L’immobilier, un investissement refuge en temps de crise

Depuis une dizaine de jours, des campagnes publicitaires lancées par des agences de courtage immobilier pullulent un peu partout à travers le Liban. La cible ? Des déposants qui perdent confiance en le secteur bancaire et qui cherchent à diversifier leurs risques en investissant dans des valeurs refuges, à l’instar de l’immobilier. Et à en croire les professionnels du secteur et les banquiers interrogés, la demande sur l’immobilier a « explosé ».

« Nous n’avions pas du tout anticipé une telle réaction du marché, mais on observe une forte augmentation de la demande sur l’immobilier. Ce phénomène qu’on a commencé à percevoir timidement il y a un mois s’est accéléré depuis la publication (le 17 novembre) des mesures harmonisées de restrictions bancaires sur les retraits et les transferts à l’étranger par l’Association des banques du Liban », confie à L’Orient-Le Jour Walid Moussa, le président du syndicat des agents et consultants immobiliers (REAL). « Il y a vraiment une perte de confiance dans le secteur bancaire : ceux qui ont des dépôts en livres craignent une dévaluation et ceux qui ont des dépôts en dollars craignent un “haircut” ou une faillite des banques », estime pour sa part Guillaume Boudisseau, consultant au sein du cabinet de conseil immobilier Ramco. « Ma clientèle est composée à 40 % d’expatriés libanais qui m’interrogent de plus en plus sur les éventuelles opportunités d’acquérir de l’immobilier au Liban ou de céder un bien qu’ils possèdent. L’idée pour eux est de se soustraire au risque bancaire en achetant soit au Liban, soit à Paris », relève de son côté Joseph Arida, fondateur d’Odgamm Prime Realty (OPR), agence spécialisée dans l’immobilier de luxe basée à Paris.

La semaine dernière, deux importantes transactions immobilières concernant des biens du centre-ville de Beyrouth ont eu lieu, a-t-on appris de plusieurs sources concordantes. Un immeuble de bureaux a été vendu à 7 millions de dollars, alors qu’il y a trois ans son prix était fixé à 12 millions de dollars et à 10 millions il y a deux ans. Et un autre immeuble à usage personnel a été vendu à environ 8 millions de dollars.

Mais ces deux exemples ne sont pas tout à fait représentatifs de la réalité du marché. « S’il y a beaucoup d’intentions d’achat, peu de transactions ont été réalisées pour le moment », souligne Walid Moussa. « C’est compliqué, car les acheteurs veulent sortir leur argent des banques et les vendeurs ne veulent pas non plus se séparer de leurs biens si ça implique de mettre leur argent dans les banques », explique Guillaume Boudisseau. Pour le moment, le profil-type des vendeurs est ceux qui ont des engagements à honorer au Liban avec des banques, des fournisseurs ou des investisseurs, selon un banquier interrogé. « Les vendeurs sont devenus réticents : les seuls qui ont intérêt à vendre sont ceux qui ont des crédits à rembourser et veulent en finir car les taux d’intérêt ont augmenté », confirme Walid Moussa. Une donne qui se perçoit dans la nature de l’offre disponible sur le marché. « Bien que les acheteurs privilégient le foncier car il n’implique pas de charges, l’offre est plus importante pour les appartements, car les développeurs ont souvent des dettes à éponger », poursuit M. Moussa. Résultat, « nous observons une baisse des prix d’environ 35 %, et qui pourrait atteindre les 50 % si la tendance se poursuit », ajoute-t-il.

Mais même lorsqu’un accord est trouvé entre un acheteur et un vendeur, les termes de la transaction posent souvent problème. La plupart des transactions immobilières se font en dollars, et « certains vendeurs refusent d’être payés en livres, d’autres exigent d’être payés (au moins en partie) à travers des transferts à l’étranger. On commence à avoir des montages de financement avec une partie des fonds apportés via les banques locales, et une autre de l’étranger. Cela n’est possible que pour une partie des acheteurs qui ont aussi des dépôts à l’étranger », détaille Guillaume Boudisseau. Mais encore faut-il compter sur la coopération des banques locales. « Un de mes clients a eu un bras de fer de 15 jours avec son banquier avant de pouvoir finalement obtenir le déblocage de 250 000 dollars », illustre M. Boudisseau. « Les clients étaient habitués à ce que les banques fassent preuve de flexibilité dans le déblocage de dépôts pas encore arrivés à maturité, en leur proposant de payer simplement une pénalité. Mais maintenant qu’elles font face à un problème de liquidités, ce n’est plus possible », explique un banquier interrogé. « Si un client a un compte courant, la banque est obligée de faire la transaction, en effectuant un transfert ou en donnant un chèque, mais elle ne va pas faire de transferts à l’étranger », poursuit-il.

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