L’histoire d’une loi d’exception

Les aléas de la loi sur les loyers ont pratiquement conduit au gel du secteur locatif libanais. Les premières lois sur les loyers ont été adoptées dans les années 1940, sous le Mandat français. Dès le départ, ces textes comportent deux volets, l’un destiné à garantir le renouvellement automatique des baux, l’autre à contrôler l’augmentation des loyers. Des lois cadres prévoyaient régulièrement la durée de prorogation des contrats de location et fixaient le montant prévu des augmentations de loyers, en fonction de différents critères. Autrement dit, les propriétaires ne pouvaient librement congédier un locataire. Au fur et à mesure, la législation s’est affinée, établissant notamment une distinction entre les baux commerciaux et les baux d’habitation. À chaque catégorie était appliqué un pourcentage d’augmentation de loyer, mais celui-ci restait fixé par l’État. Le renouvellement des contrats est devenu la règle, à l’exception de deux cas spécifiques : si le propriétaire souhaitait qu’un proche habite chez lui et à condition que ce dernier ne dispose pas d’un lieu équivalent où loger, il était possible de ne pas renouveler le contrat de location, moyennant indemnités. L’autre cas de non-renouvellement se présentait lorsque le propriétaire souhaitait démolir l’habitation pour en reconstruire une autre. Là encore le locataire recevait des indemnités. Le montant de ces indemnités a progressivement augmenté au cours des ans, pour atteindre, lors de la dernière loi en date, celle de 1992, la moitié de la valeur du local, ce qui est énorme du point de vue des propriétaires. Dans ce cas de figure, les locataires étaient très protégés, ce qui est positif d’un point de vue social. Mais une législation qui favorise une partie aux dépens d’une autre peut aboutir à des effets pervers qui nuisent au locataire comme au propriétaire. Les propriétaires qui se retrouvaient «bloqués», dans l’incapacité de retrouver la jouissance de leur bien, n’avaient plus intérêt à entretenir celui-ci, ce qui a favorisé le délabrement des immeubles, abstraction faite des conséquences de la guerre. Ces investisseurs immobiliers étaient encore moins enclins à mettre en location d’autres appartements, ce qui explique le tarissement progressif de l’offre locative. Le gouvernement a tenté à plusieurs reprises de corriger les effets négatifs de cette protection excessive du locataire en exemptant en 1954 les immeubles de luxe de son champ d’application. La location de ce type de logements était à nouveau soumise uniquement au code des obligations et des contrats. Des promoteurs ont profité de cette fenêtre de liberté pour investir dans des projets immobiliers haut de gamme. Mais cette exception a été de courte durée et dès 1967, l’État a commencé à imposer des restrictions, provoquant un arrêt définitif des constructions à but locatif. La guerre a gelé la situation. Une loi adoptée en 1977 a fixé les relations entre locataires et propriétaires pour gérer la reconstruction des bâtiments endommagés et une dernière loi, en 1982, a établi une ultime augmentation des loyers. Or entre 1982 et 1992, la livre libanaise a perdu de sa valeur. Les loyers ne dépassaient pas dans certains cas le prix d’un kilo de tomates. Favorable aux locataires, cette dévaluation a fortement pénalisé les propriétaires. En 1992, le premier gouvernement de Rafic Hariri a cherché à régler définitivement la situation par une nouvelle loi. Celle-ci comporte deux parties, l’une concernant les anciens loyers et l’autre concernant les nouveaux. Pour les anciens baux, le principe des anciennes législations a été maintenu, mais le coefficient d’augmentation des loyers a été fixé assez haut afin de compenser les effets de la dévaluation. Des taux de 400 à 600 % ont été appliqués. À partir de cette date, les réévaluations annuelles doivent valoir la moitié de l’augmentation du niveau de vie. En 1994 par exemple, le taux appliqué a été de 35 % et en 1995 et 1996 de 10 %. Cette méthode, bien que plus juste que celle d’avant-guerre, suscite toutefois des réserves, car la hausse du niveau de vie ne reflète pas forcément celle de la valeur des biens immobiliers. En France par exemple, l’indice de référence pour la réévaluation des loyers est l’indice du coût de la construction. La nouveauté réside dans la seconde partie de la loi de 1992 qui établit une liberté contractuelle totale pour les nouvelles locations, à une seule condition : la durée minimale des baux est de trois ans. Cette mesure a redonné courage aux propriétaires qui ont longtemps préféré conserver leur appartement vide plutôt que de le louer sans garantie de pouvoir un jour récupérer leur bien. Ce mouvement timide ne s’est toutefois pas étendu aux promoteurs qui sont encore très réticents à construire pour louer. Le marché regorge donc d’appartements anciens offerts à la location, mais souvent dans un état déplorable, tandis que la demande de logements neufs n’est pas satisfaite.