Location-vente d’appartements : une nouvelle approche pour les loyers anciens

Depuis 1975/1976, la question des loyers est un cercle vicieux. Elle atteint aujourd'hui son paroxysme au point de ne plus savoir à qui prêter l'oreille sans dépasser la juste mesure: satisfaire les uns mécontente les autres. Elle n'avait pas cette tournure quand la valeur de la livre libanaise était 500 fois plus élevée; tout le monde y trouvait son compte, même les propriétaires qui construisaient et louaient à des montants équilibrés en pouvoir d'achat. Le fait marquant depuis une quarantaine d'années est que les locations de logements se sont raréfiées, nonobstant la loi de 1992 qui a simplifié la récupération des locaux par le propriétaire.
Le ratio location/achat est donc inversé, d'une part parce que, sans flux de capitaux externes, les propriétaires n'obtiennent pas de loyers qui leur permettent de rentabiliser leur investissement, et d'autre part parce que les montants des loyers sont devenus trop chers pour les ménages résidents à revenu moyen (famille classique
libanaise).
Aussi évidente qu'elle soit, cette tendance suggère en elle-même un début de solution pragmatique pour les baux qui datent d'avant le 23 juillet 1992.
Dans cette tranche de vieux locataires qui se transmettent le droit au bail de père en fils, il y a 2 catégories: (i) ceux qui sont à l'aise et qui, en toute légalité, bénéficient d'une loi vétuste dont ils n'ont plus besoin; et (ii) ceux qui, sans cette loi protectrice, seraient à la rue.
Les propriétaires, quant à eux, sont enragés de voir le train de vie mené par les locataires de la 1re catégorie occupant des surfaces, comme 200 ou 300m2 en pleine ville, pour des loyers annuels de 100 à 300 dollars. Oui, mais que faire de la 2e catégorie?
La loi du 1er avril 2014 consiste grosso modo à libérer les baux, après le financement par l'État des augmentations de loyers sur une durée de 9 ans (article 15), tout en offrant quelques motivations au locataire qui souhaite abandonner rapidement son logement ou l'acheter. Ainsi, les articles 17 et 27 sont destinés à pousser les locataires vers la sortie en proposant aux plus démunis une compensation de l'État en fonction de leurs rentrées et qui se réduit à néant après la 9e année. À l'inverse, les articles 35 à 37 visent à encourager la vente de l'appartement au locataire (suppression de frais fiscaux et prêts à taux bonifiés par les instituts financiers publics); aucune initiative particulière à la charge des parties n'est toutefois formulée pour leur faciliter l'accès à une telle issue; une formule qui, du reste, devrait assurer au propriétaire la contrevaleur réelle de son bien sans inquiéter le locataire quant à son gîte à terme. Ces dispositions pourraient donc être complétées par le fait de canaliser les parties vers l'option de vente du bien au locataire, sous condition.
Premièrement, le propriétaire aurait la faculté de vendre au locataire d'avant 1992 – si ce dernier est libanais – le local au prix du marché avec paiement au comptant. Le locataire ne pourra rejeter l'offre que s'il justifie d'un train de vie inférieur au standard minimum lui permettant de rembourser les crédits dont il a besoin pour la transaction. Ce mécanisme est un frein immédiat au manque à gagner des propriétaires qui auront voulu (ou pu) y avoir recours, tout en étant à la portée des locataires aisés et sans incidence sur ceux qui ne le sont pas.
Deuxièmement, si la réciproque de ce compromis ne suscite pas d'objection majeure, on ira plus loin: un amendement, osé mais exceptionnel, de la Constitution (préambule et article 15) serait envisageable pour contribuer un tant soit peu à soigner cette endémie en donnant uniquement au locataire libanais d'avant 1992 l'option d'acheter son logement, au prix du marché avec paiement au comptant. Un refus du propriétaire devra être motivé par une contradiction avec ces conditions ou par l'un des impératifs de famille prévus par les autres lois en vigueur (mariage d'un de ses enfants, etc.).
Il résultera de cette approche un 1er tri ayant un quadruple intérêt: (1) les propriétaires concernés seront enfin soulagés; (2) elle propose à une bonne tranche de locataires un moyen rapide d'acquérir leurs habitations; (3) la présence des Libanais dans la mère patrie sera consolidée; et (4) les risques de cession de biens-fonds aux étrangers seront réduits.
Le parfait n'existant pas, au final de ce 1er cycle, les cas critiques ne seront toujours pas résolus. Sans doute que le mieux serait alors de les traiter, statistiques à l'appui, par un programme d'assistance spécifique adapté aux besoins, en n'imposant plus rien aux propriétaires, mais avec l'objectif sacro-saint d'éviter à terme la «production» de sans-abri.

Christian JEANBART
Master en affaires internationales