Les prix du foncier en baisse de 10 % à Beyrouth, selon Ramco

Le ralentissement du secteur immobilier constaté depuis plusieurs années affecte de plus en plus le marché foncier à Beyrouth. Nous estimons que les prix demandés ont baissé d'environ 10 % en 2017, avec des rabais qui peuvent aller au-delà de ce seuil selon les négociations. Ce réajustement, nécessaire pour relancer une activité au ralenti, reste toutefois insuffisant. À notre avis, il faudrait que les prix baissent à un niveau 15 à 25 % inférieur par rapport à ceux de 2010 pour pouvoir encourager les investisseurs et les promoteurs à mettre la main au porte-monnaie.
Malgré une baisse sensible du nombre de transactions foncières dans la capitale, la demande existe, entretenue par des acheteurs qui sont toujours à la recherche de belles opportunités. Un objectif difficile à atteindre à Beyrouth où les parcelles disponibles sont de plus en plus rares alors qu'il reste encore de nombreux quartiers sous-développés comme à Jnah, Adlieh, Sodeco-Monnot, Manara ou encore du côté du remblai du Normandy au centre-ville. À l'opposé, certains quartiers comme Hamra, Ras el-Nabeh et Furn el-Hayek sont saturés.

Familles aisées
La morosité du marché foncier s'explique par plusieurs critères. Tout d'abord, beaucoup de parcelles appartiennent à de familles très aisées qui n'ont aucune raison de brader leur bien quelle que soit la situation du marché. Elles restent campées sur leur prix. De fait, certains biens sont en vente depuis 5 à 10 ans. Deuxièmement, la rareté des terrains encourage les propriétaires à ne pas être flexibles. Il y a de moins en moins de parcelles adaptées aux petits budgets (soit moins de 10 millions de dollars), alors que le marché compte actuellement trop de terrains de 20 à 30 millions de dollars. Des prix qui découragent les acheteurs, dans la conjoncture actuelle.
Dans ce contexte, les promoteurs sont de plus en plus intéressés à former des partenariats avec des propriétaires, ce qi leur permet, par exemple, d'inclure dans le prix d'un terrain un certain nombre de lots qui seront construits par la suite. Cette formule permet notamment de réduire l'investissement initial au moment de l'achat de la parcelle.
Malgré ces aménagements de circonstance, le ralentissement des ventes – d'appartements et de bureaux – n'encourage pas les promoteurs à investir. En effet, le prix demandé par les propriétaires qui restent souvent bloqués sur des valeurs d'avant-2010 n'est pas proportionnel au potentiel de développement des parcelles. Ces derniers ont du mal à tenir compte du fait que la valeur d'un terrain doit être liée à la rentabilité du projet immobilier qu'il hébergera et que le prix d'une parcelle baissera automatiquement si le prix des lots reculent. D'autant plus que le promoteur ne va pas rogner sur sa marge de profit surtout dans un contexte où les taux d'intérêt sur les dépôts bancaires sont avantageux.
Pour conclure, investir dans le foncier à Beyrouth est devenu moins rentable qu'auparavant. Seuls les promoteurs qui sont également des sociétés de construction restent actifs pour faire fonctionner leur entreprise. Et ceux-là ne peuvent acheter un terrain qu'à sa juste valeur.

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