Le Parlement libanais réuni le 31 juillet 2025. Photo Nabil Ismaïl
À peine adoptée le 12 juin par le Parlement, et validée le 22 juillet par le Conseil constitutionnel (CC) qui avait rejeté un recours visant à l’annuler, la loi sur les baux non résidentiels anciens a été amendée le 31 juillet. Ce texte qui concerne les loyers de magasins, bureaux, usines, pharmacies, écoles… conclus avant 1992 est l’aboutissement d’un parcours législatif complexe, témoignant d’une controverse entre les propriétaires qui estiment que le gel des loyers depuis plusieurs décennies viole leur droit à la propriété, et les locataires qui jugent que la libéralisation de ces baux est une atteinte à la stabilité économique.
La nouvelle loi du 31 juillet a prolongé le délai de libéralisation des loyers, désormais compris entre cinq et huit ans, tandis que le texte initial voté quarante jours plus tôt fixait une seule période de quatre ans. Il prévoyait une augmentation progressive des loyers pendant cette période jusqu’à atteindre 8 % de la valeur locative du bien concerné, alors que la nouvelle loi plafonne la hausse à 5 %.
L’ancienne loi permettait, en outre, de réduire à deux ans le délai de l'évacuation du locataire si le propriétaire renonçait à son droit aux augmentations progressives. Cette option a été supprimée dans la nouvelle mouture.
Le nouveau régime
Sous le nouveau régime, les locataires sont répartis en quatre catégories :
– Pour les biens-fonds dont les loyers ont été conclus avant 1992 sans paiement de pas-de-porte, les baux seront maintenus pour une période de cinq ans, durant laquelle l’augmentation des loyers suivra une progression par paliers : 30 % de la valeur locative de référence la première année, 40 % la deuxième année, 50 % la troisième, et 100 % les quatrième et cinquième années.
– Les locataires ayant payé, avant 2015, un « pas-de-porte », en plus des loyers annuels, bénéficient d’une prolongation de bail de six ans. Durant les trois premières années, ils s’acquitteront d’augmentations progressives de 30 %, 40 % puis 50 % du loyer de référence, puis paieront le loyer applicable aux biens-fonds loués après 1992, les trois dernières années.
– Ceux ayant payé un pas-de-porte après 2015 voient leurs baux prolongés pour sept ans. Ils paieront 30 %, 40 %, 50 %, 60 % durant les quatre premières années, puis le loyer pratiqué sur le marché pendant les trois années suivantes.
– Les loyers de biens dépassant 500 m² et ceux dont les locataires ont dépensé des frais que le propriétaire est normalement en charge d’assumer (réparations structurelles, reconstruction,), ainsi que les baux liés à des institutions publiques ou à des entreprises commerciales « relevant de professions libérales » réglementées par la loi, sont prolongés pour huit ans. La hausse suivra la même progression que pour les locataires de la troisième catégorie.
Une source proche de la commission de l’Administration et de la Justice (CAJ) présidée par Georges Adouan, député FL, à l’origine des amendements effectués, justifie la prolongation des baux jusqu’à 8 ans par des considérations d’intérêt public. Ces baux concernent le plus souvent des écoles publiques, dont la fermeture soudaine affecterait plusieurs milliers d’écoliers. L’allongement de la période permettrait ainsi aux pouvoirs publics de disposer d’un temps suffisant pour rechercher des locaux de remplacement, estime cette source.
La même source indique que cette prolongation, qui peut à terme mener à l’évacuation des lieux, se justifie également pour les professions libérales, telles que pharmaciens, avocats, et médecins, pour qui l’emplacement de leurs locaux constitue un facteur essentiel dans la fidélisation de leur clientèle.
Les critiques
Interrogé par L’Orient-Le Jour, Me Adib Zakhour, président du Rassemblement des juristes pour la contestation et l’amendement des lois sur les loyers, nuance cette interprétation. Il affirme que l’extension à huit ans ne s’applique en réalité qu’aux pharmaciens. Il déplore que la disposition concernée « ne couvre pas les autres professions libérales », soulignant que les avocats ou les médecins ne possèdent pas d’entreprises commerciales, une condition requise par la loi pour bénéficier de la prolongation maximale. Pour Me Zakhour, « il ne faut pas faire de discrimination entre les professions libérales, d’autant que toutes s’appuient sur la stabilité de l’emplacement de leurs locaux pour conserver leur clientèle ». Me Zakhour critique, par ailleurs, le taux de référence retenu pour la valeur locative, le qualifiant d’« excessif », estimant qu’« il ne correspond pas à la réalité » du marché.
De leur côté, les propriétaires ne semblent pas très satisfaits du nouveau texte de loi. Dans un entretien avec le site Houna Loubnan, Patrick Rizkallah, président du syndicat des propriétaires de biens immobiliers, a affirmé que « réduire la valeur locative de 8 % à 5 % est une décision sans fondement économique ni foncier ». « Où est la protection des propriétaires ? Qui compense ceux qui ont perdu une partie de leurs revenus pendant des décennies ? Qui soutient les retraités dont ces biens sont la seule source de revenus ? » s’interroge-t-il.
Sur la durée du délai de libéralisation des loyers, Charbel Cherfane, avocat du syndicat des propriétaires des biens-fonds et des immeubles au Liban, se félicite toutefois que l’extension des anciens loyers à six, sept, ou huit ans « ne concerne que 9 % des baux ». « Sur les 92 000 anciens contrats de location, seuls 3 % concernent des locataires ayant versé des pas-de porte (prolongation à 6 et 7 ans), et 6 % concernent des institutions publiques, des pharmacies ou encore des entreprises occupant plus de 500 m2 ( extension à 8 ans) », explique-t-il , affirmant que la libéralisation au bout d’une période de 5 ans bénéficie donc à 91 % des locataires ». Il appelle, dans ce cadre, à une plus grande stabilité législative, souhaitant que ce délai « ne soit plus prolongé » par une nouvelle loi.
Le texte adopté est la dernière étape d’un chemin sinueux parcouru par la loi qui avait été d’abord adoptée en décembre 2023. Celle-ci avait été approuvée par le gouvernement Mikati, avant que ce dernier refuse, quelques jours plus tard, de la signer, la renvoyant au Parlement pour réexamen. Le syndicat des propriétaires des biens-fonds et des immeubles a alors saisi le Conseil d’État, qui, en avril 2024, a suspendu le décret de renvoi au Parlement. Malgré cette procédure en cours, le chef du gouvernement, Nawaf Salam, a publié la loi au Journal officiel le 3 avril 2025, qui a été invalidée par le Conseil constitutionnel, le 20 mai, à la suite d’un recours introduit, le 17 avril, par le président de la République, Joseph Aoun. Ce dernier contestait la non-conformité de la promulgation de la loi à la Constitution, qui exige la signature du chef de l’État. Promulguée par le président Aoun le 5 juin 2025, la loi a paru au JO le 12 juin, avant d’être contestée, le 23 juin, par treize députés dont le recours a été rejeté le 22 juillet. Entre-temps, la CAJ a présenté, le 23 juin, une proposition d’amendement portant sur la durée de la période de libéralisation et sur les modalités de l’augmentation des loyers. Ce sont ces modifications qui ont été approuvées lors de la séance plénière du 31 juillet par 65 députés.
