hobeika. Certains s'interrogent plus précisément sur l'impact de la structure oligopolistique du marché du...
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