Un délai de neuf ans pour les anciens locataires

Le projet de loi adopté en Conseil des ministres vise à mettre fin à la prorogation automatique des contrats de location antérieurs au 22 juillet 1992, date de la libéralisation des nouveaux loyers. Cette prorogation avantage en effet indûment les anciens locataires au détriment des propriétaires et des nouveaux arrivants sur le marché. Le projet de loi prévoit de suspendre la prorogation des loyers en fonction d’un calendrier étalé sur neuf ans (cf tableau). Au cours de la période, aucune augmentation de loyer n’est permise. À partir de la dernière année, le propriétaire a désormais le droit de demander au locataire de lui restituer le local, moyennant une indemnité de 20 % de la valeur du bien. Le calcul de cette valeur est confié à une commission spécialement créée pour l’occasion qui sera chargée de rendre une réponse dans un délai n’excédant pas une semaine. Si le propriétaire choisit de ne pas rompre le contrat, le loyer est automatiquement multiplié par deux dès la première année après l’extinction du délai de prorogation, et il est ensuite réévalué annuellement en fonction de l’inflation (la hausse ne doit toutefois pas excéder 5 %). Le propriétaire conserve toutefois le droit de mettre fin au bail, en échange d’une indemnité de 20 %. Avant l’expiration du délai, le propriétaire obtient par ailleurs la possibilité, au cours du premier semestre de chaque nouvelle année, de proposer au locataire de s’en aller, moyennant des indemnités également calculées par une commission spéciale. Le locataire a le droit de refuser l’offre. Dans son projet de loi, le gouvernement propose toute une série de dispositions destinées à encourager les deux parties à s’entendre. Tout est fait pour favoriser le rachat de l’appartement par l’ancien locataire ou pour permettre à celui-ci de retrouver un autre local. C’est ainsi que le propriétaire qui décide de lotir son immeuble en unités indépendantes afin de les revendre aux locataires est exempté de tout droit de lotissement. Un contrat de vente conclu entre un propriétaire et son ancien locataire ne donne pas lieu au versement des droits de timbre, d’hypohèque et de transfert. Ce dernier, habituellement à la charge de l’acheteur, représente 6 % de la valeur du bien. Par ailleurs, le locataire qui achètera l’appartement qu’il occupe en location ou un autre appartement est exempté pendant dix ans de la taxe sur la propriété bâtie. De son côté, le propriétaire obtient un droit d’accès prioritaire aux crédits subventionnés octroyés par l’Institut public pour l’habitat (la loi régissant cet institut est amendée en ce sens). Ce prêt est destiné à financer l’indemnité de 20 % qu’il doit verser au locataire. En dehors du calendrier de prorogation des baux, le nouveau projet de loi permet au propriétaire de se défaire du locataire dans deux cas seulement : pour loger un membre de sa famille dans le local loué, à condition qu’il ne dispose pas d’autre appartement similaire vacant, ou pour détruire l’immeuble afin d’en construire un autre. Là encore, il doit verser des indemnités. Elles ne doivent pas dépasser 35 % de la valeur du bien dans le premier cas et 50 % dans le second. Ces dispositions existaient déjà dans l’ancienne loi, mais le nouveau projet simplifie leur application afin de clarifier des doutes qui ont conduit à l’engorgement des tribunaux. Le quart des dossiers examinés par la justice concernent en effet les conflits entre locataires et propriétaires. Pour remédier au problème, le projet de loi prévoit une procédure simplifiée en première instance pour estimer l’indemnisation du locataire. Une commission se réunit en présence des parties sur le lieu de l’immeuble et procède sur le champ à l’estimation, ce qui ouvre la voie à un arrangement amiable. Le nouveau texte apporte aussi des clarifications à l’ancienne loi concernant la répartition des charges d’entretien et de rénovation des immeubles. Le paiement de ces charges par le locataire est considéré comme faisant partie intégrante du loyer.