Il y a une dizaine d'année, l'investissement en construction résidentielle avait atteint un niveau record, à 6,6 % du PIB. Ce boom immobilier, on l'a su trop tard, était bâti sur du sable, ou plus exactement sur un comportement des ménages insoutenable. Pour la première fois, les Américains étaient collectivement emprunteurs nets. On connaît la suite. En 2016, leur situation financière n'est plus du tout la même. Les ménages sont prêteurs nets, à hauteur de 4 % de leur revenu disponible, soit un niveau proche de la tendance de long terme. Le retour à la normale s'observe aussi dans l'attribution des nouveaux crédits de consommation, à 1,6 % du revenu disponible pour une moyenne de 1,4 % (prêts étudiants inclus). Quant au stock des prêts immobiliers, il reste imposant (71 % du revenu disponible) mais il tend à baisser, on est désormais loin des niveaux de 2007 (102 %). En somme, sans déséquilibre flagrant dans le bilan des ménages, leur consommation et leur investissement résidentiel peuvent continuer de croître vu le contexte économique dans lequel on est (faible taux de chômage, faible taux d'intérêt). Seul, le rebond des prix de l'essence peut venir un peu entamer le pouvoir d'achat, mais même là, les ménages profitent d'une situation favorable inégalée depuis plus de dix ans.
Si les fondamentaux sont bons, quels risques peut-on identifier ? Les élections à venir introduisent une dose d'incertitude mais un choc fiscal semble exclu quelle que soit l'issue. Un fort rebond des prix du pétrole serait dommageable, mais les capacités de production du secteur du shale limitent ce risque. Comme les prix des maisons ont nettement rebondi (+30 % environ depuis 2011) alors que les taux d'intérêt baissaient, il faut surveiller le risque de taux. À ce stade, le marché immobilier reste en moyenne abordable et pourrait supporter une progression des prix et/ou des taux avant d'être en surchauffe. L'approche très prudente de la Fed exclut à première vue une forte envolée des taux hypothécaires. Le revers de la médaille est de laisser l'inflation accélérer. C'est un risque que la Banque centrale est prête à prendre.
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