Les conditions économiques très dégradées – hausse du chômage, baisse du pouvoir d’achat, turbulences financières – n’incitent pas à l’optimisme L’immobilier américain devra attendre 2009 pour voir les prix se stabiliser

Après plusieurs années de croissance débridée, les prix des logements ne cessent de reculer aux États-Unis depuis un an et demi, selon le très suivi indice S&P/Case-Shiller. En mai, les prix ont ainsi accusé une baisse record de près de 16 % en glissement annuel. Une baisse qui reste toutefois insuffisante, selon la majorité des analystes, pour relancer le secteur. « Il est probable que les prix de l’immobilier vont commencer à se stabiliser ou à toucher le fond dans la première moitié de 2009 », a affirmé l’ancien président de la Réserve fédérale (Fed) Alan Greenspan. Mais « les prix pourraient continuer à descendre pendant toute l’année 2009 et au-delà », a-t-il mis en garde. Le secrétaire au Trésor Henry Paulson répète régulièrement que l’immobilier est aujourd’hui le plus gros danger pour l’économie américaine. Fin juillet, il avertissait que les saisies risquaient de rester « considérablement élevées cette année et l’an prochain », et que les prix allaient « continuer à baisser au niveau national ». Plusieurs facteurs entrent en jeu. D’abord, les prix dans leur ensemble sont encore loin de leurs niveaux d’avant la bulle, soulignent les analystes du groupe financier Banque TD dans une étude récente. On est aujourd’hui à peu près aux niveaux de la mi-2004, et depuis 2002, l’indice Case/Shiller révèle encore une hausse nominale de 34 % du prix des logements. « La correction n’est pas terminée » et les prix devront vraisemblablement continuer à baisser, « avec des pertes massives dans les villes comme Los Angeles, Miami ou Las Vegas qui avaient connu les hausses les plus fortes », avertissent-ils. Ensuite, le volume des stocks est tellement élevé (11 mois environ dans l’ancien, 10 pour le neuf) qu’il faudra que les vendeurs abaissent encore leurs prétentions pour permettre un retour à la normale, généralement estimé autour de 5 mois de stocks par les analystes. Dans ce contexte « la part croissante des logements saisis dans le total des ventes n’augure rien de bon pour les prix de l’immobilier », note Ethan Harris de Lehman Brothers, qui table sur une baisse des prix de 25 à 30 % au cours de la phase de correction du cycle, qui s’achèvera selon lui fin 2009. En effet, les propriétaires de logements saisis sont souvent des banques, qui détiennent aujourd’hui un sixième des biens sur le marché, selon le cabinet RealtyTrac. Or les banques n’hésitent pas à sacrifier ces biens qui plombent leur portefeuille. Le Wall Street Journal donnait cette semaine l’exemple d’une maison à Corona, en Californie, revendue 198 000 dollars par une filiale de Crédit suisse alors qu’elle cotait 450 000 dollars en décembre 2006. Autre facteur pesant sur les prix : il est de plus en plus difficile d’obtenir un prêt de sa banque, et pas seulement pour les ménages « à risque ». Au deuxième trimestre, 75 % des banques américaines ont durci les conditions pour les prêts hypothécaires classiques (ceux concernant les emprunteurs au profil financier sans problème), révèle un récent rapport de la Fed. Enfin, les conditions économiques très dégradées – hausse du chômage, baisse du pouvoir d’achat, turbulences financières – n’incitent pas à l’optimisme. « La lumière au bout du tunnel est faible et encore lointaine. De plus, il y a clairement des risques de détérioration, le principal étant que les marchés financiers s’écroulent de nouveau », estime Celia Chen de Moody’s economy.com. « L’année 2009 sera bien entamée lorsque le marché aura épongé tous les excès du boom immobilier », ajoute-t-elle.