Beau temps pour les locataires

La crise économique et la révision de la loi sur les loyers ont encouragé de façon déterminante l’accroissement de l’offre et de la demande de location. Le bilan dans le secteur de la location est des plus réjouissants, face aux perspectives de l’ensemble de l’immobilier au Liban. Quatre raisons expliquent le retour en grâce de la location : la pierre n’est plus un placement miracle, la mobilité professionnelle s’est accrue, l’offre n’a jamais été aussi abondante et la législation est de plus en plus favorable aux propriétaires. «La nouvelle loi sur la location est venue libérer et accélérer le processus, affirme Édouard Noun, partenaire de l’agence immobilière Bear SARL. Cela a bouleversé le fonctionnement de l’immobilier et a résolu les problèmes. Aujourd’hui, 90 % des transactions effectuées par l’agence sont des contrats de location. La location d’appartements, de bureaux et même de terrains est la nouvelle carte des propriétaires». La fameuse «crise du logement» appartient au passé. Loin de parler de crise immobilière, les professionnels s’accordent sur les aspects positifs de la situation actuelle engendrée par la croissance des transactions de location. «Actuellement, il n’y a pas de récession immobilière, étant donné l’ampleur des transactions, explique Karim Brahim, directeur à Operators. La société signe 5 à 10 contrats par semaine. Le Sodeco Square est formé de 350 unités, uniquement trois sont encore vacantes. Par contre, il est vrai que les ventes ont fortement chuté et comme le coût du terrain reste cher et que les propriétaires refusent de se départir à un prix moindre d’un terrain ou d’un appartement, en conséquence la location s’avère la meilleure des solutions. Les propriétaires sacrifient alors la vente au profit d’une location». Par ailleurs, être locataire n’est plus forcément un pis-aller, réservé aux familles qui n’ont pas les moyens de s’offrir un vrai «chez soi». «C’est dans bien des cas un choix délibéré, assure Joe Maatouk, partenaire de Bear SARL. La tranche d’âge des locataires se situe entre 25 à 35 ans avec, ce qui est surprenant, autant d’hommes que de femmes». Le mythe de la propriété en a pris un coup lui aussi, du fait de l’évolution du monde du travail. S’expatrier et se délocaliser augmentent le besoin pour de nouveaux locaux. «Toutes les multinationales s’installent à Beyrouth, plus précisément dans le centre-ville : Procter & Gamble, Coca Cola, Merill Lynch, Microsoft, Sony, etc. Ces sociétés sont à la recherche de bureaux et les employés étrangers ont besoin de se loger». Les propriétaires bénéficient certainement de l’ampleur de la demande de location. Mais ont-ils pour autant tous les atouts dans le jeu ? La révision de la loi sur les loyers doit offrir plus de garanties. Aujourd’hui, le propriétaire a le droit de maintenir le prix du bail pendant trois ans. Après cette période, il lui est possible de renvoyer le locataire si ce dernier refuse un réajustement de la valeur du loyer. La nouvelle loi donne leur droit aux deux parties, mais le problème «c’est que la législation n’est pas assez moderne, affirme Édouard Noun. Dans la pratique, les choses ne sont pas aussi simples et le respect des disciplines ne se fait pas sans difficultés. Il faut faciliter la vie du propriétaire en accélérant les procédures, en cas de non-paiement du loyer ou du refus de quitter les lieux à la fin du contrat par exemple». Karim Brahim souligne un autre obstacle couramment rencontré : «Aujourd’hui, la municipalité refuse d’enregistrer le contrat de location d’un appartement pour les besoins d’un bureau. Il est vrai que dans le meilleur des mondes, il serait préférable de ne pas déranger les habitants d’un immeuble résidentiel, mais avec la crise économique et les coûts élevés, il faut faciliter la tâche aux entreprises». Pour trouver la bonne affaire L’offre est désormais abondante. Mais trouver le logement ou le bureau qui convient, et au meilleur prix, n’est pas plus facile. Par