Les indicateurs de la construction au Liban

Compte tenu de l’inexistence de statistiques fiables relatives à la mise sur le marché des nouvelles unités construites, les observateurs du marché de la construction se contentent de certains indicateurs, notamment ceux relatifs à l’évolution des surfaces couvertes par les permis de construire, la consommation de ciment et l’évolution des coûts de construction. Le nombre de permis de construire octroyés a été considéré pendant longtemps comme le principal indice d’évaluation du secteur immobilier. Un boom très important a été enregistré entre 1992 et 1995 confirmant du fait même l’engouement des investisseurs dans ce domaine. La croissance des chiffres dépassait la barre des 100% et atteignait un record d’environ 34 millions de mètres carrés pour le seul exercice de 1995. Un net recul est observé par la suite avec un total de 13,2 millions de mètres carrés en 1996 et de 11,4 millions de mètres carrés en 1997. En 1998, on redescend sous la barre des 10 millions de mètres carrés pour un nombre total de permis inférieur à 15000 permis contre presque 18000 en 1997. Les professionnels estiment que cet indice peut donner le ton du marché mais ne peut en aucun cas être un indice de mesure. En effet, il n’est point dit que les permis accordés seront totalement exécutés dans les mois qui suivent leur obtention. Loin s’en faut, puisqu’une partie des projets sera abandonnée et la majorité des permis ne sera que partiellement exécutée. Par ailleurs, les travaux s’étendront sur plusieurs exercices. (voir tableau 9). D’autre part, certains facteurs conjoncturels ou juridiques peuvent amplifier fictivement les résultats, comme ceci a été le cas en 1995 avec le délai accordé pour les arrangements pour dépassement d’exploitation. Tous les contrevenants aux lois de la construction se sont précipités pour régulariser leur situation en 1995 et pour obtenir des permis de construire pour des surfaces exécutées tout au long des longues années de crise. La baisse de 1996 à 1998 ne traduit donc pas seulement un retournement de tendance, mais résulte aussi de la situation exceptionnelle de 1995, année au cours de laquelle a expiré le délai fixé par l’État pour la régularisation des infractions aux lois de la construction. Disparités régionales La répartition des permis de construire par mohafazats nous montre des grands écarts d’une zone à l’autre. Surtout elle montre de très fortes transformations au fil des ans. En 1965, plus de 34 % des surfaces couvertes par les permis de construire concernaient la ville de Beyrouth. Aujourd’hui, la capitale n’absorberait qu’un peu plus de 5 % des surfaces totales. Cette perte d’intérêt pour Beyrouth a été amorcée au début des années 70, avant de s’accélérer pendant les longues années de crise. Dans les années 80, moins de 4 % des permis accordés étaient localisés dans la capitale . Ce recul n’est que très partiellement dû à la crise politique que connaît le pays entre 1975 et 1990. Il résulte principalement du manque de disponibilité de terrains dans Beyrouth où les prix dans l’immobilier ont atteint des niveaux très élevés, difficilement accessibles pour la moyenne des ménages libanais. Les opportunités devenaient nettement plus importantes dans les autres zones du pays et plus particulièrement dans les banlieues proches de la capitale libanaise. Le Mont-Liban est aujourd’hui la région foncière la plus dynamique et regroupe bon an mal an près de 55 % des surfaces autorisées. De grands écarts existent dans cette zone avec une forte croissance des surfaces construites dans les cazas les plus proches de la capitale, notamment le Metn et Baabda. La part du Liban-Nord est de l’ordre de 18 % environ alors que celle du Sud est aux alentours des 15 %. Ce dernier Mohafazat est très fortement affecté par la situation politique qui y règne avec la poursuite des combats dans de larges zones limitrophes de la frontière avec Israël. Le tableau 10 montre l’évolution de la part des différents mohafazats dans la répartition des surfaces couvertes par les permis de construire. Les ventes de ciment: indicateur d’exécution Autre indicateur des variations du marché : l’évolution des ventes de ciments. Là encore les chiffres peuvent être biaisés par l’interférence des travaux publics et leur part dans la consommation de ciments. Mais cet impact n’occulte pas les variations liées à l’évolution du secteur du bâtiment. Au Liban, contrairement à d’autres pays, le ciment est l’un des principaux matériaux de construction. En moyenne, on utilise directement 175 kilos de ciment par mètre carré dont 125 kilos pour la structure et le gros œuvre et le solde pour le second œuvre et le finissage. S’y ajoutent les quantités indirectes comprises dans le parpaing et les hourdis, ou utilisées pour les travaux annexes. Avant 1982, le Liban était exportateur de ciment, la production étant supérieure aux besoins internes et la demande régionale très soutenue. Mais depuis, le pays est devenu importateur de ce matériau, malgré l’arrivée d’une troisième cimenterie dans les années 80 et le renouvellement des équipements dans les années 90. Les difficultés de distribution et la faiblesse des investissements en période de guerre ont été à l’origine des premiers déficits, alors qu’à l’heure actuelle les exportations de ciment sont plombées par la concurrence internationale et surtout régionale. La consommation de ciment a enregistré une forte augmentation avec le redressement économique à partir de 1991. De 2,1 millions de tonnes en 1992, elle est passée à 2,9 millions en 1993, 3,4 millions en 1994 et presque 4 millions de tonnes en 1995. Mais parallèlement à la déprime du marché de l’immobilier, elle chutait à 3,8 millions en 1996, à 3,7 millions de tonnes en 1997 et à 3,5 millions en 1998. La consommation de ciment au cours des dernières années s’établit comme sur le tableau No 11. Quelques mouvements d’importations parallèles à partir de la Syrie ont été enregistrés au cours des dernières années. Ces flux sont inégaux et ne sont pas comptabilisés dans la consommation interne de ciment. Certains observateurs tentent d’estimer le volume réel de la construction au Liban à partir de la consommation de ciment. L’hypothèse retenue suppose qu’en moyenne 35 % de la consommation de ciment va aux travaux publics et 65 % aux constructions d’immeubles. En considérant une moyenne de consommation de 215 kilos de ciments par mètre carré, le total du volume de la construction se situerait aux environs de 11 millions de mètres carrés, y compris les réhabilitations et les réparations. Cette méthode de calcul reste approximative surtout que les mouvements des travaux publics sont très erratiques et peuvent fortement varier d’une année sur l’autre. La production nationale du ciment est assurée par trois sociétés. Deux de ces trois entreprises sont situées à Chekka, dans le Nord, et la troisième à Sibline, dans le Chouf. Toutes trois sont inscrites à la Bourse de Beyrouth et leurs actions ont fait l’objet des toutes premières transactions. Pour répondre à la demande grandissante de ciment des dernières années, les cimenteries libanaises ont dû augmenter leurs investissements et améliorer leur productivité et leur output. La répartition des ventes de ciment entre les différentes cimenteries libanaises s’établit comme sur le tableau 12. Bien qu’elle maintienne son rôle de premier distributeur, la Société des ciments libanais cède progressivement du terrain. Elle assurait près de 50 % des ventes de ciment en 1993 contre seulement 42 % aujourd’hui. Les quantités produites par cette entreprise en 1998 ont été de l’ordre de 1,5 million de tonnes, soit à un niveau légèrement supérieur à celui de 1993, et ce après un pic à 1,8 million de tonnes en 1995. À l’inverse, la Cimenterie nationale a vu sa production passer de moins de 800000 tonnes en 1993 à plus de 1,4 million en 1998, soit une progression de près de 75 %. Sa part de marché passe de 27% à 39,2 % au cours de cette période. La part de la cimenterie de Sibline se maintient à un peu plus de 11%.