Les investisseurs étrangers misent sur les bonnes affaires au Japon

Profitant de la dégringolade du yen, des faibles taux d’intérêt et de la chute des prix de l’immobilier, les investisseurs américains fondent sur le Japon où la chasse aux bonnes affaires fait rage depuis le début de l’année, soulignent les experts de la profession. Il y a dix ans, c’était les entreprises japonaises qui achetaient de l’immobilier à tour de bras à New York ou Paris. Aujourd’hui, du fait des graves difficultés économiques que traverse le Japon, le phénomène s’est complètement inversé, explique Nobuyuki Tsurui, un responsable de Ken Corporation, l’une des principales agences immobilières du Japon. Immeubles de bureaux et bâtiments résidentiels dans le centre des grandes villes ou en proche périphérie: tout intéresse les investisseurs occidentaux qui sont dans leur vaste majorité des Américains. «Entre 1 et 10 milliards de yens (7,2 à 72 millions de dollars), ils sont prêts à acheter tout ce qui est à vendre. Ils pensent que le marché a atteint le creux de la vague et ils ont sans doute raison», ajoute M. Tsurui. En mars, la banque d’investissement américaine Goldman Sachs a acheté un immeuble de bureaux de 26 étages au centre de Tokyo, juste à côté du Palais impérial, vendu par la société d’assurance japonaise Yamato Mutual Life Insurance Co., pour le prix de 60 milliards de yens. Fin 1997, Morgan Stanley a acheté 1.200 appartements à Daikyo Inc., le plus grand constructeur japonais de logements résidentiels, pour quelque 12 milliards de yens. Merrill Lyunch est aussi très actif. Derrière ces trois grands investisseurs institutionnels très visibles sur le marché et qui possèdent une force de frappe financière énorme, il y a une myriade d’autres institutions américaines, grandes et petites, présentes aux ventes aux enchères ou qui rachètent à vil prix des créances douteuses mais garanties par des actifs immobiliers. Les taux d’intérêt sont au plus bas, le yen est faible, les prix des terrains ont perdu la moitié de leur valeur: c’est le moment d’acheter, les Américains l’ont compris. Puisque les banques japonaises ne veulent plus prêter un yen pour des opérations immobilières, ce sont les investisseurs américains qui font bouger le marché», dit M. Tsurui. Les banques japonaises ont depuis plusieurs mois considérablement freiné l’octroi de prêts et ne veulent surtout plus entendre parler d’immobilier, concentrant leurs efforts dans l’élimination de montagnes de créances douteuses qui totalisaient la somme colossale de 77.000 milliards de yens au début de l’année, selon le ministère des Finances. «Dans la plupart des cas, des créances sont achetées entre 7 et 10% de la valeur faciale de la créance. Les propriétaires veulent se débarrasser de leur encours de prêts immobiliers même à très bas prix», explique Takashi Ishizawa, senior économiste du LTCB Research Institute. Depuis son pic en 1990, au plus haut de la «bulle» japonaise, le prix des terrains à usage commercial a baissé de plus de 50% dans les grandes villes, retrouvant ses niveaux d’avant la période de spéculation immobilière et boursière frénétique de la fin des années 80. La plupart des investisseurs achètent pour louer, espérant une rentabilité de 6 à 8% l’an. D’autres escomptent une plus-value confortable lorsque les prix de l’immobilier remonteront dans quatre ou cinq ans, quand les banques japonaises auront fini d’apurer leurs comptes et rouvriront leurs coffres. «La chasse aux bonnes affaires va probablement encore durer quelques mois. L’immobilier est très cher aux Etats-Unis et très abordable à Tokyo ou Osaka. Il n’y a pas que des Américains. Des entreprises présentes au Japon peuvent estimer que le moment est venu d’acheter pour loger leurs personnels», indique Patrick Hochster, président du groupe immobilier PECS. (AFP)