ailleurs, le manque d’expérience et de professionnalisme perturbe le marché : «Les clients sont mal orientés, car ils vont se renseigner chez les commissionnaires du quartier. Ce dernier renchérit très souvent les prix pour obtenir sa commission et déroute le client quant à l’évaluation réel de son bien-fonds. Ainsi, mal informé, le client s’entête à vendre à un prix élevé qui ne correspond pas à la réalité, assure Karim Brahim. Il faut chercher un agent sérieux et honnête, mettre les choses au clair dès le départ et ne pas essayer d’économiser sur la commission de l’agent, car cet argent est bien dépensé». Sauf coup de chance, des trentaines de visites et plusieurs semaines de prospection, trouver seul un bien immobilier n’est pas à conseiller. Certes, les filières ne manquent pas aujourd’hui (journaux, Internet...) mais chacune a ses particularités. Pour miser sur la transparence et le professionnalisme, le passage par l’intermédiaire d’une agence immobilière est crucial. Souvent, montrer à tort comme faisant payer trop cher leurs services, les agences immobilières font profiter de leur connaissance du marché et gagner du temps. «Depuis, quelques années, le métier d’agent immobilier au Liban n’avait pas son importance. Par contre, de nos jours, l’agence est un élément moteur qui règle les prix, estime et évalue, conseille, offre des études de rentabilité des projets», déclare Joe Maatouk. Une fois dans ses meubles, commence alors une période parfois tendue avec les copropriétaires : répartition des charges, transformation du logement... autant de conflits à éviter. Il serait intéressant de privilégier ainsi les agences immobilières qui exercent parallèlement le métier d’administration de biens. Elles connaissent particulièrement bien les logements ou bureaux proposés, puisqu’elles les gèrent. Ainsi, spécialisée dans l’immobilier, Operators offre également ses services de gestionnaire pour prendre en charge les divers aspects de la copropriété. «Pour la maintenance et l’entretien, Operators étudie plusieurs devis demandés à des sociétés spécialisées et opte avec les propriétaires pour le plus adéquat», explique Karim Brahim. La cote complète Après plusieurs années de prix exorbitants, une stabilisation se dessine. «Depuis, 1995, de grandes sommes ont été investies dans le béton, explique Édouard Noun. La crise qu’a connue le secteur est simplement due au manque de vision, de perspectives et de conséquences à long terme. On a beaucoup construit ces dernières années et pratiquement les mêmes surfaces, d’où un gonflement de l’offre qui a pesé sur les prix, car on avait du mal à trouver preneur. C’est le prix de cet enthousiasme excessif que le marché paie actuellement. Le marché était artificiel, et on assiste aujourd’hui à un réajustement des prix à leur juste valeur. Prenons l’exemple de la région du Metn et de Kesrouan où les prix augmentaient chaque mois de 5 à 10 %, aujourd’hui les prix baissent à la même vitesse pour atteindre le prix réel. Généralement, le prix du foncier augmente de 3 à 4 % annuellement, ce qui est équitable. Aujourd’hui, il faut penser à réévaluer les biens-fonds, surtout ceux placés en garantie ou hypothéqués par les banques en contrepartie de dettes. Les deux parties doivent refaire leurs comptes, et il ne faudrait pas sous-estimer ce problème». De son côté, Karim Brahim estime que «les prix à Rabieh ont baissé de 20 % et à Baabda et Hazmieh de 30 à 35 %. De nombreuses personnes déjà installées dans ces régions viennent s’installer à Achrafieh, où la demande est en augmentation. On assiste à la prolifération de nouveaux projets avec des superficies de 90, 100 et 110 m2. Mais, aujourd’hui, 65 % du prix du m2 d’un appartement vendu correspond au prix du terrain bâti et 1% du projet immobilier est encore dépensé en pots-de-vin. Vient s’ajouter à cela le problème de l’expropriation des biens-fonds». Le secteur de l’immobilier connaît parfois une restructuration douloureuse, mais indispensable pour assurer sa survie.