Des bâtiments rénovés et en chantier à Gemmayzé. Photo João Sousa
Si les bombardements quotidiens au Liban-Sud et les assassinats ciblés ont naturellement affecté le marché immobilier à Beyrouth, dans un contexte de guerre que se livrent depuis octobre dernier Israël et le Hezbollah dans le sillage de la guerre de Gaza, les rumeurs d’un élargissement du conflit à l’ensemble du pays cet été ont particulièrement fragilisé le secteur. Les demandes de personnes voulant fuir la banlieue sud et le secteur de Bir Hassan ont été modérées dans la capitale, les régions hors de Beyrouth étant plus plébiscitées. Une situation qui n’a pas spécialement modifié les loyers des appartements à Beyrouth.
L’ambiance anxiogène globale, suite à quelques départs précipités de diplomates du Liban et l’attente des ripostes du Hezbollah et de l’Iran suite aux assassinats par Israël fin juillet d'un haut gradé du Hezbollah, Fouad Chokor, dans la banlieue sud de Beyrouth, et celui dans la foulée d’Ismail Haniyé, chef du Hamas, à Téhéran, a surtout refroidi les ventes des appartements. Le secteur s’est rapidement crispé, comme c’est souvent le cas quand le pays traverse une période de turbulences sécuritaires.
Ainsi, beaucoup d’acheteurs – principalement des Libanais de la diaspora – ont mis en suspens leurs recherches, tandis que certains ont tout simplement paniqué et annulé leur achat au dernier moment. Ce ralentissement était à prévoir, faisant suite à un certain fléchissement constaté à la fin du printemps en raison d’un enlisement du front au Liban-Sud qui commençait à se faire sentir. Cela étant, le marché ne s’est pas pour autant écroulé. Certains acheteurs ont poursuivi leurs visites dans l’espoir de profiter de la situation. Leur stratégie était de trouver un propriétaire aux abois prêt à brader son bien. Les opportunistes ont donc cherché de bonnes affaires, mais celles-ci étaient limitées.
Finalement, peu de bonnes opportunités ont été observées, comme si tout le marché avait fait une pause de plusieurs semaines le temps que la situation se clarifie. Ceux qui espéraient une baisse des prix dans un contexte de crise sécuritaire ont été déçus et, paradoxalement, le marché a tenu : aucune baisse significative des prix du foncier, des prix des appartements et des loyers résidentiels et commerciaux a été constatée. En fait, depuis le début de front de soutien à Gaza engagé par le Hezbollah contre Israël, le 8 octobre 2023, les prix des appartements n’ont pas bougé.
Les bons produits au centre-ville commencent de 5 000 à 6 000 dollars le m². À Furn el-Hayek, un bien de qualité de trois chambres à coucher de 300 m² se situe autour de 1 million de dollars. À Hamra et à Koreytem, la valeur d’un appartement en construction et livré dans 2 à 3 ans commence entre 3 250 et 3 500 dollars le m². Ces quelques données confirment que les prix n’ont pas fléchi au cours des derniers mois.
En réalité, la pénurie de produits sur le marché favorise le maintien des prix. Le fait qu’il y a très peu de nouveaux chantiers depuis presque quatre ans a réduit les disponibilités. À part quelques appartements achetés en chèques bancaires en 2020 qui reviennent sur le marché, le choix reste limité. N’étant pas endettés, les vendeurs sont peu flexibles. Pas pressés, certains attendent que les prix reviennent au niveau d’avant la crise économique et financière qui a frappé le pays fin 2019. Certains n’ont pas attendu et demandent, déjà, en 2024, les prix de 2019. Logiquement, cette politique ne fonctionne pas et les acquéreurs n’acceptent pas de surpayer un bien, surtout que l’absence de prêts bancaires a modifié la donne. L’accès à l’argent demeure le frein majeur à l’accession à la propriété.
Parallèlement, certains secteurs comme les locations commerciales n’ont pas spécialement ralenti au cours des derniers mois. Au contraire, la demande dans des zones géographiques spécifiques comme à Minet el-Hosn, à Gemmayzé et à Furn el-Hayek a entraîné une hausse des loyers des boutiques et des restaurants.
