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Économie - Éclairage

Pourquoi le Brexit fait vaciller l’immobilier britannique

Depuis le début de la semaine, plusieurs groupes financiers ont suspendu l'activité de leurs fonds immobiliers pour faire face au mouvement de panique de leurs investisseurs et éviter une chute drastique des prix sur le marché.

Les fonds suspendus par sept groupes financiers cette semaine pèsent ensemble quelque 23 milliards de dollars. Cela représente plus des deux tiers des actifs immobiliers commerciaux gérés au total par ce type de fonds au Royaume-Uni. Andrew Winning/Reuters

L'immobilier d'entreprise britannique a fait la une de la presse internationale cette semaine, victime d'un mouvement de panique à la suite du vote des Britanniques en faveur d'une sortie de l'Union européenne (UE), scrutin qui a poussé les gérants à « geler » plus de 20 milliards de dollars dans leurs fonds.
Confrontés à la chute de la livre et aux prévisions de récession liées au Brexit, les fonds immobiliers des grandes sociétés de gestion d'actifs comme Standard Life et Henderson ne peuvent plus promettre les rendements juteux qu'ils offraient quand le marché des bureaux à Londres était en pleine effervescence. Les nombreux investisseurs britanniques et internationaux, qui s'étaient tournés vers cet actif peu liquide comme une alternative plus rentable aux taux de plus en plus bas sur le marché obligataire, ont demandé en masse à récupérer leur mise.
Face à cet afflux de sorties, les gérants ont préféré suspendre les rachats de parts afin de se donner un peu plus de temps pour vendre des immeubles et dégager les liquidités nécessaires à la satisfaction des demandes de remboursement. Au total, ce sont sept groupes financiers qui ont suspendu l'activité de leurs fonds immobiliers depuis le début de la semaine, la plupart d'entre eux pour au moins plusieurs semaines. Ces fonds suspendus pèsent ensemble quelque 18 milliards de livres (environ 23 milliards de dollars), soit plus des deux tiers des actifs immobiliers commerciaux gérés au total par ce type de fonds au Royaume-Uni.
Le contexte de rendements extrêmement faibles, voire négatifs, sur le marché obligataire ces dernières années avait jusque-là fortement profité à l'immobilier. L'exposition des fonds souverains à ce secteur est passée à 6 % en 2015, contre 3 % en 2012, selon une étude récente d'Invesco, et une enquête Reuters a montré que, globalement, les fonds d'investissement détenaient en moyenne 2,9 % de leurs actifs dans l'immobilier, au plus haut depuis au moins cinq ans. En termes absolus, la valeur des investissements dans l'immobilier de bureaux dépassait les 650 milliards de dollars au niveau mondial fin 2015, plus du quadruple de 2009, selon les estimations du site Statista.

Ventes forcées
Pour les gérants de fonds, il s'agit donc d'éviter, comme ce fut le cas pendant la crise financière de 2008, de devoir procéder en catastrophe à des ventes forcées d'immeubles, qui avaient entraîné des baisses de prix à Londres allant jusqu'à 40 %. Or, beaucoup d'acteurs de ce marché s'attendent à ce que, même avec les suspensions en vigueur, les fonds soient forcés de brader un grand nombre d'immeubles, ce qui déclencherait une chute des prix à l'échelle de l'ensemble du territoire. UBS s'attendait déjà, avant le Brexit, à une baisse des prix de 4 % à 10 % dans la City sur la période 2017-2018 en raison des nombreux chantiers en cours. Le repli de la demande lié au Brexit pourrait provoquer des pertes encore plus lourdes, ajoute la banque suisse.
D'autant que les prix dans la capitale dépassent de 54 % le pic atteint avant la crise de 2008. La Banque d'Angleterre elle-même a souligné mardi que « certains segments du marché, notamment sur le marché haut de gamme de Londres, étaient tendus », signifiant qu'ils ont atteint peut-être un niveau maximal. Tout a concouru ces dernières années à cette bouffée : de l'empressement des classes supérieures britanniques à placer leurs revenus dans la pierre à l'explosion de la population londonienne, en passant par l'ardeur de magnats pétroliers du Golfe et de milliardaires russes à y investir leur fortune
Les analystes divergent toutefois sur l'attitude que ces investisseurs non britanniques pourraient adopter dans ce nouveau contexte. Certains soulignent que les très gros investisseurs comme les fonds souverains pourront attendre une accalmie et que le Royaume-Uni ait commencé à négocier les conditions de sa sortie effective de l'UE. D'autres jugent que de nombreux investisseurs voudront profiter de la chute récente de la livre pour acheter de nouveau. Les plus pessimistes présagent en revanche que la majorité risque de se détourner du marché londonien qui perd de son aura de « valeur refuge ».
(Sources : agences)

L'immobilier d'entreprise britannique a fait la une de la presse internationale cette semaine, victime d'un mouvement de panique à la suite du vote des Britanniques en faveur d'une sortie de l'Union européenne (UE), scrutin qui a poussé les gérants à « geler » plus de 20 milliards de dollars dans leurs fonds.Confrontés à la chute de la livre et aux prévisions de récession liées au...
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