Pour certains observateurs, les prix sur le marché immobilier sont proches d’un niveau plancher. Photo P.H.B.
C’est la question que les potentiels acquéreurs de biens immobiliers se posent : faut-il acheter maintenant ou attendre une nouvelle baisse éventuelle des prix ?
Ce dilemme s’inscrit dans un climat de crise que subit le marché depuis plus d’un an désormais, suite à la suspension temporaire puis le resserrement des mécanismes de subvention des intérêts des prêts au logement, combinés à la hausse des taux d’intérêt sur le dollar et la livre.
Face à cette situation, le stock des appartements à vendre à Beyrouth ne cesse d’augmenter, les panneaux avec des numéros de téléphone fleurissent sur les façades des immeubles et les phases de correction de prix se succèdent. Pour la cinquième année consécutive, les prix du neuf avant négociation ont reculé dans la capitale. Alors que les baisses précédentes (de 2014 à 2017) étaient minimes de 0,7 à 1,8 %, la chute de 2018 a atteint un record avec une baisse de 3,5 % des prix affichés à laquelle il faut ajouter les marges de négociation de 10 à 30 %.
Un bazar
Dans ce contexte, l’année 2019 sera-t-elle pire que 2018 ? Bien que tous les indicateurs de 2019 (permis de construire, livraison de ciment, nombre et valeur des ventes) soient en berne dans des proportions souvent plus importantes que l’an passé, il n’est toutefois pas certain que tous les propriétaires et les promoteurs décident de réduire davantage leurs prix dans les mois à venir.
En fait, le marché immobilier est un grand bazar avec beaucoup d’incohérence où chaque acteur joue sa propre partition. Les prix varient d’un propriétaire à l’autre, même au sein d’un même immeuble. Ainsi, un 10e étage peut être moins cher qu’un 5e, sans qu’aucun critère objectif ne le justifie.
Les appartements sont en effet entre les mains de plusieurs types de propriétaires avec des impératifs différents : il y a ceux qui sont pressés de vendre, étant par exemple pris à la gorge par leur banque ; mais il y a aussi ceux qui sont financièrement solides et qui ont ainsi les moyens d’être peu flexibles sur le prix en attendant des jours meilleurs.
Ainsi, la valeur d’un appartement est désormais déterminée par le prix qu’un acheteur potentiel serait prêt à payer ainsi qu’à la propension du vendeur à accepter ou non les contre-offres. Et il est erroné de croire que tous les appartements sont offerts à des prix sacrifiés et que les propriétaires cèdent aux offres reçues. Beaucoup refusent et ne trouvent pas de compromis.
Dans ces conditions, il ne faut donc pas s’attendre probablement à de gros changements dans la configuration du marché à court terme. Ceux qui ont baissé leur prix jusqu’ici ne vont pas systématiquement le faire plus tard, et certains observateurs estiment même que le marché est proche d’atteindre son niveau plancher. Des ajustements restent possibles, mais dans des proportions limitées car le problème actuel n’est pas le prix de l’appartement par mètre carré, mais l’appétit des acheteurs et leur capacité à acheter. Ainsi, afficher des appartements 4 500 dollars le m² au centre-ville ou 2 500 dollars le m² à Verdun – des prix 20 à 30 % inférieurs à ceux pratiqués il y a deux à trois ans – ne veut pas dire qu’ils seront plus facilement vendables.
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