Marché de l’immobilier Estimations: laissons travailler les professionnels

C’est notre cheval de bataille depuis plusieurs années. Les propriétaires doivent arrêter de jouer les apprentis experts en immobilier alors qu’ils sont souvent incapables d’évaluer la valeur réelle de leur bien. Dès qu’il s’agit d’estimer une parcelle, un immeuble, un appartement ou une propriété, le marché est envahi d’approximations incohérentes, de préjugés et de rumeurs totalement infondées, fausses et ridicules. Le problème n’est pas récent. Tous les propriétaires fonciers ont un regard erroné de leur bien-fonds. Ils fabulent sans aucune réalité scientifique. Il est naturel et logique qu’ils désirent la valeur la plus élevée pour leur terrain. Mais il est indécent de leur part qu’ils se permettent de faire le travail des professionnels à leur place. Chacun son métier ! Estimer une propriété exige de la rigueur, une parfaite connaissance du marché et de l’évolution des prix. L’exercice est mathématique et repose sur des données concrètes. Il n’y a pas de place à l’approximation et aux calculs enfantins. La meilleure formule pour évaluer un bien-fonds est d’estimer son potentiel par rapport à la vente des unités (appartements, bureaux ou commerces). En fonction de la moyenne des ventes, du coût de construction, des dépenses collatérales et des profits légitimes du promoteur, il nous est alors possible de donner une valeur. On nous présente quotidiennement des parcelles à vendre estimées soi-disant par leurs propriétaires. Devant l’aberration des prix qui nous sont communiqués, nous sommes dans neuf cas sur dix effarés par ce que nous entendons. En définitive, beaucoup raisonnent à partir d’un ramassis d’informations sans réelle valeur, glanées ici et là auprès d’un proche ou d’un ami. C’est la logique de l’à-peu-près. Il suffit qu’un voisin ait entendu qu’une transaction s’est faite à ce prix pour que le propriétaire estime que son bien-fonds vaudrait autant, voire plus. Il ne lui viendra pas à l’idée que son terrain est peut-être moins bien exploité, moins bien situé, avec un coefficient d’exploitation différent et une limitation de hauteur liée aux gabarits. Néanmoins, l’entêtement et l’ignorance des propriétaires ont un côté positif. L’absence de transactions permet à de nombreuses parcelles où se trouvent d’anciens immeubles à caractère d’être invendables et d’être préservées pour l’instant de la démolition. L’un des premiers points qu’il faudrait changer est d’arrêter de parler de prix au m2. C’est une méthode archaïque et dépassée qui induit en erreur beaucoup de monde. Désormais, il faut parler d’incidence foncière, c’est-à-dire de la valeur de la surface qui pourra être construite et ainsi être mise en vente. À Beyrouth, cette valeur varie de 200 à 2 500 dollars le m2. L’incidence foncière la plus élevée se trouve au centre-ville dans le secteur de Minet el-Hosn sur le remblai du Normandy. La barre tourne autour de 2 500 dollars le m2 constructible. Les parcelles du front de mer d’Aïn el-Mreissé à Ramlet el-Baida s’échelonnent de 1 000 à 2 200 dollars le m2. Les quartiers bien cotés de Beyrouth-Ouest et d’Achrafieh ont une incidence foncière dans une fourchette allant de 400 à 700 dollars le m2. Dans les zones résidentielles périphériques, cela fluctue de 200 à 400 dollars le m2. En coopération avec RAMCO Tél.: 01-349910