Salons Bifis - L'apport de l'ingénierie financière Immobilier : de nouvelles méthodes pour relancer le marché

Le marché de l’immobilier a beaucoup évolué au cours des dernières décennies, aux États-Unis en particulier. La notion de propriété d’un bien immobilier a évolué. Le schéma traditionnel (propriétaire unique ou copropriété, ou société immobilière) n’est en effet pas très souple. Car il est difficile d’acheter ou de vendre des parts du bien (droits de préemption, procédures…) et le coût fiscal des transactions reste élevé. Par ailleurs, le propriétaire n’est pas nécessairement un professionnel de l’immobilier. C’est pour contourner ces difficultés que le concept de Fonds d’investissement immobilier (Real Estate Investment Trust ou REIT) a été introduit aux États-Unis. Il permet à la fois la flexibilité des transactions à un coût optimal et la professionnalisation de la gestion, offrant ainsi à l’investisseur une sécurité et une rentabilité optimales. Il fonctionne comme un fonds émettant des actions, négociables en Bourse. À tout moment, un investisseur (même un petit épargnant) peut donc «acheter de l’immobilier» et bénéficier de la sécurité et des revenus que peut offrir ce type de placement. Il achète des actions, mais c’est comme s’il détenait une part d’un bien, et c’est fiscalement moins coûteux. La valeur boursière des 200 REIT listés en Bourse aux États-Unis est aujourd’hui de 130 milliards de dollars. Le fonds est géré par des professionnels qui ont pour objectif de garantir le rendement, la liquidité et la valeur de marché du fonds. La taille de celui-ci lui confère un pouvoir de négociation élevé, permettant de réduire les coûts d’achat et d’entretien des biens. Confronté à une crise immobilière grave, le Liban pourrait-il s’inspirer de ce type d’outil ? C’est en tout cas ce qu’essaie de proposer la société The Investment House. «Au Liban, nous avons identifié des opportunités d’investissement à hauteur de 20 millions de dollars», explique Karim Salamé, invité au Salon Bifis pour parler du projet de The Property House, une filiale. «Nous envisageons de créer au Liban une structure de type REIT, la première au Proche-Orient. Malgré la crise actuelle, les opportunités de placement existent, et le fonds offre pour un investisseur international la crédibilité nécessaire pour investir au Liban». Ce fonds pourrait être détenu à 100 % par des étrangers, malgré la législation libanaise qui limite l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers. Et ce, grâce à un montage utilisant des GDRs qui transfèrent à l’acheteur uniquement les droits économiques sur le bien, et non les droits juridiques. Ce type de montage pourrait contribuer à la relance du secteur immobilier à terme, en permettant un afflux de capitaux en provenance de l’extérieur. Mais son impact pourrait être plus limité à court terme. The Property House ciblerait actuellement les investisseurs internationaux, qui peuvent appréhender la sophistication du montage financier (GDR). Son fonds achèterait essentiellement des biens-fonds très ciblés, présentant un rapport qualité/prix très attractif, destinés à la location à des clients fiables (grandes sociétés ou étrangers), car il se fonde sur une rentabilité relativement élevée, justifiant la prise de risque que représente un placement au Liban pour un investisseur international. Ce positionnement est clairement aujourd’hui dans le haut de gamme au Liban, ce qui limite l’impact du montage à l’échelle du pays.